（2015）永民初字第3548号
裁判日期: 2016-01-15
公开日期: 2016-11-01
案件名称
王妍欣与马新安、苏秋梅房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
永城市人民法院
所属地区
永城市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
王妍欣,马新安,苏秋梅
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第五十二条，第五十八条
全文
河南省永城市人民法院民 事 判 决 书（2015）永民初字第3548号原告王妍欣，女，1983年1月27日出生，汉族。委托代理人陈永康（系王妍欣之夫）。委托代理人刘怀彦，永城市城关镇中心法律服务所法律工作者。被告马新安，男，1967年4月16日出生，汉族，被告苏秋梅，女，1967年4月30日出生，汉族。二被告委托代理人王剑锋，河南天翔鲲鹏律师事务所律师。原告王妍欣因与被告马新安、苏秋梅房屋买卖合同纠纷一案，于2015年7月28日向本院提起诉讼，本院于同日作出受理决定，并向原、被告送达了相关诉讼文书。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告王妍欣之委托代理人陈永康和刘怀彦、被告马新安和被告苏秋梅之委托代理人王剑锋到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告王妍欣诉称，2011年11月28日，原、被告签订玉园销售合同，合同约定：二被告将其开发的位于永城市西城区人民医院西50米路南玉园小区6号楼1单元6层东户（建筑面积110.9平方米）房屋一套以190000元的价格出售给原告，原告两次缴纳购房款100000元，被告承诺涉案房屋能够办理房屋产权证，后原告经过查实，被告所建房屋土地性质为集体土地，根据相关法律规定，被告无权出售涉案房屋。为此，请求法院依法判决确认2011年11月28日签订的玉园销售合同无效，并由被告马新安、苏秋梅返还原告王妍欣购房款100000元及利息5000元（利息自2011年11月28日起按银行同期贷款利率计算至2015年6月28日）被告马新安、苏秋梅辩称，原告所诉二被告主体错误，并非二被告将房屋出售给原告，为此，请求法院依法判决驳回原告王妍欣的诉讼请求或裁定驳回原告王妍欣的起诉。根据当事人诉辩意见，本院归纳本案争议的焦点为：1、原告王妍欣要求依法判决确认2011年11月28日签订的玉园销售合同无效，并由被告马新安、苏秋梅返还原告王妍欣购房款100000元及利息5000元，有何事实及法律依据；2、被告马新安、苏秋梅的诉讼主体资格是否适格。原告向本院提交的证据材料有：1、2011年11月28日，原告王妍欣签订的玉园销售合同书一份，证明二被告将其违法开发的位于永城市西城区淮海路西段（人民医院西50米）路南玉园小区6号楼1单元6层东户房屋一套出售给原告，约定房价190000元，原告已经支付购房款100000元，该合同第六条约定：交房后被告办理好房屋产权总证，但直至原告起诉前，被告仍没有将涉案房屋的产权证办理好；2、2011年11月23日，被告给原告出具的收据一份，证明被告于2011年11月23日收取原告购房款10000元；3、2011年11月28日，被告给原告出具的收据一份，证明被告于2011年11月28日收取原告购房款90000元；4、原告之夫陈永康与被告苏秋梅的通话录音二份，证明被告苏秋梅的诉讼主体适格以及开发涉案房屋的分配方案：一、二楼房屋分配给地户；5、原告之夫陈永康与被告马新安的通话录音一份，证明被告马新安的诉讼主体适格以及被告直至原告起诉前也没有将涉案房屋的产权证办理好。上述证据综合证明：1、被告开发的坐落在永城市西城区淮海路西段（人民医院西50米）路南的玉园小区工程是一个违法项目，该土地没有经过任何征用手续，而是与村民私下协商给予村民一定补偿获得的土地，该土地性质为集体用地，被告的开发行为违反了《土地管理法》第四十三条的规定，该土地来源根本不能用于房地产开发经营建设。另外，该项目没有任何规划许可，没有向永城市城乡规划管理机关申请规划许可和向建设管理单位申请建设工程的施工许可，更没有获得建设工程的规划许可证和建设工程的施工许可证，房地产开发商和销售商销售商品房时，应当取得《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《国有土地使用证》、《商品房预售许可证》，如果销售行为不具备以上五证，其销售行为就违反了法律、法规的强制性规定，根据《合同法》第五十二条第（五）项的规定，原告于2011年11月28日签订的玉园销售合同书因违反法律、行政法规的强制性规定，应属无效合同；2、由于双方签订的房屋买卖合同属无效合同，根据《民法通则》第六十一条和《合同法》第五十八条、第五十九条及最高人民法院关于商品房买卖司法解释的相关规定，被告应当将收取原告的购房款返还，并承担相应的银行利息；3、从原告提供的录音能够证实，二被告的诉讼主体是适格的，况且合同中二被告加盖的“玉园商住小区商住售楼部”印章并没有经过工商行政管理部门备案。二被告向本院提交证据材料有：苏彩玲的身份证及常住人口登记卡各一份，证明苏彩玲的身份证号为××，苏彩玲与苏秋梅不是同一人，原告所诉二被告主体错误。本院依职权调取的证据材料有：1、2015年12月21日，对永城市城关镇南园村村书记王立昌的调查笔录一份；2、永城市财政局城关镇财政所向马新安出具的基础设施配套费收据及基础设施配套费审批表各一份。证据1-2证明位于永城市西城区淮海西路的房屋是被告马新安（乳名马安）开发的，并由被告马新安申请交纳基础设施配套费100000元，被告苏秋梅（又名苏彩玲）跟着被告马新安当会计。庭审中，二被告对原告提交的证据材料质证意见为：认为证据1中显示的卖方是玉园商住小区售楼部，而并非二被告，原告起诉二被告属诉讼主体不适格；认为证据2、3中显示收款人系玉园商住小区售楼部，被告苏秋梅只是经手人，也并非被告马新安；认为证据4不能证明是对苏彩玲的录音，也不能证明是苏彩铃卖给原告的房屋；认为证据5不是对马新安的录音，而是对马安的录音，马安与马新安不是同一人，不能证明是马新安卖给原告的房屋。二被告对本院依职权调取的证据材料质证意见为：认为证据1是孤证，证人只是听说玉园小区开发以马新安为主，不能肯定是谁开发的该房屋，同时说明苏秋梅不是本案适格的被告；认为证据2不能证明是交纳涉案房屋的相关费用，也不能证明涉案房屋系被告马新安开发，马新安不是本案适格的被告。庭审中，原告对被告提交证据材料质证意见为：认为经过辨认，苏彩玲与苏秋梅是同一个人。对本院依职权调取的证据材料质证意见为：认为证据1能够证明涉案房屋系被告马新安（乳名马安）开发，被告苏秋梅（又名苏彩玲）跟着被告马新安当会计，二被告的诉讼主体资格适格；认为证据2基础设施配套费审批表显示申请人为被告马新安，并由被告马新安交纳基础设施配套费100000元，被告马新安的诉讼主体适格。经庭审质证，本院认为原、被告提交的证据材料及本院依职权调取的证据材料均客观真实，可以作为本案定案的依据使用。本院依据上述有效证据，结合当事人的陈述及诉辩意见，对本案事实确认如下：2010年12月10日，被告马新安开发位于永城市西城区淮海西路的房地产，并向永城市城关镇人民政府财政所申请交纳基础设施配套费100000元，该项目暂命名玉园小区，并成立玉园商住小区售楼部，被告苏秋梅是该售楼部的工作人员。2011年11月23日，原告为购买房屋交给玉园商住小区售楼部购房款10000元，2011年11月28日，原告王妍欣【称作买方（乙方）】与玉园商住小区售楼部【称作卖方（甲方）】签订玉园销售合同书，合同约定：甲方将坐落于永城市西城区淮海路西段（人民医院西50米）路南玉园小区6号楼1单元6层东户（建筑面积110.9平方米）房屋一套出售给乙方；双方议定房屋总价190000元；付款方式分期付款，2011年11月28日付清首付房款100000元，余款90000元交房付清；甲方于2012年8月31日前交房；交房后甲方办理好房屋产权总证，由甲方提供房产总证，协助乙方办理房产分证。合同签订后，原告按照合同约定又交给玉园商住小区售楼部购房款90000元。后因被告马新安开发房屋的土地为集体所有土地，不能办理房屋所有权证，双方为此发生纠纷。本院认为，根据本院调取的基础设施配套费收据中的交款人为马新安及基础设施配套费审批表中的申请人为马新安，可以认定位于永城市西城区淮海路西段（人民医院西50米）路南玉园小区系被告马新安开发，被告马新安是本案适格的诉讼主体。因被告马新安开发的玉园小区无相关部门的规划审批手续，其销售房屋行为违反了法律、法规的强制性规定，故被告马新安以玉园商住小区售楼部名义与原告王妍欣于2011年11月28日签订的玉园销售合同应属无效合同，原告要求依法判决确认合同无效，理由正当，本院予以支持。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”。被告马新安应将收取的购房款100000元返还给原告，原告要求被告赔偿自2011年11月28日起至2015年6月28日的利息5000元，不超过按中国人民银行同类贷款利率计算出的利息，本院予以支持。被告苏秋梅系玉园商住小区售楼部的工作人员，其向原告出具收据的行为是职务行为，不应当承担责任。依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条之规定，判决如下：一、确认原告王妍欣与被告马新安以玉园商住小区售楼部名义于2011年11月28日签订的玉园销售合同无效；二、被告马新安返还原告王妍欣购房款100000元，并赔偿原告王妍欣利息损失5000元；三、驳回原告王妍欣对被告苏秋梅的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2400元，由被告马新安负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省商丘市中级人民法院。审判长 李 英审判员 左红梅陪审员 翟玉华二〇一六年一月十五日书记员 周海涛