（2015）苏中民终字第05780号

裁判日期: 2016-01-15

公开日期: 2016-04-27

案件名称

苏州良成超净科技有限公司与苏州龙鼎金属制造有限公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

法院

江苏省苏州市中级人民法院

所属地区

江苏省苏州市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

苏州良成超净科技有限公司,苏州龙鼎金属制造有限公司

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

江苏省苏州市中级人民法院民事判决书（2015）苏中民终字第05780号上诉人（原审原告）苏州良成超净科技有限公司。委托代理人袁敏，江苏尚韬律师事务所律师。委托代理人刘卿涛，江苏尚韬律师事务所律师。被上诉人（原审被告）苏州龙鼎金属制造有限公司。委托代理人吾福男，苏州市相城区蠡口法律服务所法律工作者。委托代理人朱彩娟，苏州市相城区蠡口法律服务所法律工作者。上诉人苏州良成超净科技有限公司（以下简称良成公司）因与被上诉人苏州龙鼎金属制造有限公司（以下简称龙鼎公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服苏州市相城区人民法院（2014）相民初字第0847号民事判决，向本院提出上诉。本院于2015年11月9日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。原审法院经审理查明，2006年9月11日，龙鼎公司授权苏州恒祥电器有限公司（以下简称恒祥公司）作为出租人（称甲方）与良成公司作为承租人（称乙方）签订《厂房租赁合同》一份，约定甲方将坐落于相城区元和镇富民工业区（朱泾村）的标准厂房3872平方米、传达室24平方米合计3896平方米出租给乙方作为生产用房，租赁期限6年，自2006年10月15日起至2012年10月14日止，租金其中2006年10月15日至2008年10月14日二年均为28.0512万元／年，2008年10月15日至2010年10月14日均为32.7264万元／年，2010年10月15日至2012年10月14日均为37.4016万元／年，租金支付方式为先付后用，逐年付款，半年一付，2006年9月15日至2006年10月14日为甲方赠送装修期，合同还约定，甲方应按本合同约定确保房屋所有权及土地使用权的合法、完整性，确保乙方使用该房屋不受任何第三方干扰，乙方生产经营中的一切事务均由乙方负责，与甲方无关，乙方在经营中如遇政府规划拆迁，乙方必须服从并予积极配合，具体事务自行解决，按国家规定属于经营者的补偿归乙方所有，合同期满，乙方如需延长租赁期限的，应在期限届满前一个月向甲方发出书面通知，并与甲方签订续租合同，如停租须在合同期限内搬迁结束。双方还规定了其他相关违约情形和责任承担。嗣后，恒祥公司按约将厂房交付给良成公司租赁使用，良成公司按约定时间向恒祥公司支付房屋租金。2012年5月5日，恒祥公司以交邮信函方式向良成公司发出通知一份，告知双方签订的厂房租赁合同将于2012年10月14日期限届满，届时其会将厂房收回自用，故租赁期限届满后其不再与良成公司续签合同，为不影响良成公司正常的生产经营，请良成公司提前做好相关工作安排。2012年10月12日，恒祥公司委托苏州市相城区黄埭法律服务所再次以信函方式向良成公司发出函一份，函中又明确关于恒祥公司与良成公司签订的厂房租赁合同期限为2006年10月15日至2012年10月14日，在期满前5个月即2012年5月5日，恒祥公司已书面通知租赁期满后不再出租，本公司自己使用，后于2012年10月10日将告知书一份张贴在良成公司租赁厂房的传达室，告知内容相同，现再次发函，要求良成公司按合同自觉履行，予以配合，如在租赁期满后良成公司不搬出其所有的设备及物资，即视为放弃。然在《厂房租赁合同》到期后，良成公司未按上述通知的要求搬出其租赁的房屋，恒祥公司及龙鼎公司与良成公司也未签订续租厂房的书面合同。恒祥公司与龙鼎公司因要求良成公司搬出厂房未成，遂龙鼎公司于2013年1月29日起诉至原审法院，要求良成公司迁出租赁厂房并支付房屋使用费。2013年5月10日，原审法院作出（2013）相民初字第0397号民事判决书，判决：一、良成公司于判决生效之日起十日内从所原租赁的龙鼎公司所有的坐落于苏州市相城区元和镇富民工业区富乐路12号的房屋内迁出，并将上述房屋返还龙鼎公司。……后良成公司不服，向苏州市中级人民法院提起上诉，2013年8月5日，苏州市中级人民法院作出（2013）苏中民终字第1579号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。良成公司不服该判决，向江苏省高级人民法院申请再审，江苏省高级人民法院于2014年2月13日作出（2013）苏审三民申字第318号民事裁定书，驳回良成公司的再审申请。良成公司因不服苏州市中级人民法院的判决，同时向苏州市人民检察院申请监督，2014年8月6日，苏州市人民检察院作出不支持监督申请决定书。2013年12月17日，经原审法院强制执行，龙鼎公司收到良成公司返还的租赁厂房。另查明，房管部门核发的苏房权证相城字第××号房屋所有权证登记坐落于相城区元和街道富民开发区富乐路12号计3875.46平方米房屋的所有权人为龙鼎公司，国土部门核发该地块土地使用权人同为龙鼎公司，土地证编号相国用（2007）第00053号，发证日期分别为2007年12月4日和2007年2月2日，良成公司在租赁厂房后办理的工商登记住所地也为相城区富民开发区富乐路12号。2012年12月28日，苏州信谊行房地产土地评估咨询有限公司（以下简称信谊行评估公司）经苏州市相城区元和街道办事处委托对龙鼎公司房屋拆迁补偿和搬迁损失补偿价值作出《房屋征收补偿价值评估表（初评）》，评估结果为补偿总金额10310514元。2014年3月10日，信谊行评估公司经苏州高铁新城规划建设局委托对龙鼎公司房屋拆迁补偿和搬迁损失补偿价值作出《房屋拆迁补偿价值评估表》，评估结果为补偿总金额11883185元，其中：产权房屋价值8883013元（3949平方米）、简易房屋价值3612元（37平方米）、房屋装修价值394930元、附着物价值235819元、搬迁补偿价值292720元、停产停业损失1184790元、征收决定前协议奖励888301元。2014年3月11日，龙鼎公司与苏州高铁新城规划建设局拆迁办公室签订《苏州高铁新城企业拆迁（征收）补偿协议》一份，约定龙鼎公司拆迁补偿金额总计12006473元，其中评估金额（含房地产价格、装修、附着物、机器设备收购和搬迁、征收停产停业损失、不安置土地补偿、征收奖励等）11883185元；评估外金额（含评估外遗留财产、绿化、附着物、拆迁停产停业损失、拆迁奖励等）123288元。补偿协议签订以后，龙鼎公司依约取得了全部拆迁补偿款，并将厂房交付苏州高铁新城拆迁办。上述事实，由企事业法人营业执照、组织机构代码证、《厂房租赁合同》、苏州市相城区人民法院（2013）相民初字第0397号民事判决书、（2013）苏中民终字第1597号民事判决书、（2013）苏审三民申字第318号民事裁定书、收条、苏州市人民检察院苏检民监（2014）32050000051号不支持监督申请决定书、房屋征收补偿价值评估表（初评）、房屋征收补偿价值评估表、原审法院调取的苏州高铁新城企业拆迁（征收）补偿协议及当事人的陈述为证。2014年6月6日，原审法院至苏州市相城区高铁新城拆迁办调查，高铁新城拆迁办陈述：1、评估时装修费用的标准是每平方米超过100元的按实际评估价计算，不足100元／平方包括没有装修的按100元／平方进行补偿。停产停业损失是按厂房面积每平方米300元进行计算。2、本案所涉龙鼎公司的厂房是2012年开始评估的，但龙鼎公司不认可评估价，故当时并未拆迁成功。实际以拆迁协议为准。评估时间并不是实际拆迁时间，评估价只是一个基础。2014年2月25日高铁新城挂牌，之前是元和街道拆迁。高铁新城拆迁办与龙鼎公司的拆迁协议是2014年3月11日签订的。补偿总价12006473元都是给龙鼎公司的。3、良成公司在租赁厂房内的东西于2013年10月就被全部执行完毕，2014年评估时良成公司的东西均不在龙鼎公司厂房的评估范围内，而在村里的仓库里。原审原告良成公司的诉讼请求为：1、龙鼎公司返还良成公司停产停业损失1184790元、搬迁补偿费33453元、简易加建房屋4386元、房屋装修价值及附着物价值302024元，上述合计1524653元。2、本案的诉讼费由龙鼎公司承担。原审法院认为，良成公司、龙鼎公司签订的《厂房租房合同》，是双方自愿、真实意思的表示，并不违反相关法律禁止性规定，应认定为合法有效，合同中的约定对双方均具有约束力。根据生效的法律文书，本案中，双方之间的《厂房租房合同》已于2012年10月14日因合同期届满而终止，龙鼎公司在届满前已经屡次发函告知良成公司及时搬离，良成公司未搬离，应认定双方之间自2012年10月14日后并不存在租赁关系。根据龙鼎公司出具给原审法院的收条可证实2013年12月17日良成公司搬离租赁厂房。龙鼎公司于2014年3月11日签订苏州高铁新城企业拆迁（征收）补偿协议，故该补偿协议签订是在良成公司搬离以后。现良成公司主张要求龙鼎公司支付因拆迁造成的停产停业损失1184790元、搬迁补偿费33453元、简易加建房屋4386元、房屋装修价值及附着物价值302024元，因龙鼎公司于2014年3月11日签订拆迁补偿协议时双方之间的租赁关系已终止，且良成公司在2013年12月17日已将厂房返还龙鼎公司，而该房屋在2014年3月11日签协议之后才正式拆除，因此，可以认定拆迁（征收）补偿协议的补偿对象为本案龙鼎公司，而良成公司认为拆迁补偿款中包括了其应享有的份额而提起本案诉请，无相应的依据。综上，良成公司的诉讼请求，依据不足，原审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百三十五条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条及相关法律规定，原审法院判决：驳回苏州良成超净科技有限公司的全部诉讼请求。案件受理费18522元，财产保全费2023元，合计20545元，由苏州良成超净科技有限公司负担。上诉人良成公司不服上述民事判决，向本院提出上诉称：一、一审判决认定事实不清，刻意回避拆迁（征收）性质和国家规定的补偿办法，适用法律错误。本案拆迁非普通商业拆迁，是政府主导的拆迁（征收），而且是按国有土地上房屋征收补偿标准执行的。原审法院以补偿协议签订的时点作为合法承租人是否享有补偿权益的做法是错误的。城乡建设部颁布的《国有土地上房屋征收评估办法》第十条和苏州市人民政府颁布的《苏州市国有土地上房屋征收与补偿暂行办法》第二十六条都明确了被征收房屋价值评估时点为房屋征收决定公告之日。本案中评估报告的时点是2012年9月1日，在租赁合同到期日之前，故上诉人应享有政府给予的拆迁（征收）补偿。二、在一审审理过程中，上诉人多次提出调查申请，一审法院既没有开具调查令调查上诉人的申请事项，也未对不调查作出裁决，有程序错误和故意偏袒之意。三、一审法院对高铁新城拆迁办杨振兴的陈述不加甄别引用，证据不足，有违公正。杨振兴的证词不能代表高铁新城拆迁办，只能代表其个人，且杨振兴陈述的观点和标准没有依据，而且还违背法律法规。一审法院的调查明显有倾向性，有违公正。四、一审法院违反法定程序。本案一审的立案时间是2014年4月24日，转为普通程序的时间是2014年8月14日，拖延了近一个月；从转为普通程序时间起算，至2015年9月2日作出判决书，审理期限超过了一年；9月2日作出的判决书，在9月11日才发出。一审法院程序违法导致判决的公正性和权威性荡然无存。综上，请求二审法院撤销原判，依法改判或发回重审。被上诉人龙鼎公司答辩称，一审判决认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，程序合法，请求二审法院依法驳回上诉人的上诉请求，维护被上诉人的合法权益。二审中，上诉人良成公司申请本院向信谊行评估公司进行调查取证，调查内容包括房屋征收评估委托书、房屋征收评估委托合同、房屋征收决定公告、《关于高铁新城富民工业坊国有土地上企业搬迁补偿相关标准的函》。上诉人良成公司还申请本院向苏州市相城区元和街道建管所进行调查取证，取证内容包括《元和街道朱径社区富民工业区企业面积汇总表（2012.8.17）》在内的相关项目书。本院二审查明事实与原审查明事实一致。本院认为，良成公司与龙鼎公司签订的《厂房租赁合同》合法有效。该合同约定的租赁期限于2012年10月14日届满，在届满前龙鼎公司已多次通知良成公司不再续租，但良成公司未及时搬离。龙鼎公司通过诉讼于2013年12月17日收回了租赁房屋。2014年3月11日龙鼎公司与苏州高铁新城规划建设局拆迁办公室签订了《苏州高铁新城企业拆迁（征收）补偿协议》，龙鼎公司取得了全部拆迁补偿款。本案中良成公司主张租赁房屋拆迁属于政府拆迁（征收），评估报告的时点为2012年9月1日，在租赁合同到期日之前，故其应享有政府给予的拆迁（征收）补偿。本院认为，原审中原审法院已向苏州高铁新城规划建设局拆迁办公室进行了调查，该拆迁办主任杨振兴陈述，评估时间并不是实际拆迁时间，评估价只是一个基础，实际以拆迁协议为准。杨振兴接受调查的行为属于职务行为，原审法院调查的情况，依法可以作为本案认定事实的依据。至于良成公司要求本院向信谊行评估公司和苏州市相城区元和街道建管所进行调查的申请，因原审法院已经依职权进行了调查，本案基本事实已经查明，故没有必要再向信谊行评估公司和苏州市相城区元和街道建管所进行调查，对良成公司的申请，不予准许。本院认为，良成公司与龙鼎公司签订的房屋租赁合同约定的租赁期限于2012年10月14日届满，在此之前良成公司可以正常使用租赁房屋。租赁期限届满后，良成公司本应及时搬离，但直至2013年12月17日才将租赁房屋返还给龙鼎公司。2014年3月11日拆迁（征收）补偿协议签订之后，租赁房屋才正式拆除，故良成公司并未因租赁房屋拆迁遭受停产停业、搬迁、装修及附着物等损失。本案中拆迁（征收）补偿协议的补偿对象为龙鼎公司，故良成公司要求龙鼎公司支付拆迁补偿款，缺乏事实依据，本院不予支持。关于良成公司上诉提出的原审程序问题，本院认为，原审在审理期限上存在瑕疵，但该问题尚未影响案件的实体处理。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费18522元，由上诉人苏州良成超净科技有限公司负担。本判决为终审判决。审判长　　黄文杰审判员　　周　军审判员　　周　红二〇一六年一月十五日书记员　　王文君百度搜索“”