（2015）香民一民初字第1126号
裁判日期: 2016-01-15
公开日期: 2016-03-30
案件名称
哈尔滨卓越物业管理有限责任公司与孙艾彤物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
哈尔滨市香坊区人民法院
所属地区
哈尔滨市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
哈尔滨卓越物业管理有限责任公司,孙艾彤
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第一百一十四条第一款，第六十条第一款；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款
全文
黑龙江省哈尔滨市香坊区人民法院民 事 判 决 书（2015）香民一民初字第1126号原告哈尔滨卓越物业管理有限责任公司，住所地哈尔滨市南岗区。法定代表人郑力华，总经理。被告孙艾彤，住哈尔滨市香坊区。委托代理人孙喜民（系被告父亲）。原告哈尔滨卓越物业管理有限责任公司与被告孙艾彤物业服务合同纠纷一案，本院于2015年11月16日受理后，依法组成合议庭，于2016年1月8日公开开庭进行了审理。原告哈尔滨卓越物业管理有限责任公司的法定代表人郑力华与被告孙艾彤委托代理人孙喜民到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，原告承担哈尔滨市香坊区绿荫芳邻小区的物业管理工作，被告系绿荫芳邻小区业主。被告入住绿荫芳邻小区后，2014年7月17日至2014年12月29日期间拒绝缴纳物业管理费用。经原告多次催缴，被告均未缴纳物业费。由于被告恶意拖欠物业管理费用的行为，已经严重地影响了原告的正常运作。为此，原告请求被告支付拖欠的物业费1014元（包括物业费780元、电梯费234元），因欠交物业服务相关费用的滞纳金502元，合计1516元，诉讼费用由被告承担。被告辩称，被告不同意原告诉讼请求，被告未缴纳物业费是由于原告提供的物业服务未达到标准，并且原告未在物业合同中约定服务标准和收费标准等重要事项，原告诉请的物业费及滞纳金存在多收费、乱收费的问题。不同意原告诉讼请求，在物业收的物业费中已经包含了公摊面积取暖费，自来水跑水问题物业有不可推卸的责任。被告家公摊面积供暖费，由于业主对哈市物业社会标准不了解情况，以及对公摊供热由谁来交的问题不知情，于2012年交热费时没有收取公摊取暖费，供暖公司说不交费就会有滞纳金，还会停止供热，被告交了，后来才知道只有1-7楼在年年交公摊供热费，8-26楼不交，也就促成了我们再二次的上交公摊部分的取暖费。被告家三年公摊交费为250.57元×3=751.71元，这是物业职业式的窃取钱财，望法官根据哈市的物业收费的文件精神予以纠正卓越物业的错误行为。电梯收费标准没有按照哈市相关文件执行，并且收费标准与前期物业服务合同中有差异。原告为证实其诉讼主张，庭审中提供如下证据：证据一、原、被告签订的物业管理委托协议书一份（复印件），证明原、被告签有合同，原告对被告服务是公开、公平合理的，不然被告不会签字；证据二、被告缴纳物业服务费的收据（2013年7月17日至2014年7月17日）1张，证明被告承认原、被告之间的服务与被服务关系是合理公正的；证据三、催缴通知单1张，证明被告确实欠原告物业服务费。经质证，被告对原告提供的对证据一真实性无异议，签订合同时认可，现在对该合同不认可，因为被告了解情况了；对证据二、三无异议。被告为证明其反驳理由成立，向法庭提供如下证据：证据一、哈尔滨市普通住宅小区物业服务收费指导价格1张、新收费标准一站式收费单1张、公摊面积要不要交供暖费1张、哈尔滨市普通住宅电梯收费指导价格1张（以上证据均为打印件，证据来源：哈尔滨市物业收费网站），证明公摊面积应该由物业来交；证据二、2015年12月4日生活报第A10版1张（复印件，原件当庭质证后已退还给被告），证明公摊面积应该由物业来交，报纸中记载“小区公摊面积应该按户主房屋建筑面积平均公摊，虽然有楼层有热源有的楼层没有，但因为楼层之间是相通的，只要有热源就应共同分摊费用，绿荫芳邻小区情况应该全体楼主按建筑面积平均公摊”；证据三、照片27张，证明原告物业公司服务不到位；证据四、物业费收据2张（复印件，原件当庭质证后已退还给被告），证明公摊面积供热费由原告物业公司负责；证据五、催交费用通知单3张，证明3份催交通知3个价钱，原告工作不认真乱收费；证据六、自来水催费通知单1张，证明被告因逆水阀未安装，而产生多交水费400余元；证据七、供热费票据4张，证明2012年供热费中不含分摊面积供热费，公摊面积供热费是后补上的。经质证，原告对被告提供的对证据一中其他二个文件没有异议，对新收费标准一站式收费单1张、公摊面积要不要交供暖费1张有异议，打印件无法确认真实性，不是正规文件；对证据二真实性无异议，对证明问题有异议，关于报道内容有异议，报纸采访如果涉及到责任方，必须会采访到责任方，如果采访不到责任方，这篇报道是偏颇是不公正的，既然认定与物业有相应责任，记者应到原告处采访，这是新闻法规定的，所以该份证据只能说明一个问题，凡是公用部分的供热费应该按照全体收益者按照建筑面积来分摊，这也是黑龙江省供热惯例条例中规定的，与物业公司没有任何关系，报纸中超然公司的张经理说的话不足以信，原告认为张经理在推卸责任，物业公司没有收过供热费，没有供热费收据，原告不承认原告公司收取了公用部分的热费；对证据三真实性及证明问题均有异议，照片上没有时间，照片中清雪不是全面的，在下雪之后有规定时间来清，照片中均是栅栏旁的积雪，照片中无法证明是原告没有维修，因照片时间不明确，照片证据性不可靠；对证据四有异议，该份证据与原告公司无关；对证据五无异议；对证据六有异议，该份证据与原告公司无关，不予质证；对证据七有异议，该份证据与原告公司无关，不予质证。经审理查明，原告与被告在2012年1月9日签订了绿荫芳邻小区物业管理委托服务协议，由原告承担哈尔滨市香坊区绿荫芳邻小区的物业管理工作，被告系绿荫芳邻小区业主。2011年被告入住绿荫芳邻小区后，缴纳了两年的物业费，之后2014年7月17日至2014年12月29日没有缴纳过物业费，原告2014年12月29日以后撤出该小区，不再承担该小区的物业服务工作。至2014年12月29日，被告共拖欠物业费780元。另查明，原、被告在物业管理委托合同约定逾期不交物业费的滞纳金以应交物业费第二天起每日按交费总额的0.3%为标准收取滞纳金，被告的物业费为1.20元／㎡，被告房屋的建筑面积为119.03㎡，电梯费为234元。根据被告提供的照片，原告的物业服务存在服务不达标的问题。本院认为，本案中原、被告签订了绿荫芳邻小区物业管理委托服务协议系原、被告自愿签订的，且不违反法律和行政法规的强制性规定，应当认定为合法有效的合同，双方应认真遵守履行合同义务。关于原告要求被告给付拖欠的物业费780元的问题，因双方签订的协议有约定，故原告要求被告给付拖欠的物业费的诉讼请求，本院予以支持。三、关于原告要求被告给付拖欠的物业费的滞纳金2689元的问题。因物业管理委托服务协议中约定了物业费的滞纳金为“交物业费第二天起每日按交费总额的0.3%为标准收取滞纳金”。此滞纳金的法律属性实为违约金，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。本案中所约定的违约金计算方法属此条款中后者，即约定了违约金的计算方法。而该条的第二款所约定约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或仲裁机构予以适当减少。被告以原告服务不达标进行抗辩的主张成立，本院予以支持，故原告主张的违约金2689元不成立，本院不予支持。关于被告抗辩多交纳的供暖费用及水费，以上费用的收取均非原告，故被告的抗辩主张不成立。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告孙艾彤于本判决生效之日起十五日内给付原告哈尔滨卓越物业管理有限责任公司物业服务费1014元；二驳回原告原告哈尔滨卓越物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元（原告已预交50元），由被告孙艾彤承担，与上款一并给付原告哈尔滨卓越物业管理有限责任公司。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省哈尔滨市中级人民法院。审 判 长 梁 巍人民陪审员 杜景艳人民陪审员 陈丽颖二〇一六年一月十五日书 记 员 王 雪 微信公众号“”