（2015）穗天法民四初字第209号
裁判日期: 2016-01-15
公开日期: 2016-07-13
案件名称
冯冠英与黄育婵租赁合同纠纷2015民四初209一审民事判决书
法院
广州市天河区人民法院
所属地区
广州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
冯冠英,黄育婵
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第六十条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2015）穗天法民四初字第209号原告：冯冠英，住广东省广州市越秀区。委托代理人：孙永刚，广东隆仁律师事务所律师。委托代理人：黄才铨，广东隆仁律师事务所实习律师。被告：黄育婵，住广东省连南瑶族自治县。委托代理人：黄伟，住广东省连南瑶族自治县。原告冯冠英诉被告黄育婵租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告冯冠英的委托代理人孙永刚，被告黄育婵的委托代理人黄伟到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告冯冠英诉称：原告与被告于2014年5月25日签订《房地产租赁合同》，约定承租被告的广州市天河区天河北路573号807房，每月租金5800元，2014年7月1日起租，租期一年。合同签订后，原告依约预交两个月押金11600元，预付水电杂费5000元，并对房屋进行了新的添附（坐厕、花洒、洗菜盆、窗帘）等合计7000元。2014年11月22日，该房屋楼板严重渗漏下水管污水，导致房屋大部分面积被污损，屋中气味难闻，家用电线亦受到影响，重复发生断电跳闸事故，无法正常居住，原告只能暂时住在别处。原告找被告解决污水渗漏问题，但被告一直推脱不予解决，由于该房屋已不能满足正常居住的要求且随时会发生漏电事故，《房地产租赁合同》的合同目的已无法实现，原告不得已搬离，将房屋交还被告，被告也同意并已收回房屋，但拒绝退还原告的相关费用。现诉至法院，请求判令：1、解除原告与被告签订的《房地产租赁合同》；2、被告向原告返还押金11600元；3、被告退回原告已交的2014年11月22日至2014年11月30日的房屋租金1740元（5800元÷30天×9天）；4、被告退回原告已交的2014年11月22日至2014年11月30日的物业管理费72元（240.35元÷30天×9天）；5、被告退回原告预交的2014年12月的物业管理费240.35元；6、被告退还原告预交的杂费的剩余部分3451.78元；7、被告补偿原告为房屋添附的坐厕、花洒、洗菜盆、窗帘等物品，折价5000元。被告黄育婵辩称：一、原告在发现漏水后通知我方，我方已第一时间赶过去报告了物业管理处，并于第二天即停止了漏水现象，并非如原告所述的情形严重，在原、被告双方并未达成协议的情况下原告就单方擅自搬离了涉案房屋，其在腾空房屋后才打电话通知我方收房，我方无奈之下提出双方办好交接手续再商议退房事宜，但原告拒绝与我方见面会谈并于2014年12月13日委托了中介公司的一位姓瞿的小姐提出诸多无理要求，并不愿交出钥匙和门卡，我方还主动打电话和中介沟通希望交出钥匙方便装修，但遭到拒绝，由此可知原告是不想退房的，事过三天原告又通过中介打电话催我方收回钥匙，但只交还了两条门匙及两张门卡，原告故意留有房屋的门卡钥匙一套及邮箱钥匙，足以证明原告并不想解除合同，2014年12月16日中介代理人与我方交接钥匙，并不代表我方与原告达成一致协议，不能作为我方与原告解除合同及退房的事实证明；二、涉案房屋的装修仅用了3天时间就已修复，但原告又不交租，我方想尽快通过中介找租客另行出租再退还原告部分租金费用，经协商不成后，原告又出奇招，于2014年1月5日出具《律师函》并在涉案房屋及附近到处张贴，导致涉案房屋无法另行出租；三、关于水电杂费，经我方核算，杂费剩余的款项为3451.78元，我方同意退回；四、原告只是将房屋内的坐厕更换了，但其更换坐厕应该通过我方同意，原告要求我方补偿其更换坐厕的费用我方不同意，原告可以将添加的坐厕拆除，然后将我方的坐厕恢复原状；五、原告并没有对窗帘进行更换；六、房屋内原来的洗菜盆是不锈钢的，我方当时安装时花费了几千元，原告认为原来的洗菜盆不好看就将其拆除，且重新安装的洗菜盆下的柜也只是框架，并没有门，原告认为物品折旧后价值达到5000元缺乏依据；七、我方已于2015年3月12日将房屋另行出租给案外人。我方确认双方的租赁合同于2015年3月10日解除，由于合同于2015年3月10日才解除，我方不需要退还原告已经支付的租金、管理费。且我方因原告的行为导致支出了搬家费、门卡工本费、邮箱换锁人工材料费等损失，我方保留对此进行追究的权利。经审理查明：2014年5月25日，原告（承租方）与被告（出租方）签订《房地产租赁合同》（经纪方为案外人广东合富房地产置业有限公司），约定：租赁房产的地址为天河区天河北路573号807房（以下简称涉案房屋）；租期从2014年7月1日至2015年6月30日，免租期2014年6月10日至2014年6月30日；保证金11600元；租金每月5800元；租金按月结算，在每月10日前银行转账缴付；签订本合同当日，承租方须向出租方交付保证金和首月租金，合同终止，承租方在付清租金及其他费用并按期迁出时，出租方应即时将保证金无息退回给承租方，如承租方违约造成出租方的经济损失，出租方有权从保证金中扣除；租赁双方同意出租方交付该物业予承租方使用之日期为2014年6月9日等条款。当日，原告向被告支付押金11600元及首月（2014年7月1日至7月31日）租金5800元，被告分别开立收款收据。庭审中，原告提交中国工商银行电子银行回单及发票数张，表示其已按约支付2014年8月至11月的租金、2014年6月至12月的物业管理费（每月240.35元），并预付水电费5000元，被告对该组证据的真实性予以确认，并表示经核算，水电杂费剩余款项的数额为3451.78元，并同意向原告退还该笔款项。庭审中，原告表示在涉案房屋出现漏水情况后，其曾向被告反映并要求被告进行修复，但被告均不予理会，由于漏水情况严重，无法正常居住，其向被告提出解除租赁合同并于2014年12月13日搬离涉案房屋，但经多次联系被告，被告不予理会，其遂将钥匙交给原来双方签订租赁合同时的中介公司，由中介公司的工作人员瞿某向被告转交，并提交照片数张及《移交清单》两份（第一份日期为2014年12月13日，载明因涉案房屋大面积污损，无法正常居住，原告已向被告提出解除房屋租赁合同，现通过中介将涉案房屋移交归还被告，移交物品为钥匙两支、小区门禁卡两张、房屋内家具电器一批，清单下方中介公司签名为合富置业工作人员瞿某，并附其名片；第二份日期为2014年12月16日，移交人为合富置业瞿某，移交物品为涉案房屋的钥匙两条、小区门禁卡两张），被告对第一份《移交清单》的真实性不予确认，对照片及第二份《移交清单》的真实性予以确认，并表示在当时被告需要对涉案房屋进行维修，故原告将钥匙交给被告，并表示原告在搬出涉案房屋时并没有与被告办理交接手续，其是通过中介公司将涉案房屋的钥匙交给被告，按照合同约定办理交接需要向其交付三套钥匙、三张门卡及一条信箱钥匙，但原告实际仅将两套房屋钥匙及两张门卡交给中介，且原告还于2015年1月5日在涉案房屋门外张贴《律师函》要求被告退还相关款项，被告认为截止《律师函》张贴时原告仍然在使用涉案房屋，并提交照片2张（其上内容显示为《律师函》要求被告退还相关款项，但其上并未标注日期），原告对该照片的真实性不予确认。庭审中，被告提交《退房收条》，载明“芳草园2栋8G退房原协议注销于2014年12月16日下午4点30分，水表读数2793.8，电表读数4904.2，煤气数3674.83，签名人为中介人瞿某，业主黄伟，时间为2014年12月16日”，被告表示该证据拟证明其将涉案房屋交给装修工人维修涉案房屋之前的水电煤气读数，并解释说明当时原告将钥匙交给被告用于对涉案房屋进行维修，装修完毕后将钥匙交回给原告，其中“协议注销”的协议是指与中介公司的装修协议，并非其与原告签订的《房地产租赁合同》，该证据均是其与中介之间发生的事情，与原告无关。原告对该证据的真实性予以确认，并认为此收条已说明被告于2014年12月16日将涉案房屋收回并同意解除合同。现原告认为因涉案房屋漏水严重无法正常居住，其向被告提出解除合同，于2014年12月13日搬离涉案房屋，并向合富置业工作人员瞿某移交钥匙由其在2014年12月16日转交被告，被告已收回房屋，但拒绝退回原告预交的押金及多交的款项，被告则认为原告在2015年1月5日仍在使用涉案房屋，拒绝退还相关款项，引起本诉。本院认为：原告与被告就涉案房屋签订的《房地产租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，是合法有效的，双方均应切实履行。原告称因涉案房屋漏水严重导致无法正常居住，其于2014年12月13日搬离涉案房屋，并通过中介公司工作人员于2014年12月16日将房屋钥匙交还被告，被告辩称其是因要对涉案房屋进行修复而接收钥匙，并称合同约定应交还三套钥匙、三张门卡及一条信箱钥匙，但对此并未充分举证予以证明，亦未提及在其后有无再次将涉案房屋交付原告使用，本院对被告的抗辩不予采纳。被告于2014年12月16日收回涉案房屋的钥匙，涉案房屋自此归被告管业，原告诉请解除双方签订的《房地产租赁合同》，本院予以支持，合同解除的时间为2014年12月16日。《房地产租赁合同》已解除，被告持有原告支付的押金11600元缺乏依据，原告诉请要求被告返还并无不妥，本院予以支持。被告于2014年12月16日收回涉案房屋，在此之前涉案房屋由原告居住使用，原告诉请要求被告退回2014年11月22日至11月30日的房屋租金及物业管理费缺乏依据，本院不予支持，予以驳回。原告预付了2014年12月的物业管理费240.35元，涉案房屋于2014年12月16日被被告收回，原告诉请要求被告退回多交的物业管理费并无不妥，本院予以支持，被告应向原告退还2014年12月17日至2014年12月31日的物业管理费120.18元（240.35元÷30天×15天），对于原告诉请的超出部分，本院不予支持，予以驳回。原告对水电杂费进行了预付，双方在各自核算后均确认剩余款项的数额为3451.78元，被告亦表示同意退还该笔款项，对于原告的该项诉请，本院予以支持。原告诉请要求被告折价赔偿原告为涉案房屋添附的物品缺乏合同依据，本院不予支持，予以驳回。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、原告冯冠英、被告黄育婵就广州市天河区天河北路573号807房于2014年5月25日签订的《房地产租赁合同》于2014年12月16日解除。二、自本判决发生法律效力之日起15日内，被告黄育婵向原告冯冠英返还押金11600元、物业管理费120.18元、水电杂费3451.78元。三、驳回原告冯冠英的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的履行期间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1290元，由原告冯冠英负担170元，被告黄育婵负担1120元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长 吴海坚人民陪审员 赖小玲人民陪审员 周 燕二〇一六年一月十五日书 记 员 何嘉杰黄浪本判决书已于2016年月日送达 更多数据：搜索“”来源：