（2015）贺八民二初字第1290号
裁判日期: 2016-01-15
公开日期: 2016-05-27
案件名称
贺州市林业汽车队与黎思霞租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
贺州市八步区人民法院
所属地区
贺州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
贺州市林业汽车队,黎思霞
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
广西壮族自治区贺州市八步区人民法院民 事 判 决 书（2015）贺八民二初字第1290号原告：贺州市林业汽车队。住所地：贺州市八步城西路***号。法定代表人：陈志强。委托代理人：梁倜铭，广西灵丰律师事务所律师。委托代理人：邱文博，广西灵丰律师事务所实习律师。被告：黎思霞。委托代理人：周维吉，广西宏民律师事务所律师。原告贺州市林业汽车队诉被告黎思霞租赁合同纠纷一案，2015年8月28日受理后，依法适用普通程序于2015年10月10日公开开庭进行了审理。原告委托代理人、被告及其委托代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2013年8月21日，贺州市林业汽车队与被告黎思霞签订房屋租赁合同，约定被告承租贺州市林业汽车队位于贺州市八步区灵峰巷49号第四栋住宅，租赁期限自2013年9月1日起至2016年9月30日止，每月房租1000元，租金按月交纳，每月5日前缴清，水电费由被告缴纳。合同第十条约定不得干扰和影响周围居民的正常生活。合同签订后，贺州市林业汽车队按照合同约定将房屋交付给被告使用，但自2015年1月起，被告黎思霞擅自将出租房屋转租他人用于经营夜市。同年4月，贺州市信访局接到了出租房屋周边居民李满娣的信访，称出租房屋经营夜市所产生的噪音、油烟严重影响了其周边居民的正常休息和生活，虽经周边居民多次劝阻，但仍然没有消除影响。同年4月，原告向被告黎思霞送达终止租赁合同通知，但遭到被告的拒绝签收。原告认为，被告将房屋擅自转租他人用作经营夜市，严重影响周边居民正常生活的行为，违反了房屋租赁合同第十条、第十一条第3款的约定。为此原告根据合同法第九十三条、第九十六条及民事诉讼法的有关规定，特起诉，请求判决：1、解除原告与被告2013年8月21日签订的房屋租赁合同，2、被告将房屋交还原告。原告提供证据：1、房屋租赁合同，证明原告与被告签订合同，双方存在合同关系。2、信访事项转送单，证明被告将涉案房屋转租他人用于经营夜市，严重干扰周边居民正常生活。3、身份证复印件，证明被告的身份信息。4、通知及签收回执，证明原告向被告送达解除合同通知书，被拒签。5、附近居民写给市长的信件，证明被告经营行为已引起居民不满。6、录像1份，证明被告经营场所及经营行为已引起居民不满。被告辩称：1、被告不存在根本违约，不具备双方约定的解除合同的情形。被告不存在拖欠租金的事实。合同签订后，被告按约定如期交纳租金，相反，原告拒收被告所交租金。本案不具备房屋租赁合同第六条及第十一条约定解除合同的条件。根据合同约定，只有当出现合同第六条约定的情形或被告存在第十一条约定的行为，才具有中途解除合同的事实依据。2、被告、徐东兰、罗菊香不存在严重影响周边居民正常生活的行为。被告承租期间，虽于2015年1月31日将该铺面转租给徐东兰、罗菊香继续经营，但一直没有出现严重影响周边居民正常生活的行为。事实上，是李满娣一家因为没处理好同邻居的关系，而不断制造纠纷，甚至于出手伤人。退一步说，即使被告、徐东兰、罗菊香存在严重影响周边居民正常生活的行为，该行为也是一般的违约行为，不属于根本违约，也不具备中途解除合同的条件。3、本案应追加徐东兰、罗菊香为当事人。被告于2015年1月31日将该铺面转租给徐东兰、罗菊香。因此徐东兰、罗菊香与本案的处理结果有着法律上的利害关系，应依法追加徐东兰、罗菊香为本案的当事人。综上所述，请求依法驳回原告的诉讼请求。被告提交证据：1、转让承租协议书，证明2015年1月3日，被告将铺面转租给徐东兰、罗菊香。2、录音录像1份，证明原告拒收被告所交纳的租金。3、询问笔录及110出警登记表，证明徐东兰、罗菊香经营期间，没有出现严重影响周边居民正常生活的行为。4、营业执照、餐饮许可证，证明经营的是咖啡店，不是夜市。5、收据2张，证明租金交至2015年4月，2015年5月的租金，原告拒收。被告对原告证据的质证意见：对证据1的真实性无异议，但只有具备合同第六条、第十一条的情形，原告才能解除合同。对证据2的真实性无异议，但不是夜市而是咖啡店。对证据3没意见。证据4是原告自制材料，被告没签收。证据5无法确认真实性。证据6的录像拍摄时间不确定，不能证明拍摄时间和是否扰民。原告对被告证据的质证意见：对证据1的真实性无异议，证明被告非法转租。证据2只说明原告暂时不予收取租金。对证据3的真实性无异议，被询问人覃达钊、陈爽、曾琴是酒吧工作人员，经营的是酒吧，经营行为已影响周边居民生活并引发冲突。对证据4的经营范围无异议，证明了经营行为已超出营业执照规定的范围。对证据5无异议。当事人对真实性无异议的证据，本院予以认定。原告证据2和5相印证，本院予以认定。原告证据6只能证明经营场所。综合全案证据，本院确认如下法律事实：2013年8月21日，原告（甲方）与黎思霞（乙方）签订房屋租赁合同，约定：甲方同意乙方承租位于贺州市八步区灵峰巷49号第四栋住宅，每月房租1000元，用于乙方合法商业活动。该物业包括两层主体连院子。乙方房屋租金按月交纳，每月5日前缴清，水电费由乙方按有关部门规定缴纳。甲方以该住宅现状出租。租赁期3年，从2013年10月1日至2016年9月30日。在合同履行期间，如有政策变化，市里统一规划等其它原因需要拆除房屋，乙方应无条件搬出，甲方不作任何补偿，其租赁费按实际使用时间计算，本合同即终止。除第六条和第十一条规定外，不得无故终止合同，甲方中途要求解除合同，应当赔偿剩余租期租金总额的30%给乙方。乙方不得干扰和影响周围居民的正常生活。乙方有下列情况之一，甲方有权终止租赁合同：1、在承租期间进行非法经营活动或从事违法活动；2、违反消防法规，在承租房里存放易燃易爆物品或其他危险品；3、拖欠房租或水电费超过两个月。2015年1月31日，黎思霞（甲方）与徐冬兰、罗菊香（乙方）签订转让承租协议书，将租自原告的房屋及院子转租给乙方，转租时间自2015年1月31日至2016年9月30日。2015年4月16日，住在八步灵峰一巷49号的林业车队离休干部宿舍小院的信访人员李满娣反映林业车队留守管理人员将靠近巷边的一栋房出租给别人做饮食生意，挂牌为醇度搞夜市。食客打牌、猜码、烧烤的吵杂声、油烟严重影响李满娣户等周边居民的正常休息和生活。请求市政府督促相关部门处理，还居民一个安宁的生活环境。原告收取被告2015年4月份租金1000元，因发生纠纷，原告拒收2015年5月份租金。2015年5月5日，原告向被告发送通知，以被告的经营活动已严重干扰影响周边车队职工的正常生活，职工已多次向有关部门投诉以及属原告的国有资产已收归市国资委办理了资产产权移交给产权业主的手续为由，要求解除合同，被告拒收。2015年8月10日晚10时左右，范酒吧工作人员与周边居民发生争执。公安机关接警后对有关人员进行了询问。本院认为，原、被告2013年8月21日签订房屋租赁合同是双方真实意思表示，合法有效。合同当事人不得任意解除合同。合同第六条约定“在合同履行期间，如有政策变化，市里统一规划等其它原因需要拆除房屋，乙方应无条件搬出”，但原告并没有提供相关证据证明，原告以此为由通知被告解除合同，被告不签收通知后，原告起诉要求解除合同。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，原告应承担举证不能的责任。另原告以合同第十条第2项约定“不得干扰和影响周围居民的正常生活”，被告经营行为已影响周边居民生活为由要求解除合同。但该条款只是责任条款，并非当事人约定可以解除合同的条款，原告以此为由要求解除合同，没有依据，本院不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：驳回原告贺州市林业汽车队的诉讼请求。本案受理费100元（原告已预交），由原告贺州市林业汽车队负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贺州市中级人民法院。审 判 长 蒋又生人民陪审员 李运党人民陪审员 朱有寿二〇一六年一月十五日书 记 员 潘红熹 微信公众号“”