州民二终字第124号
裁判日期: 2016-01-15
公开日期: 2016-03-21
案件名称
湖南虹瑞生态产业开发（集团）有限公司与凤凰县阳光超市租赁合同纠纷案二审民事判决书
法院
湖南省湘西土家族苗族自治州中级人民法院
所属地区
湖南省
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
湖南虹瑞生态产业开发（集团）有限公司,凤凰县阳光超市
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第九十六条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
湖南省湘西土家族苗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书(2015)州民二终字第124号上诉人（原审被告）湖南虹瑞生态产业开发（集团）有限公司。法定代表人曾子满。委托代理人杨秀柏，凤凰县法律援助中心律师。被上诉人（原审原告）凤凰县阳光超市。经营者田洪清。委托代理人田中圣，湖南新世纪律师事务所律师。上诉人湖南虹瑞生态产业开发（集团）有限公司（以下简称“虹瑞生态公司”）因租赁合同纠纷一案，不服凤凰县人民法院（2015）凤民初字第222号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭公开开庭进行了审理，上诉人虹瑞生态公司的委托代理人杨秀柏，被上诉人凤凰县阳光超市的经营者田洪清及其委托代理人田中圣到庭参加诉讼，上诉人的法定代表人曾子满经本院传票传唤未到庭，本案现已审理终结。原审查明，2012年11月9日，原、被告签订了《虹桥风情街经营权租赁协议》，2012年11月20日，原、被告根据协议约定签订了《虹桥凤凰民族商业街商铺经营权出让合同》及《湖南虹瑞集团公司补充协议》，合同约定：被告将109个商铺经营权出让给原告10年，经营权出让期限起算自虹桥商业街开业之日始，被告保障原告在10年合同期内经营的必备条件，原告也须保障被告10年经营期内的合同约定租赁收入和租赁时间，在此期间任何一方违约则承担人民币两百万元违约责任，另外，补充协议中被告承诺商业街定于2013年3月18日前整体开业。合同签订后，原告于2012年11月22日向被告支付第一、第二年经营权款3431120元，并于2013年4月28日开业。合同履行期间，原告多次以商业街没有按被告在合同中承诺整体开业，且商场各通道关闭，沿江商场入口未建设为由，书面要求撤店解除合同，但被告均未同意，原告超市于2014年10月30日撤出租赁场地。原告撤出经营场地后，经双方多次协商，未能就解除合同达成一致，为此，原告提起诉讼，请求解除合同，并要求被告支付违约金。原审认为，原告阳光超市与被告虹瑞生态公司双方签订的《虹桥凤凰民族商业街商铺经营权出让合同》及补充协议系双方协商自愿而订立的，没有违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，双方应按约履行，原告已按约定向被告支付两年商铺租金，但被告却未按合同约定向原告提供经营的必备条件，未开通商场通道，沿江商场入口也未建成，商业街至今未整体开业，被告的行为已构成违约，应承担民事违约责任。且原告超市已于2014年10月30日撤出租赁场地，原、被告双方签订的合同及补充协议，已无继续履行可能，故原告诉请解除《虹桥凤凰民族商业街商铺经营权出让合同》及补充协议，本院予以支持。由于被告的违约行为给原告造成装修等经济损失，原告诉请被告支付违约金两百万元，理由正当，数额恰当，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条、第九十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、解除原告凤凰县阳光超市与被告湖南虹瑞生态产业开发（集团）有限公司签订的《虹桥凤凰民族商业街商铺经营权出让合同》及《湖南虹瑞集团公司补充协议》；二、被告湖南虹瑞生态产业开发（集团）有限公司于本判决生效之日起十日内向原告凤凰县阳光超市支付违约金2000000元。案件受理费22800元，由被告湖南虹瑞生态产业开发（集团）有限公司负担。宣判后，虹瑞生态公司不服，向本院上诉称：一、一审法院认定事实不准，上诉人不存在根本性违约。协议签订后，上诉人依约交付了租赁物，并提供了必备的经营条件，被上诉人也交付了两年的租赁费用。2013年各租赁户进行了整体开业，事后上诉人也对各种设备设施陆续进行了完善，被上诉人也在承租商铺内经营了一年半之久。2014年10月30日才以上诉人违约提出撤店行为，同时在被上诉人起诉期内上诉人也开通了江边入口通道，由此上诉人不存在根本违约。二、一审法院有法不依，被上诉人主张赔偿违约损失超过诉讼时效。根据法律规定，向人民法院请求保护民事权利诉讼时效期间为二年。2012年12月9日，双方签订协议后各自履行了自己应尽的义务，被上诉人经过装修后实际经营了1年8个月之久，以及在起诉前均未向上诉人提出赔偿违约金的损失，因此已超过诉讼时效。综上，1、请求二审法院改判上诉人不承担违约责任。2、一、二审诉讼费由被上诉人承担。被上诉人凤凰县阳光超市答辩称：一、上诉人构成根本违约，一审法院予以认定并判决解除合同是正确的。1、对商场统一开业、统一管理是合同明确约定的义务，上诉人根本未对商场进行有效的统一管理，也未与答辨人签订统一管理经营合同。上诉人所称的整体开业，就是举行个仪式而已，整个虹桥商业街至今也未整体开业。2、整个负一层只有答辩人一家苦苦支撑，根本未形成市场或商业街坊的经营氛围。商场由于无人经营，商场的所有通道关闭，上诉人在图纸上标注的沿江通道也未开通，消防通风系统和中央空调从未开启运行，负一楼达不到经营的最基本条件。二、本案不存在超过诉讼时效。答辨人从2013年10月3日至2014年11月28日一直在主张自己权利，并且有书面函为证，因此不存在超过诉讼时效。三、上诉人的违约行为给答辩人造成损失惨重。1、答辩人已给上诉人缴纳二年租金3431120元，根据合同约定，租金从整体开业之日计算，在整体开业之前都是免租金的。2、答辩人对租贷商铺进行装修花费806654元。3购置设备、设施花费1053532元。3、负一层仅答辩人一家店经营，亏损2937317.63元，以上合计8228623.63元。因上诉人的行为导致答辩人损失惨重，请求二审法院驳回上诉，维持原判。二审中，双方当事人均未提交新证据。二审查明的案件事实与一审查明的事实基本一致，除认定一审查明的案件事实以外，本院另查明了以下事实：2013年4月28日前，虹桥风情街负一楼的门面都已租给商户，但后来商户陆续退租，虹瑞生态公司称已口头将商户陆续退租的事实告知了凤凰县阳光超市，凤凰县阳光超市否认该事实，并且称当时负一楼门面除了超市由其自己装修外，其余门面都是由上诉人负责装修，虹桥风情街开业后，被上诉人才知道负一楼只有其一家进行经营，因此被上诉人多次找上诉人协商整体开业事宜，但是还是没有其他商户进住经营，加之上诉人没有按合同约定开启负一楼中央空调，应开启的商场通道没有开启，沿江商场入口迟迟未建，虹桥风情街经营惨淡，被上诉人于2014年10月30日撤出虹桥风情街。本院认为，本案的争议焦点为：一，虹瑞生态公司是否存在违约行为；二，虹瑞生态公司与凤凰县阳光超市的合同是否应予以解除；三，虹瑞生态公司是否应支付凤凰县阳光超市200万元违约金。一，虹瑞生态公司是否存在违约行为。所谓商业街，就是由众多商店、餐饮店、服务店共同组成，按一定结构比例规律排列的商业繁华街道，是城市商业的缩影和精华，是一种多功能、多种业、多业态的商业集合体。凤凰县阳光超市当时入住虹桥风情商业街，正是上诉人虹瑞生态公司承诺给其提供必备的经营条件，双方虽然对必备的经营条件约定不清楚，但按一般的理解应为不但要提供经营的场地及配套设施，还应具备商业街的氛围。虹瑞生态公司虽然按合同约定给凤凰县阳光超市提供了经营的场地，凤凰县阳光超市亦按合同约定支付了相应租金，但是经营场地内的连接各入口的通道没有按合同约定开通，中央空调也未开启，当时正值夏天，严热无比，并且承诺开通沿江商场入口也一直未开。虹瑞生态公司与凤凰县阳光超市签合同时，虹瑞生态公司承诺所有商铺均已租赁，商业街于2013年3月18日整体开业，但在开业前，负一楼商铺除了被上诉人，其余商家均陆续退租，虹瑞生态公司并未将该情况告知凤凰县阳光超市。商业街于2013年4月28日开业后，一楼只有少部分临街门面经营，负一楼仅有凤凰县阳光超市经营，没有商业街的氛围，因此上诉人存在违约行为，没有按合同约定向被上诉人提供必备经营条件。二、虹瑞生态公司与凤凰县阳光超市的合同是否应予以解除。基于上述原因，凤凰县阳光超市从2013年10月3日起多次函告虹瑞生态公司，要求解决商业街存在的上述问题，并要求其承担违约责任，但是商业街存在的上述问题至起诉前一直未得到解决，凤凰县阳光超市于2014年9月15日去函《解除合同通知书》给虹瑞生态公司，认为虹瑞生态公司违约，要求与其解除合合同及相关协议，并要求虹瑞生态公司承担违约金200万元。虹瑞生态公司2014年9月28日收到该函后，答复称其不存在违约，但如果要解除合同，该公司也同意。因此，本院认为依据《中华人民共和国合同法》第96条第1款的规定，双方的合同及协议已于2014年9月28日依法解除。三、虹瑞生态公司是否应支付凤凰县阳光超市200万元违约金。按双方合同约定上诉人保障被上诉人在10年合同期内经营的必备条件，被上诉人也须保障上诉人10年经营期内的合同约定租赁收入和租赁时间，在此期间任何一方违约则承担人民币200万元金。如前所述，上诉人存在违约行为，致使被上诉人合同目的不能实现，因此应按合同承担违约责任。综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决恰当，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费22800元，由上诉人湖南虹瑞生态产业开发（集团）有限公司承担。本判决为终审判决。审 判 长 陈礼乐审 判 员 彭 俊审 判 员 李华华二〇一六年一月十五日代理书记员 杜 娟 微信公众号“”