（2015）杭淳民初字第202号
裁判日期: 2016-01-15
公开日期: 2016-04-23
案件名称
杭州滨江物业管理有限公司与朱志红物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
淳安县人民法院
所属地区
淳安县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
杭州滨江物业管理有限公司,朱志红
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第四十四条第一款，第六十条第一款，第一百零七条，第一百一十四条第一款；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第六条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十四条
全文
浙江省淳安县人民法院民 事 判 决 书（2015）杭淳民初字第202号原告：杭州滨江物业管理有限公司，住所地：浙江省杭州市江干区秋涛北路79号401室。法定代表人：朱立东，董事长。委托代理人：沈肖容，浙江卓特律师事务所律师。委托代理人：胡周杰，浙江卓特律师事务所实习律师。被告：朱志红。原告杭州滨江物业管理有限公司与被告朱志红物业服务合同纠纷一案，本院于2015年4月8日立案受理，被告朱志红在答辩期内向本院提出管辖权异议，本院依法组成合议庭于2015年10月23日公开开庭进行了审理，同年10月26日作出（2015）杭淳民初字第202号民事裁定书，驳回被告朱志红管辖权异议的申请。之后依法变更合议庭，并于同年12月8日公开开庭进行审理。两次开庭原告委托代理人沈肖容均到庭参加诉讼，被告经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告起诉称：原告于2007年12月24日与千岛湖滨江度假酒店别墅的建设单位杭州千岛湖滨江房地产开发有限公司签订了《千岛湖滨江度假酒店别墅前期物业服务合同》一份，于2010年1月26日与被告签订《千岛湖滨江度假酒店别墅临时管理规约及前期物业服务协议》一份，约定由原告为千岛湖滨江度假酒店别墅提供物业管理服务，并约定别墅按业主拥有的建筑面积每月每平方4.80元向原告交纳物业管理费，被告系杭州千岛湖滨江度假村68幢业主，其房屋建筑面积为439.29平方米。签约后，原告已按合同约定依法履行了相关义务，但虽经屡次催缴，被告至今尚拖欠原告2011年2月1日至2015年12月31日的物业费共计87084.85元，被告应该根据法律及合同规定承担相应违约金。综上所述，被告未按约定履行其缴纳物业服务管理费义务，属于违约行为，已经侵犯了原告的合法权益，故起诉请求：1、判令朱志红支付物业服务费87084.85元（自2011年2月1日至2015年12月31日）、违约金59791.87元（暂计算至2014年12月31日，按每日千分之一计算，要求支付至实际清偿日），合计146876.72元；2、本案诉讼费、公告费由被告承担。原告为证明其主张，向本院提供以下证据材料：1、《千岛湖滨江度假酒店别墅前期物业服务协议》1份（复印件，与原件核对一致），证明原、被告双方对物业相关事项的约定；2、EMS快递单、查询单各1份（均为原件），证明原告已经进行书面催缴物业费的事实。3、公告照片1份（打印件），证明原告已经进行物业费催缴的事实。4、公证书1份（复印件，与原件核对一致），证明涉案房屋系别墅的事实。被告未向本院提供书面答辩意见或证据材料。经审理查明：原告提供的证据与本案有关联，内容相互印证，具有证明效力。结合当事人的庭审陈述及证明责任，本院认定的案件事实如下：2010年1月26日原、被告双方签订《千岛湖滨江度假酒店别墅临时管理规约及前期物业服务协议》，约定由原告为千岛湖滨江度假酒店别墅提供物业管理服务，别墅按业主拥有的建筑面积每月每平方米4.8元向原告方交纳物业管理服务费。被告系千岛湖滨江度假别墅68幢的业主，房屋建筑面积439.29元平方米。案涉房屋自原告交付后至起诉之日，被告一直未入住。双方签订的前期物业服务协议约定，业主尚未第一次入住的空置房，物业管理服务费按70%比例收取。物业管理服务费，业主每次预交一年，首次交费从建设单位（或房地产开发单位）向业主送达交付使用通知之日起满1个月开始计算。合同同时约定，业主不按约交纳物业管理服务等费用，原告有权要求业主按每逾期一日加收应缴额的千分之二支付滞纳金。被告未缴纳2011年2月1日起的物业管理服务费，且原告通过邮寄函件、发布公告等形式催告未果，故成讼。本院认为，原告与被告之间的物业服务合同关系合法有效。和谐的物业服务关系需要物业管理服务企业与业主同心协力共同维护。作为接受物业服务的业主，若无正当理由不交纳物业费，将打破物业服务关系的稳定性和确定性，最终有损全体业主的利益。因双方存在预交物业费的约定，且本案中原告已按约提供物业服务，故原告要求被告支付物业管理服务费的请求于法有据，应予支持。根据《前期物业服务协议》第十一条：“乙方违反协议，不按照约定缴纳物业管理服务等费用的，甲方可以依照合同约定收取违约金或滞纳金，有权要求乙方按每逾期一日加收应缴额的千分之二支付滞纳金…”，虽原告将违约金计算标准调低至每日1‰，但双方约定及原告主张的违约金计算标准均过高，本院酌情调整为按照中国人民银行公布的同期同档次贷款基准利率计算违约金；且依据物业费的缴费时间“每次预交一年”，当年的物业费应为在前一年年底预交，原告陈述缴纳期限放宽至当年的一月份，故主张违约金从当年的2月1日起算，并无不当，予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告朱志红于本判决生效之日起十日内支付原告杭州滨江物业管理有限公司自2011年2月1日起至2015年12月31日止的物业管理服务费87084.85元；二、被告朱志红于本判决生效之日起十日内支付原告杭州滨江物业管理有限公司违约金9431.7元（违约金暂计算至2014年12月31日）。2015年2月1日起至本判决确定履行之日止的违约金以物业管理服务费87084.85元为基数按中国人民银行公布的同期同档次贷款基准利率另行计算。三、驳回原告杭州滨江物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3238元、公告费560元，合计3798元，由原告杭州滨江物业管理有限公司负担1110元，被告朱志红负担2688元。原告于本判决书生效之日起十五日内来本院退费；被告于本判决书生效之日起十日内，向本院交纳应负担的诉讼费。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费3238元。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在上诉期满后七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理【浙江省杭州市中级人民法院开户行为工商银行湖滨分理处，户名浙江省杭州市中级人民法院，帐号12×××68】。审 判 长 李 霞代理审判员 洪玉芳人民陪审员 钱立明二〇一六年一月十五日书 记 员 李 洁 百度搜索“”