（2015）汕金法民二初字第24号

裁判日期: 2016-01-15

公开日期: 2016-08-09

案件名称

黄和音与姚毓义返还原物纠纷一审民事判决书

法院

汕头市金平区人民法院

所属地区

汕头市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

黄和音,姚毓义,张友仙

案由

返还原物纠纷

法律依据

《中华人民共和国物权法》：第九十四条，第九十七条，第一百零二条；《中华人民共和国合同法》：第四十四条第一款，第二百一十二条，第二百二十一条，第二百二十八条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条

全文

汕头市金平区人民法院民事判决书（2015）汕金法民二初字第24号原告黄和音，女，汉族，住所地广东省汕头市，公民身份号码XXX0767。委托代理人姚新亮，男，汉族，住所地广东省汕头市，公民身份号码XXX0735。被告姚毓义，男，汉族，住所地广东省汕头市，公民身份号码XXX073X。委托代理人杨少丽，女，汉族，住所地广东省汕头市，公民身份号码XXX0729。第三人张友仙，女，汉族，住所地浙江省仙居县，经常居住地广东省汕头市，公民身份号码XXX3722。委托代理人俞武兵，男，汉族，住所地浙江省仙居县，公民身份证号码XXX1011。原告黄和音诉被告姚毓义、第三人张友仙返还原物纠纷一案，本院于2015年4月15日立案受理后，依法由审判员郭继忠独任审判，于2015年8月27日公开开庭进行了审理。原告黄和音及其委托代理人姚新亮、被告姚毓义及其委托代理人杨少丽，第三人张友仙及其委托代理人俞武兵到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告诉称：汕头市外马路267号（包括2／267号）的房产是原告和被告按份共有房产，由于该房产破损情况严重，危及原告一家的生命安全，原告丈夫曾与被告协商一起出资修缮房屋，但未能协商一致。原告经济困难无法独立承担。2012年年底为筹资消除危险，原告和第三人丈夫口头约定，由其出资修缮屋顶，修缮后房产租给其使用，房产修缮好后，因被告之妻以共有业主不同意为由阻挠其使用，第三人要求解除口头合同，并赔偿修缮房屋费用10，000元，原告也予以同意。因为该处房产是原告与被告共有，被告应共同承担修缮费用。2013年4月5日被告未经原告同意，以每月2，500元的租金将该房产租给第三人。在签订合同的时候，还跟第三人说双方业主都同意出租，骗其签订合同，并将出租收益占为己有。该房产租赁时，未取得房屋所有权证且产权不清楚。属不得出租的房产。由于被告隐瞒真实情况而使第三人陷入错误认识，从而作出不真实的意思表示，被告的行为符合欺诈的特征，应认定欺诈行为。被告双方所签订的租赁合同无效。被告的行为，阻碍了其他共有人行使权利，权利人依法有权请求第三人应返还原物，腾退房屋。第三人在得知受骗后，向被告提出解除合同，要求被告退回押金和赔偿损失，遭到拒绝。但第三人并没有通过法律手段维护自身权益，反而通过拒交租金，也拒绝腾退房屋做为对抗手段。据此，请求判令：1、被告与第三人签订的租赁合同无效，要求第三人返还原物，腾退房屋；2、第三人张友仙自2013年4月至实际搬离之月，以每月1，250元计算支付房屋使用费，被告承担连带清偿责任；3、被告共同承担共有房产修缮费用10，000元；4、被告、第三人承担本案诉讼费。被告辩称，被告与第三人签订租赁合同之时，原告尚未提起析产的诉讼，法院也未针对原告作出其对外马路2／267号享有房地产权益的判决，根据被告母亲于1996年12月所立遗嘱，被继承人王美娇所有遗产不给原告的丈夫继承的事实，以及法院（1995）金民初字第189号民事判决书内容，原告至2014年12月之前对讼争房产没有任何财产权益，因此，原告所提诉讼请求缺乏事实和法律根据，请求予以驳回。原告在2012年11月期间趁被告跌伤腿部住院疗伤之机，没有征得被告的同意，越界侵权，撬门入室，并私自招引第三人租赁被告依法继承并居住的房屋，该侵权行为造成被告家中家具和细小物品丢失，对此原告应当负赔偿责任。2013年1月18日，被告妻子路过房屋时，才发现自己房屋被第三人装修，随后向派出所报警，经派出所制止，才中途停止装修。2014年12月，法院判决原告对房屋享有一定比例的份额，但没有实体判决分割房地产，一直以来讼争的房地产归被告管理使用，现在或者将来是否需要维修，是被告自主决定的事情，原告无权干涉，现原告要求被告承担共有房屋修缮费用10，000元理由不足，理当驳回。原告越界侵权撬门招引第三人租赁被告房屋，尔后多次实施侵权造成第三人无法经营生意的事实，由此造成第三人无法缴交被告租金的经济损失的结果，应该赔偿被告按每月2，250元计的租金损失。第三人述称：房屋租赁合同的所有条款，包括租赁期限、租金等内容，都是原告亲自与我协商。我为涉案房屋预先投资了22，000元的修理费，抵租金也是原告与我协商的。到了正式签订租赁合同时，原告却陪丈夫到北京看病，于是原告指定二姑姚毓君见证，同意我与被告签订房屋租赁合同，原告怎能出尔反尔呢？请求确认本案房屋租赁合同有效，驳回原告的诉讼请求。案件审理期间，第三人还提出申请称：2012年底，原告与第三人的丈夫俞中华约定，由俞中华出资修缮外马路267号房屋，修缮后该房屋租给俞中华使用。修好房屋后，被告与第三人签订租赁合同，原告指定姚毓君见证，合约约定，第三人修缮房屋的费用22，000元在租金里抵除，租房押金5，000元。合约签订后不久，因房屋的权属问题原告与被告发生纠纷，原告不想继续履行租赁合约，以其不知道合约的理由多次阻挠，致使第三人至今不能按租赁房屋的原定用途进行使用。据此，原告、被告应当支付第三人修缮费用22，000元并退还押金5，000元。第三人租赁该房屋的目的就是为了经营包子店，签订租赁合约以后，就对房屋进行装修、购买经营设备共计花费了73，000元，因原告、被告发生纠纷后无法进行经营，设备至今已经损坏，据此，要求原告、被告赔偿73，000元。经审理查明：汕头市外马路2／267号房产，根据汕头市金园区人民法院（1995）金民初字第189号《民事判决书》的判决结果，属被告与其母王美娇及姚毓君、姚毓雯、姚毓娟、姚毓礼共同所有。王美娇1996年12月25日立下遗嘱，其所拥有的份额归被告和姚毓礼所有。王美娇死亡后，姚毓礼、姚毓娟、姚毓君、姚毓雯于2003年3月20日将他们拥有的份额赠与被告及原告的丈夫姚毓仁。原告一直住在汕头市外马路1／267号房，被告原居住在汕头市外马路2／267号房，被告因与原告的丈夫对房产权属发生纠纷，被告搬离该屋，汕头市外马路2／267号房空置。因该房屋破损严重，原告于2012年年底与第三人的丈夫俞中华口头约定，由其出资修缮屋顶，修缮后房产租给其使用，俞中华依口头约定对该屋进行维修。2013年1月31日被告之妻经过该址，发现俞中华正在维修该屋，遂进行阻止，并向“110”报警，俞中华的维修工作因此而停止。原告解除与俞中华达成的口头协议，并向俞中华支付房屋维修费用共计10，000元。2013年4月5日，被告（甲方）与第三人（乙方）签订《租赁合约》，约定：“1、甲方将位于汕头市外马路267号和267／2号的房屋使用权及地上建筑物、构筑物出租给乙方使用。……9、租赁期限为贰年，从2013年4月5日至2015年4月5日。10、经甲乙双方商定，在签订本合同的当日，乙方应向甲方付二个月的押金（押金为人民币5，000元）和二个月的（租金为人民币5，000元），以后在每二个月的第一个月的10号前交租金，如逾期超过10日，甲方有权解除合同。12、乙方所投入的维修房屋费用贰万贰仟经双方协商同意在租金中抵除（即抵除从2013年4月至2014年1月）的租金。13、在租赁期限内，因不可抗拒的原因或者因城市规划建设，致使双方解除合同，由此造成的经济损失双方互不承担责任，其中，不可抗力是指：不能预见，不能避免并不能克服的客观情况，租金按照实际使用时间计算，不足整月的按天数计算，多退少补。备注：合同期满，甲方应优先租给乙方，双方再协商，如协商不妥，甲方有权另行安排。2014年1月5日起缴交租金。”被告和第三人分别在《租赁合约》的甲方、乙方签名，姚毓君则在见证人一栏签名。第三人在合约签订之日向被告交付押金5，000元，并在租赁的汕头市外马路2／267号房经营包子生意。因原告付出修缮房屋费用后，不能取得房屋出租的租金，要求第三人返还修缮费用，双方因此多次发生纠纷。第三人的包子店也处于非正常的经营状况。除已交付的5，000元押金外，没有向被告交纳租金。原告因与被告分家析产发生纠纷，于2013年12月25日向本院起诉，本院于2014年12月28日以（2014）汕金法民二初字第2号《民事判决书》作出判决：1、汕头市外马路267号现临路门店由原告黄和音和被告姚毓义各得40%和60%的使用权。2、汕头市外马路267号的庭院（厅前院子）由原告黄和音和被告姚毓义各得50%的使用权。3、汕头市外马路267号北侧二层楼房（厅房）及西侧靠北的房间（西侧二层北间房子）由原告黄和音和被告姚毓义各得50%的使用权。4、汕头市外马路267号西侧一、二层（除二层靠北房间外）由被告姚毓义继承。5、驳回原告黄和音的其他诉讼请求。6、驳回被告姚毓义的其他反诉请求。原告于2015年4月14日向本院起诉，提出前述的诉讼请求。案件审理期间，第三人的丈夫俞中华因病于2015年5月10日在本案讼争的租赁房产中死亡，第三人随后提出诉讼请求的申请，但因未按本院的通知预交案件申请费，本院于2015年12月2日裁定本案第三人按撤回申请处理。以上事实，有原告提供的《租赁合约》、本院（2014）汕金法民二初字第2号《民事判决书》、修缮房屋的《收款收据》，以及本院的《法庭审理笔录》等证据在卷为证，足资认定。本院认为：原告与被告系汕头市外马路2／267号房的共有人，双方对该房产享有共同的占有使用权，原告为修缮房屋而拟将房屋出租给第三人，被告则将房产出租给第三人，故应认定将该房产出租给第三人是双方一致的意思表示，被告与第三人订立的《租赁合约》，并不违反法律的规定，应认定为有效合同，因此，原告提出确认被告与第三人签订的租赁合同无效的请求，依据不足，依法应予驳回。被告与第三人签订的《租赁合约》约定的租赁期限已于2015年4月5日届满，合约虽约定第三人有优先承租权，但重新建立租赁关系，不应有其他共有人提出反对的意见，作为房产共有人的原告已不同意出租，被告与第三人的租赁关系在合同期满之后已无法继续维持，故原告提出的第三人在租期届满后腾退房屋的请求可于支持，但必须给予第三人一定的搬迁期限。被告是房产租赁的出租人，有权依照合同的约定向承租人收取租金，但第三人为租用讼争房产，已先行对该屋进行维修，在《租赁合约》中也约定以2014年1月前的租金抵除房屋的维修费用，故第三人在2014年1月5日之前无需向被告交纳租金。合约虽约定第三人自2014年1月5日起缴交租金，但第三人因包子店没有正常经营而未向被告交纳租金，被告在该房产的租赁过程并未获取租金收益，根据合同相对性原则，原告无权直接向第三人提出收取房屋使用费的主张，因此，原告提出判令第三人自2013年4月至实际搬离之月以每月1，250元计算支付房屋使用费，以及被告承担连带清偿责任的请求，依据不足，依法应予驳回。讼争房产系原告与被告按份共有的财产，因房屋破损进行维修而支出的费用，当应由共有人共同分担。原告为修缮共有的房产而支出的10，000元维修费用，应按各自占有房产的份额进行分担，原告负担46%，被告负担54%，原告提出的判令被告共同承担共有房产修缮费用10，000元的请求，依法可予支持。被告在答辩中虽称原告越界侵权，撬门入室，造成被告家中家具和细小物品丢失；以及原告多次实施侵权造成第三人无法经营生意，造成第三人无法缴交被告租金的致被告经济损失，但没有作为反诉提出诉讼请求，故在本案不作认定，被告可通过其他合法途径解决。第三人虽在案件审理期间提出独立诉讼请求的申请，但未按本院的通知交纳案件申请费，本院已裁定按撤回申请处理，故第三人该项诉讼请求在本案也不作审理，第三人可通过合法途径解决。至于被告与第三人之间的租赁关系，由双方通过合法途径另行解决。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第九十四条、第九十七条、第一百零二条，《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第二百一十二条、第二百二十一条、第二百二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、第三人张友仙于本判决发生法律效力之日起六个月内搬离原租赁的汕头市外马路2／267号房屋，并将该屋交还被告姚毓义和原告黄和音管业使用。二、被告姚毓义于本判决发生法律效力之日起十日内付还原告黄和音房屋修缮费5，400元。三、驳回原告黄和音的其他诉讼请求。本案受理费减半收取为450元，由原告黄和音负担400元，被告姚毓义负担50元；被告姚毓义负担部分，于本判决生效之日起7日内径行付还原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省汕头市中级人民法院。审判员　　郭继忠二〇一六年一月十五日书记员　　袁诹敏附相关法律条文：《中华人民共和国物权法》第九十四条按份共有人对共有的不动产或者动产按照其份额享有所有权。第九十七条处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。第一百零二条因共有的不动产或者动产产生的债权债务，在对外关系上，共有人享有连带债权、承担连带债务，但法律另有规定或者第三人知道共有人不具有连带债权债务关系的除外；在共有人内部关系上，除共有人另有约定外，按份共有人按照份额享有债权、承担债务，共同共有人共同享有债权、承担债务。偿还债务超过自己应当承担份额的按份共有人，有权向其他共有人追偿。《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十一条承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。第二百二十八条因第三人主张权利，致使承租人不能对租赁物使用、收益的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金。第三人主张权利的，承租人应当及时通知出租人。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。微信公众号“”