（2015）闵民五（民）初字第519号
裁判日期: 2016-01-15
公开日期: 2016-07-04
案件名称
侯化崇、王丽君、侯君睿与阮敏强、宋海云、张峰房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
上海市闵行区人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
侯化崇,王丽君,侯君睿,阮敏强,宋海云,张峰
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十四条；《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第九十三条第一款，第九十六条第一款，第九十七条，第二百二十六条，第二百二十七条，第二百三十五条
全文
上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2015）闵民五(民)初字第519号原告（反诉被告）侯化崇。原告（反诉被告）王丽君。委托代理人侯化崇，男，系王丽君之夫。原告（反诉被告）侯君睿。法定代理人侯化崇，男，系原告侯君睿的父亲。被告（反诉原告）阮敏强。委托代理人魏晨，上海凯茂律师事务所律师。委托代理人徐锋，上海合勤律师事务所律师。被告宋海云，女，汉族。委托代理人魏晨，上海凯茂律师事务所律师。委托代理人徐锋，上海合勤律师事务所律师。被告张峰，男，汉族。原告侯化崇、原告王丽君、原告侯君睿与被告阮敏强、被告宋海云、被告张峰房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年2月26日立案受理。诉讼中，被告阮敏强提出反诉，本院依法受理后与本诉合并审理。依法由审判员刘锋适用简易程序公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）侯化崇、原告（反诉被告）王丽君、原告（反诉被告）侯君睿的法定代理人侯化崇，被告（反诉原告）阮敏强、被告宋海云的委托代理人魏晨、徐锋到庭参加。被告张峰经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加2015年8月5日的庭审，本院依法缺席审判。本案现已审理终结。原告侯化崇、原告王丽君、原告侯君睿诉称，2014年4月29日，被告阮敏强出具委托书委托员工张峰办理位于上海市闵行区某路3455弄某别墅399号房产的出租事宜，被告张峰在上海市闵行区都市路3810号上海富顺房地产经纪有限公司房产经纪人孙某的见证下收取原告的房屋定金人民币（以下币种相同）2,000元，被告张峰当日出具定金收据。三被告通过电子邮件在房屋租赁合同电子版中将原告侯化崇的银行卡号发送至原告侯化崇的邮箱，并希望原告表示诚意，及时支付房屋租赁保证金。由于尚未正式签署房屋租赁合同，对租金尚未完全确认具体金额，原告与三被告达成一致意见，先支付20,000元至被告阮敏强的农业银行账户。原告侯化崇于2014年5月6日通过银行转账支付被告阮敏强的农行账户20,000元，并在汇款用途中注明了系399室的押金。2014年6月4日，原告侯化崇与被告阮敏强的委托代理人张峰在上海市闵行区都市路3810号上海富顺房地产经纪有限公司房产经纪人孙某的见证下签订租赁被告阮敏强位于上海市闵行区某路3455弄399号房屋的《上海市居住房屋租赁合同》，该租赁合同载明了被告阮敏强收取租金的指定银行户名与账号、交付日期、租赁期限、保证金、租金及支付方式等其他条款，尤其明确免租日期的起始计算依据为“甲乙双方签订合同日，也为甲乙双方交接租赁房屋日，免租期用于乙方装修”。2014年6月9日，原告侯化崇通过银行向被告阮敏强指定账户预先支付45,500元，包含第一季度租期租金40,500元及部分押金余额5,000元。原告侯化崇通过手机短信与被告阮敏强进行了确认，被告阮敏强未予以否认。被告宋海云和被告张峰对上述费用进行了再次确认。2014年6月12日，被告阮敏强委托其代理人张峰在被告阮敏强的办公室将涉案房屋的两把大门钥匙、一楼三套侧门钥匙交付原告，原告收到钥匙后签署清单，被告张峰也在清单上进行了签字确认。2014年6月13日，原告将装修平面布置图按照合同约定提交被告阮敏强及委托代理人张峰，被告阮敏强对原告提交的装修方案审核后出具装修许可，同意原告侯化崇按照装修方案对涉案房屋进行装修。2014年6月16日，上海联源物业发展有限公司某别墅管理处对原告提交的装修申请进行了审核，管理处当天当着原告的面与被告阮敏强及被告宋海云电话确认租赁合同及租赁事实合法有效后签署了《联源物业装饰、装修施工许可证》，并为进场施工负责人制作了进出证件。随后，原告根据装修方案进行施工，但是在原告装修期间，被告阮敏强所属房产车库中存放的物品影响了原告的水管安装与管线排布，原告与被告阮敏强及其代理人张峰协商暂时将相关物品搬离，待原告装修好以后可以协商再搬回车库，但是被告阮敏强拒绝原告的请求，原被告争议因此扩大和恶化。被告阮敏强的不履约行为给原告带来了较大的经济损失与精神损失，甚至已经影响到原告侯君睿接受义务教育的权利。正是由于被告阮敏强迟迟不愿意提供相关材料前去上海市闵行区房地产交易中心办理居住房屋租赁合同登记备案，已经严重影响了原告的利益，导致原告无法提供外来人口在上海长期居住证，无法办理上海市居住证，无法为适龄儿童办理九年义务教育入学申请，原告请求法院裁决被告以尽快依据租赁合同规定办理居住房屋租赁合同登记备案，使原告尽快可以入学接受教育，目前原告侯君睿只能在家自学，这严重影响了原告的合法权益，并已经产生了不利的连带后果。故原告诉至法院要求：1、判令被告履行合同义务，办理居住房屋租赁合同登记备案；2、判令被告阮敏强、被告宋海云、被告张峰履行合同义务，及时交付房屋其他设备并维修房屋附属设施包括但不限于室内安防监控影像系统等系统、设备、设施至安全可正常使用后交付原告；3、判令被告阮敏强、被告宋海云、被告张峰履行合同义务，搬离车库内所有物品以便原告对车库进行装修施工。原告向本院提供了以下书面证据，用以证明其上述诉请：1、原告与被告阮敏强的代理人张峰签订的上海市居住房屋租赁合同一份，证明原告与被告阮敏强之间存在租赁合同关系，合同真实有效。被告阮敏强、被告宋海云对该份证据经质证后认为，对证据的真实性无异议。2、涉案房屋的产权证一份，证明原告租赁的是被告阮敏强的房屋。被告阮敏强、被告宋海云对该份证据经质证后认为，对证据的真实性无异议。3、2014年4月29日定金收据一份，证明被告张峰代被告阮敏强签字，收取了涉案房屋的租赁定金2,000元。被告阮敏强、被告宋海云对该份证据经质证后认为，定金收到无异议，但认为阮敏强的签字并非本人所签，且无法核实是否是张峰所代签。4、2014年4月29日被告阮敏强出具的委托书一份，证明被告阮敏强委托张峰办理涉案房屋的出租事宜。被告阮敏强、被告宋海云对该份证据经质证后认为，真实性不予认可，签字不是被告阮敏强所签。5、2014年6月12日的钥匙交接清单一份，证明原告侯化崇与被告张峰进行房屋的交接，是被告阮敏强委托张峰进行房屋交接手续。被告阮敏强、被告宋海云对该份证据经质证后认为，是张峰进行的交接，其对此事并不清楚。6、2014年6月13日的装修许可一份及装修图纸一组，证明被告阮敏强认可原告提交的装修方案，同意其对涉案房屋进行装修施工。被告阮敏强、被告宋海云对该组证据经质证后认为，业主签字并非被告阮敏强所签，图纸上也不是被告阮敏强所签。7、上海市仲裁委员会不予受理通知书一份、仲裁申请书一份、被告阮敏强所写的证明一份，证明涉案租赁合同约定了仲裁解决纠纷，说明被告阮敏强为了否认合同的真实性，否认了所有合同关系。并且在2014年8月向闵行法院提起了排除妨害的诉讼，所以说事实上被告阮敏强是知道租赁合同关系的，之所以否认这一事实，是为了推卸自身的违约责任。被告阮敏强、被告宋海云对该组证据经质证后认为，真实性无法确认，且认为与本案无关联。8、付款凭证一组，证明原告侯化崇于2014年5月6日支付给被告阮敏强押金20,000元，2014年6月9日原告侯化崇支付给被告阮敏强45,500元，其中的40,500元是租金，多出的5,000元是作为押金的一部分所支付，故押金为25,000元；2014年10月10日原告侯化崇支付给被告阮敏强租金40,500元。被告阮敏强、被告宋海云对该组证据经质证后认为，对真实性无异议，之后原告未再付款。9、公证书一组，证明原告侯化崇与被告阮敏强的员工之间的短信公证，以及原告侯化崇与被告张峰之间的微信记录，同时还有原告侯化崇与被告阮敏强之间就合同签订的沟通过程。被告阮敏强、被告宋海云对该组证据经质证后认为，对第一份公证书的真实性无异议，但仅仅公证了原告手机中的现存信息，是否指向相关人员无法确认。对于第二份公证书的真实性无异议，但也仅仅公证了原告手机内的现存信息，是否是张峰本人所发不能确认，即使是张峰所发，微信内容是2014年8月19日，但后续公证内容是2014年7月3日，所以双方应当在后期有过沟通，但公证书并未显示。对于第三份公证书的真实性无异议，但无法确认是原告与被告张峰的邮箱。10、2014年11月24日被告宋海云及张峰的社保缴费记录及被告阮敏强与被告宋海云之间的婚姻关系证明一组，证明被告宋海云与被告张峰的社保缴费情况，同时说明被告阮敏强与宋海云之间系夫妻关系。被告阮敏强、被告宋海云对该组证据经质证后认为，认为与本案无关联性。被告阮敏强、被告宋海云辩称，双方在签订合同之时并未约定去办理登记备案手续，故原告的该项诉请无合同依据，且登记备案手续不是法律强制规定的；其在交付房屋之时设施都是完好的，而且被告张峰只是被告阮敏强的代理人，故其与本案无关。另其认为租赁合同签订后，原告分别于2014年6月9日、2014年10月10日支付了第一、第二季度的租金。但应于2015年1月10日支付的第三季度租金至今未予支付。原告拖欠支付租金的行为违反了租赁合同的约定拖欠逾期未交房屋已达15日以上构成根本性违约。故被告阮敏强提出反诉请求：1、判令解除被告阮敏强与原告侯化崇、原告王丽君、原告侯君睿于2014年6月4日签订的《上海市居住房屋租赁合同》；2、判令原告侯化崇、原告王丽君、原告侯君睿向被告阮敏强支付到期未支付的租金暂计为92,539.84元（暂计至2015年8月5日）；3、判令原告侯化崇、原告王丽君、原告侯君睿向被告阮敏强支付违约金40,500元（按三个月租金计算）；4、判令原告侯化崇、原告王丽君、原告侯君睿向被告阮敏强支付尚未结清的水电煤费用暂计757.77元。被告阮敏强、被告宋海云向本院提供了以下书面证据证明其上述辩称及反诉诉请：1、上海市房地产权证一份，证明被告阮敏强是闵行区某路3455弄399号房地产的权利人。原告侯化崇、王丽君、侯君睿对该份证据经质证后认为，对证据的真实性无异议，出示的产权证上写有“仅作为租赁使用”，这与当时被告阮敏强出租给其房屋之时出示的产权证上写有“仅作为租赁使用”是一致的。2、上海市居住房屋租赁合同一份，证明原告侯化崇、王丽君、侯君睿与被告阮敏强签订租赁合同，确认了双方之间的租赁合同关系。原告侯化崇、王丽君、侯君睿对该份证据经质证后认为，对证据的真实性无异议。3、（2014）闵民五（民）初字第2222号民事裁定书一份，证明原告所称的案件早已撤诉，原告应支付相应租金。原告侯化崇、王丽君、侯君睿对该份证据经质证后认为，对证据的真实性无异议，但是被告阮敏强是在2015年3月19日提出撤诉申请，但是本案已经进入了诉讼程序。原告侯化崇、王丽君、侯君睿对被告阮敏强提起的反诉辩称，不同意全部反诉诉请。1、被告阮敏强干扰了原告的正常诉讼程序，提出了排除妨害诉讼。原告不认为构成违约。在2014年6月4日的合同中的条款，被告阮敏强应分清原告是否是无正当理由拖欠租金，现原告认为是有正当理由拖欠的，因为有诉讼及仲裁，故原告有充分的理由不支付租金，故不构成解除合同的依据，故对于被告阮敏强所说的不支付租金而解除合同的违约责任，原告不予认可。2、关于水电煤的诉请，原告与被告阮敏强之间并未进行过确认，在被告张峰交接钥匙之时，并没有交接过水电煤箱子的钥匙，其不敢乱开箱子，所以对于该金额无法确认。原告是看到催缴通知之后才去缴纳费用。3、若被告阮敏强不愿意承担相应的违约责任，该份租赁合同不可能解除，坚决要求继续履行合同。原告侯化崇、王丽君、侯君睿对上述辩称，并无证据向本院提供。被告张峰对原告侯化崇、王丽君、侯君睿提起的诉请辩称，其不应承担责任，被告阮敏强委托其签订涉案的租赁合同，房租也不是由其所收取，其仅是代理人，故不应承担任何责任。被告张峰针对其上述辩称，未向本院提供证据材料。本院对原告侯化崇、王丽君、侯君睿及被告阮敏强、被告宋海云所提供的证据认证如下：证据真实、合法，且与本案有关联，本院予以确认。经审理查明：被告阮敏强系座落于闵行区某路3455弄399号房屋的权利人。2014年4月29日被告阮敏强委托被告张峰作为代理人办理某别墅399号的出租事宜。2014年4月29日被告阮敏强、张峰出具定金收据载明：收到原告侯化崇承租上海市闵行区某路3455弄399号房屋定金2,000元，该款项经过清点并由中介方在旁见证无误，已收讫。2014年6月4日，由被告阮敏强作为甲方（出租人），原告侯化崇、王丽君、侯君睿作为乙方（承租人），上海富顺房地产经纪有限公司作为丙方（居间方）签订《上海市居住房屋租赁合同》一份，一、出租房屋情况和租赁用途：1、甲方将座落在本市闵行区某路3455弄399号某别墅地下二层及地下室及庭院及车位的居住房屋出租给乙方。该房屋建筑面积583.03平方米，其中地下建筑面积87.91平方米。签订本合同前，甲方已向乙方出示了该房屋的下列权属证明：房地产权证，并告知乙方该房屋在订立本合同前未设定抵押。装修无，附属设施安全可使用，设备状况：车库、花园、地面、楼梯、水电煤、门窗锁、开关等均正常无损坏，无安全隐患。2、甲方向乙方承诺，该房屋只可用作日常生活居住使用，可商务办公，不得注册公司，不得进行工业产品的生产与制造，乙方在租赁期间应遵守国家法律，不得利用本房屋从事违法犯罪活动；3、租赁期间，乙方可使用的该房屋公用或合用部位的使用范围，现有的装修、附属设施、设备状况以及需约定的有关事项，由甲、乙双方在本合同附件中加以列明，作为甲方交付该房屋和本合同终止时乙方返还该房屋的验收依据；4、甲方约定的房屋交付状态为毛坯无装修，乙方可对该房屋进行合理装修，乙方在租赁期间如需对该房屋进行装修的，在不改变及破坏该房屋承重、结构及各房屋原有使用功能的前提下，必须经过甲方的书面允许方可进行。如装修涉及结构变动的，乙方须事先征得甲方同意。涉及甲方房屋的质量及附属设备问题，甲乙双方在验房交房记录清单上予以确认；二、交付日期和租赁期限。1、甲乙双方约定，该房屋租赁期限为五年；2、前三年为固定期限，后两年为不固定期限，乙方提前3个月提前续租，在同等条件下，乙方可享受优先续租。即自2014年7月11日起至2017年7月10日止为固定期限，2017年7月11日起至2019年7月10日为不固定期限；3、在三年固定期限起始之日前45日为免租期（2014年5月25日起至2014年7月10日期间为免租期），免租期起始之日为甲乙双方签订合同日，也为甲方双方交接租赁房屋日，免租期用于乙方装修。双方同意，甲方于2014年5月25日已将该房屋钥匙交付给乙方，甲方列出交付房屋公用或合用部位的使用范围，现有的装修、附属设施、设备状况以及需约定的有关事项清单，由乙方进行验收后在甲方所列清单上签字，清单作为本合同的附件具有同样法律效力。甲方未列清单的视为毛坯房，毛坯房中的基础设施安全如水电煤厨卫等基本设施甲方负责安装至可正常使用，其他情况详见已经确认的验收单；三、保证金、租金及支付方式：1、甲、乙双方约定该房屋的租赁保证金为27,000元，支付时限为签订合同当日。甲方收取保证金后，应向乙方开具收款凭证。甲方不提供发票；2、如乙方在承租期内未违反本合同规定且按照本合同的约定支付房租及其他各项费用，则甲方应于租赁期终止日或合同解除日起30日内将保证金金额、无息退还给乙方；3、甲、乙双方约定2014年7月11日起至2016年7月10日期间的租金不变，为13,500元/月。2016年7月11日起至2017年7月10日期间的租金上浮5%，即月租为14,175元/月。2017年7月11日起至2019年7月10日的租金应在开始之日前的3个月根据市场价格经甲、乙双方一致后书面签字调整，未达成一致的甲、乙双方按照本合同的解除条件执行；4、乙方应于如下时间向甲方支付该房屋首次季度租金：合同签订后5个工作日内支付该房屋的首次季度（2014年7月11日起至2014年10月10日）租金40,500元，双方约定房屋租金每季度支付一次；2016年7月11日后该房屋的季度租金总额由甲乙双方根据本合同约定上浮的比例进行支付；乙方支付租金的方式：网上银行指定账户汇款。甲方指定收款人姓名阮敏强，开户行：中国农业银行水清南路支行，账号：6228490030009942819。四、日租金和其他费用。1、甲乙双方约定该房屋的租赁按建筑面积583平方米计算，租金标准按每日租金443.84元计算，日标准租金=年租金/365天，年租金为162,000元。乙方以季度为付款单位，每季度付款金额为40,500元。物业管理费标准为每月2,600元，物业管理费由甲方按月支付；2、甲乙双方约定本合同签署生效并交付乙方签收设备设施验收清单后5个工作日内，乙方支付第一季度租金，以后乙方不迟于每季度届满前5个工作日向甲方支付后一季度的租金，如遇法定节假日则顺延；3、若乙方未能按本合同约定的期限向甲方付清应付季度租金的，则每逾期一日，乙方须按应缴总额的万分之五支付滞纳金，滞纳金为每天20.25元，即按实际拖欠的自然天数计算直至向甲方全数付清其所应付的租金之日止；4、租赁期间，该房屋所发生的水、电、气、通信、空调、有线电视、互联网宽带等费用由乙方承担，其中应由甲方承担的包括物业管理费、房屋基础设施维护费等法律规定由甲方承担的各项费用；5、本合同终止，甲方收取的房屋租赁保证金除用以抵充本合同约定由乙方承担但还未缴纳的费用外，剩余款项应在房屋返还时返还乙方；6、针对甲方车库中放置的物品，乙方给予甲方提供一定的方便，但是乙方需要使用车库存放乙方车辆及乙方物品时，乙方可以和甲方协商解决。五、房屋使用要求和维修责任。1、甲方出租给乙方的房屋为毛坯房，除开发商交房时的基本附属设施外无其他装修和设备。租赁期间，乙方如发现该房屋的基本附属设施有损坏或故障时，应及时通知甲方并积极协助配合甲方修复，如果甲方没时间修复可委托乙方代为修复，费用由甲方支付；2、关于装饰装修，因甲方交付乙方的房屋为毛坯混合结构，所有涉及房屋的主体结构、承重、墙面、防水、水电煤线路改造、乙方的装修方案等必须由甲方知悉并由甲方同意方可进行，甲方收到方案后5个工作日内未予以回复视为甲方同意装修方案，装修过程中涉及法律规定必须由甲方知悉的按照法律规定执行。3、租赁期间，乙方应合理使用并爱护该房屋及其附属设施、设备，因乙方使用不当或不合理使用，致使该房屋及其附属设施、设备损坏或发生故障的，乙方应负责修复或赔偿；4、针对乙方装修施工部分，甲乙双方在解除合同时，该合同项下的租赁房屋如不影响甲方继续租赁或使用的，乙方可以不予修复；如影响甲方租赁或使用的，乙方应予以复原或维修，乙方不维修的，甲方可代为维修，费用由乙方承担，费用可在保证金中扣除，如若不够支付的费用乙方应负责结清。六、解除本合同的条件。1、甲、乙双方同意，在本合同约定的租赁期内，有下列情形之一的，本合同解除：……乙方无正当理由拖欠逾期未交房租达15日以上的；2、甲、乙双方同意，甲方有下列情形之一的，乙方可书面通知甲方解除本合同，并有权要求甲方赔偿损失：（1）甲方未按合同约定按时交付该房屋达5日的；（2）甲方交付的该房屋不符合本合同约定或存在重大质量瑕疵，致使乙方不能正常使用该房屋公用或合用部分的。3、甲、乙双方同意，乙方有下列情形之一的，甲方可书面通知乙方解除本合同，并有权要求乙方赔偿损失：（1）乙方擅自转租该房屋，转让该房屋承租权或与他人交换各自承租的房屋的；（2）乙方利用承租的居住房屋从事违法违规犯罪活动的。七、违约责任。1、三年固定租赁期间，非本合同约定的解除合同情况，甲方提前解除合同的，包括甲方提出的退租行为，甲方退回乙方保证金并赔偿乙方三年固定期限中未居住剩余租期的租金为违约金；2、三年固定租赁期间，非本合同约定的解除合同情况，乙方提前解除合同的，乙方除保证金外另赔偿甲方三年固定租期中未居住剩余租期的租金为违约金。2014年6月12日原告侯化崇与被告张峰签署“钥匙交接清”一份，被告张峰将涉案房屋的两把大门钥匙，一楼侧门钥匙三套各八把，其中六把主钥匙，两把装修钥匙，都交付于房客侯化崇。2014年6月13日，被告阮敏强签署“装修许可”一份，该份许可中载明：业主阮敏强已与侯化崇签署房屋租赁合同，侯化崇提交的装修方案已阅，现同意房客侯化崇对某路3455弄399号房屋进行装修施工，委托经办人张峰办理施工许可证并按要求提供相关材料。另查明，原告侯化崇于2014年5月6日支付给被告阮敏强押金20,000元，2014年6月9日原告侯化崇支付给被告阮敏强45,500元，其中的40,500元是租金，多出的5,000元是作为押金的一部分所支付，故押金合计金额为25,000元；2014年10月10日原告侯化崇支付给被告阮敏强租金40,500元。之后原告侯化崇未再向被告阮敏强支付租金。本院认为，被告张峰受被告阮敏强的委托与原告侯化崇签订涉案的房屋租赁合同，被告张峰作为被告阮敏强的委托代理人以被代理人阮敏强的名义实施民事法律行为。而被代理人对代理人的代理行为，理应承担民事责任，故被告阮敏强对被告张峰所实施的代理行为承担民事责任，被告张峰作为代理人无须承担民事责任。该份租赁合同体现了原告侯化崇与被告阮敏强的真实意思表示，合同依法成立，且未违反法律、行政法规中的效力性的强制性规定，合同当属有效，对原告侯化崇与被告阮敏强具有合同约束力，原告侯化崇与被告阮敏强均应按照租赁合同的约定全面履行各自的合同义务。涉案租赁合同签订后，被告阮敏强已经按约将涉案房屋交付于原告侯化崇使用至今，然原告侯化崇在支付了部分租金及押金之后便未再支付后续的租金，故原告侯化崇理应按约支付未付的租金。即使双方对于合同的履行存在争议，均不能成为原告侯化崇拒付租金的正当理由。但截至目前原告侯化崇仍居住在涉案房屋中，即使合同解除，作为原告侯化崇理应支付相应的房屋使用费,并应及时搬离涉案房屋。依据租赁合同的约定，原告侯化崇未能按照合同的约定按约支付相应的租金，已经构成违约，被告阮敏强有权依据合同的约定行使合同解除权，现被告阮敏强以反诉的形式提出解除涉案的租赁合同，于法有据，本院予以支持。结合被告阮敏强提出反诉的时间是2015年3月19日，故本院确定涉案房屋租赁合同于2015年3月30日予以解除。基于原告侯化崇的上述逾期付款的违约行为，其理应按照合同约定承担相应的违约责任，故本院对被告阮敏强所提出的要求原告侯化崇支付三个月租金作为违约金的诉请予以支持。至于尚未结清的水、电、煤等费用，原告侯化崇在房屋使用过程中确实存在部分未结的水、电、煤等费用，但是被告阮敏强针对该诉请未能提供相应的证据加以证明，仅是列明相应的诉请金额，但是并无相应的费用单据。但该部分未结的费用可以由被告阮敏强与原告侯化崇在案外结算清相关费用后实际结算，故本院对于该诉请不予处理。被告宋海云虽系被告阮敏强的妻子，但是该份租赁合同系原告侯化崇与被告阮敏强所签订，被告宋海云并非该份租赁合同的相对方，故被告宋海云在本案中无须承担相应的民事责任。诉讼过程中，经本院释明后原告侯化崇仍坚持要求继续履行该份租赁合同，坚决不同意解除合同，故本院认为原告侯化崇对于涉案房屋所涉的相关装饰装修损失可在另案中进行解决，在本案中不予处理。至于原告侯化崇所提出的合同备案登记以及维修房屋附属设施、以及搬离撤离车库内物品的诉请，均是基于合同继续履行所产生的合同附属义务，且租赁合同的备案登记并非租赁合同成立生效的必备条件。在涉案租赁合同依约解除的前提下，原告侯化崇所提出的诉请本院难以支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十五条之规定，判决如下：一、确认原告（反诉被告）侯化崇、王丽君、侯君睿与被告（反诉原告）阮敏强于2014年6月4日所签订的《上海市居住房屋租赁合同》于2015年3月30日解除；二、原告（反诉被告）侯化崇、王丽君、侯君睿于本判决生效之日起十日内搬离位于上海市闵行区某路3455弄399号的房屋，并将上述房屋归还被告（反诉原告）阮敏强；三、原告（反诉被告）侯化崇、王丽君、侯君睿于本判决生效之日起十日内支付给被告（反诉原告）阮敏强截止至2015年3月30日房屋租金为36,000元；四、原告（反诉被告）侯化崇、王丽君、侯君睿于本判决生效之日起十日内偿付给被告（反诉原告）阮敏强自2015年4月1日起至实际搬离上述第一项租赁场所之日止，按照每日450元的标准计算的房屋使用费损失；五、原告（反诉被告）侯化崇、王丽君、侯君睿于本判决生效之日起十日内支付给被告（反诉原告）阮敏强逾期付款违约金40,500元；六、被告（反诉原告）阮敏强于本判决生效之日起十日内返还原告（反诉被告）侯化崇、王丽君、侯君睿房屋押金25,000元；七、驳回原告（反诉被告）侯化崇、王丽君、侯君睿的本诉诉讼请求；八、驳回被告（反诉原告）阮敏强的其他反诉诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取计40元，由原告（反诉被告）侯化崇、王丽君、侯君睿负担。反诉案件受理费减半收取计763.41元，由原告（反诉被告）侯化崇、王丽君、侯君睿负担（于本判决生效之日起十日内支付给反诉原告阮敏强）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 刘 锋二〇一六年一月十五日书记员 谭静贤附：相关法律条文一.《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。二．《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。……第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。……第二百二十七条承租人无正当理由未支付或迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。 百度搜索“”