（2015）丰民初字第24948号
裁判日期: 2016-01-15
公开日期: 2016-03-30
案件名称
刘彬与北京鸿涛伟业房地产经纪中心房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
北京市丰台区人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
刘彬,北京鸿涛伟业房地产经纪中心
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
全文
北京市丰台区人民法院民 事 判 决 书（2015）丰民初字第24948号原告刘彬，女，1983年11月17日出生。被告北京鸿涛伟业房地产经纪中心，住所地西城区万明园**号楼***室。法定代表人韩光，总经理。委托代理人杜承龙，男，1982年10月27日出生。委托代理人尤海瑞，男，1977年9月10日出生。原告刘彬与被告北京鸿涛伟业房地产经纪中心（以下简称鸿涛伟业中心）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，由代理审判员张萌独任审判，公开开庭进行了审理。原告刘彬、被告鸿涛伟业中心之委托代理人杜承龙、尤海瑞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘彬诉称：原告承租位于北京市丰台区××区××号楼××单元××室其中一间（主卧）并与被告签订《北京市房屋租赁合同》，约定房屋租赁期限自2015年4月1日至2016年3月31日，租金每月1800元。2015年11月4日至9日期间，另一家中介公司（我爱我家公司）多次致涉诉房屋内拍照，并告知我方该房屋房主已出售。后我方多次向被告核实，被告均表示房屋未出售，我方可以继续住。11月9日，被告提出让我尽快搬家，理由是房屋打隔断，国家要强拆，此时仍未告知我方房屋已出售，后提出11月20日房屋要停水停电。现我方已搬离涉诉房屋。我方诉至法院，要求被告赔偿我方违约金3600元，并赔偿我方因诉讼导致的交通费300元及误工费600元，并承担本案诉讼费用。被告鸿涛伟业中心辩称：不同意原告诉讼请求。本案涉诉房屋房主已出售，根据原被告双方合同第10条第2款第3项约定，因房主买房而致合同终止的，我方不承担违约责任。另，交通费及误工费系原告因主张违约金产生的，其应自行承担。原告至今尚欠水费未付清，我方不在本诉中解决，不提反诉。经审理查明：2015年4月1日，案外人王桂洁（承租方、乙方）自鸿涛伟业中心（丙方）承租××园××室房屋主卧一间，双方签订房屋租赁合同，约定租期自2015年4月1日至2016年3月31日，租金每月1800元，第十条第（二）款约定：有下列情形之一的，本合同终止，乙丙双方互不承担违约责任：1、该房屋因城市建设需要被依法列入房屋拆迁范围的；2、因地震、火灾等不可抗力只是房屋毁损或造成其他损失的；3、该房屋因房主买卖提前终止合同的。第十条第（一）款约定：租赁期内，丙方需提前收回该房屋的，应提前30日通知乙方并积极给乙方调房，否则将已收取的租金余额退还乙方并按月租金的200%支付违约金。合同履行过程中，经协商，承租人由王桂洁变更为本案原告刘彬，原被告双方将上述租赁合同中承租人名称予以变更，并约定转租后房内一切费用由下家承担，后由刘彬继续承租涉诉房屋。庭审中，原被告双方一致认可刘彬于2015年11月24日搬离涉诉房屋。关于搬离原因，刘彬称鸿涛伟业中心业务员王振强告知其要拆除隔断，故涉诉房屋无法继续居住，要求其于同月20日前搬走，并提供其与鸿涛伟业中心员工王振强的谈话录音予以佐证。鸿涛伟业中心否认录音中系其员工王振强的声音，亦未申请对声音真伪性进行司法鉴定，另，被告主张涉诉房屋收回原因系房屋所有权人张文慧已将房屋出售，并与2015年10月底将出售情况告知鸿涛伟业中心，要求鸿涛伟业中心帮忙腾退房屋，鸿涛伟业中心同意就腾退事项与租户联系，并同意11月中旬或月底腾房，后鸿涛伟业中心于2015年11月初以电话或当面告知的形式将上述情形通知到涉诉房屋内所有租户，要求租户在11月20日前搬离。为证明其上述主张，鸿涛伟业中心提供《北京市存量房屋买卖合同》（以下简称买卖合同）复印件予以佐证。根据该买卖合同记载，张文慧将位于北京市丰台区××路××号院××号楼××室房屋于2015年9月12日出售。另，鸿涛伟业中心提供水费交纳收据退款支出凭证，予以证明刘彬退房后水费未结清。上述事实，有房屋租赁合同复印件、录音光盘、收据、支出凭证、北京市存量房屋买卖合同复印件等证据材料及当事人陈述在案佐证。本院认为：原被告双方签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，亦不违反法律及行政法规强制性规定，属合法有效，双方均应依约履行。根据庭审查明事实，经鸿涛伟业中心要求，刘彬于租期内搬离涉诉房屋，关于搬离原因，双方未达成一致意见。本院认为，虽合同明确约定“因房主买卖提前终止合同”的情形下，合同终止，原被告双方互不承担违约责任，但根据租赁合同第十一条第（一）款约定，若鸿涛伟业中心需提前收回房屋，应提前30日通知乙方，根据该项约定，无论鸿涛伟业中心基于何种原因提前收回房屋，均应提前30日通知刘彬。本案中，鸿涛伟业中心11月初通知刘彬于11月20日前搬离，并于11月24日收回房屋，未尽到提前30日通知之义务，故现刘彬依据上述合同约定主张鸿涛伟业中心支付违约金之诉讼请求，具有事实基础及法律依据，本院予以支持。刘彬其他诉讼请求，于法无据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同》第一百一十四条第一款之规定，判决如下：一、北京鸿涛伟业房地产经纪中心于本判决生效之日起十日内向刘彬支付违约金三千六百元；二、驳回刘彬其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由北京鸿涛伟业房地产经纪中心负担（于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。代理审判员 张 萌二〇一六年一月十五日书 记 员 金美辰 来源：百度搜索“”