（2015）雁民初字第03885号
裁判日期: 2016-01-15
公开日期: 2016-12-17
案件名称
李宁与戴荣、程玉琴房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
西安市雁塔区人民法院
所属地区
西安市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
李宁,戴荣,程玉琴
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第四十四条第一款，第六十条第一款
全文
西安市雁塔区人民法院民 事 判 决 书（2015）雁民初字第03885号原告李宁，女，汉族，1968年2月25日出生，住西安市新城区。委托代理人李建波，男，汉族，1989年4月5日出生，住西安市雁塔区。系陕西龙飞矿山工程建设有限责任公司法务部员工。被告戴荣，男，汉族，1961年7月28日出生，住西安市新城区。被告程玉琴，女，汉族，1959年10月2日出生，住西安市新城区。共同委托代理人樊徐立，陕西至正律师事务所律师。原告李宁与被告戴荣、程玉琴房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告李宁及其委托代理人李建波，被告戴荣、程玉琴及其共同委托代理人樊徐立均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李宁诉称：2013年12月18日，原告与被告戴荣签订《集资房转让合同》，被告戴荣向原告转让其妻子程玉琴名下的职工全额集资房。合同签订后，原告分两次向被告支付全部房款人民币210000元。原告搬进所购买的房屋后，被告一直未能协助原告与物业对接，致使原告无法正常使用所购买的房屋，也未配合原告完成任何房屋权属转移登记过户，严重违背了合同的约定，给原告造成无法弥补的损失。2014年7月26日，天下暴雨，家住六楼的何先生通过电话告知原告：六楼屋顶漏水，让原告立即回家处理对其的损失赔偿问题。后经原告了解，物业于2013年冬天在七楼层面上安装了电信转铁塔。因为被告始终不配合原告与物业完成对接，致使原告无法与物业解决因物业安装铁塔给房屋造成的损害。在原告与物业的协商中，物业始终对原告拥有房屋的事实不予认可。之后，原告发现物业于2014年7、8月份在上述房屋屋顶安装两个铁塔，导致房屋严重开裂，层面漏雨严重。2015年2月中旬，物业自行拆除铁塔。原告发现后找物业协商，物业负责人郭主任强调“房子是分给戴荣的，物业只面对戴荣，即使法院判决给原告，物业也拒绝执行，并翻出业主花名册给原告看”，原告因此一度被气晕。此后，原告多次联系被告协助处理此事，被告对原告不予理睬，并称此事与其无关。之后，原告通过咨询律师并学习相关法律条文后，才知道被告并无出卖此房屋的权利，原告与被告签订的合同无效。现原告诉至法院，请求：1.依法确认原告与被告戴荣之间的《集资房转让合同》无效，被告戴荣向原告退还其已支付的房价款210000元。2.被告程玉琴承担连带责任。3.被告承担本案诉讼费。被告戴荣、程玉琴共同辩称：1.原、被告之间的合同所转让的并不是房屋的所有权，而是房屋的居住权和使用权，并没有违反法律的强制性规定。双方在签订合同过程中因商议合同条款所寄发的电子邮件可证明原告对此是知晓的。同时，合同3-5约定可说明原告明知房屋转让时并无房产证。2.庭审调查也可说明房屋转让后被告积极协助原告和物业进行对接和沟通，故原告以被告不履行合同义务为由主张确认合同无效也不能成立。3.原告主张单位不允许房屋买卖未提交相应的证据。综上，被告认为合同有效，请求驳回原告诉请。经审理查明：2013年12月18日，原告李宁与被告戴荣、程玉琴签订《集资房转让合同》。合同第一条约定集资房屋的基本情况，1.1原、被告买卖的房产座落在西安市雁塔区长鸣路秦川分厂社区X号楼X单元X层XX号；1.3被告出卖于原告的房屋占用范围内的土地所有权为国有，国有土地使用权以划拨方式获得；1.4被告出卖于原告的房屋产权类型为职工全额集资房，被告享有和本小区其他职工住户同等的权利和义务，房屋转让原告后，原告也享有本小区其他同等条件买受人同等的权利和义务。合同第二条约定房产买卖款项的支付，2.2原、被告双方商定转让总价为人民币210000元整；2.1因原告提出一次性付款存在筹资困难，经协商被告同意可分两次付款。原告在签订合同之日先支付首付款150000元整（以被告收到房款给原告出具收据为证），剩余60000元整尾款须在2014年12月31日前无条件付清。合同第三条约定双方的权利义务，3.1被告在双方签订合同并收到首付款之日其将房屋先行交于原告，房屋内现有家俱及闭路、宽带等设施也一并交原告所有；3.2在原告付清二期尾款后正式完成房屋转让，房屋正式转让原告后，原告即成为实际产权人，房屋的责权利均归原告所有，再与被告无关，被告不再拥有该住房今后可能的各种利益，同时也不再承担今后可能的各种风险；3.3被告有义务提供该房屋小区房主共有相关资料（a.六次集资交款凭证；b.省属单位购买公有住房资格审查表；c.该房分房时单位发的住房证），在原告二次付款完成后交付上述资料原件，并为原告与物业公司后续对接提供必要的帮助。3.5自本协议签订之日起，被告不得在行将该房产转让给第三人，也不得在该房产上设置抵押或者任何形式的其他担保。在房屋正式转让原告后，如果该房屋以后可以取得房产证或拆迁受益，被告不得反悔，并有义务协助原告办理相关手续（费用由原告承担）。合同签订当日，原告向被告戴荣支付集资房转让首付款150000元整。因合同签订前，原告就承租被告房屋并在涉案房屋居住，故签订合同之日被告即将房屋交付原告。房屋交付后，原告一直在涉案房屋居住至今。2014年12月30日，原告向被告戴荣支付集资房转让尾款59000元，60000元尾款其中原房租押金及暖气费补差抵扣1000元。同时，被告将《省属单位职工购买公有住房资格审查表》、《住房证》、6张房款《收款凭证》及1张天然气总装费《收款收据》交付原告。经查，被告戴荣与被告程玉琴系夫妻，涉案房屋系被告程玉琴所在单位的集资房，原告在签订合同时对涉案房屋系集资房的性质是清楚的。以上事实，有《集资房转让合同》、收条、《省属单位职工购买公有住房资格审查表》、《住房证》、房款《收款凭证》、天然气总装费《收款收据》和庭审笔录等在卷佐证，并经当庭质证，可以作为认定案件事实的依据。本院认为：原告与二被告签订的《集资房转让合同》是双方的真实意思表示，内容合法，具有法律约束力，双方均应按照合同约定享受权利、履行义务。合同签订后，原告按合同约定向二被告支付了集资房转让款。房屋交付后，原告也一直在涉案房屋居住生活。因此，原、被告双方应继续按照合同约定享受权利、履行义务。原告认为双方之间转让的是涉案集资房的所有权，而二被告并没有涉案集资房的所有权，故请求确认合同无效。本院认为，因签订合同时双方对涉案房屋的集资房性质均是明知的，故双方转让的应是涉案集资房的居住权和使用权，并非所有权，该转让是二被告对自己福利的处分，未违反法律、行政法规的强制性规定，故应为有效合同，现原告以二被告没有涉案集资房的所有权为由请求确认合同无效并请求返还集资房转让款，本院依法不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条和第六十条之规定，判决如下：驳回原告李宁的诉讼请求。案件受理费4450元，由原告李宁承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。审 判 长 张叡婕人民陪审员 胡均安人民陪审员 高雪梅二〇一六年一月十五日书 记 员 谭 鑫打印：相丽华校对：康黎2016年月日送达 来自：