（2015）海民初字第12476号

裁判日期: 2016-01-15

公开日期: 2016-10-21

案件名称

陆洋诉北京市海淀区富润家园业主委员会业主撤销权纠纷一案

法院

北京市海淀区人民法院

所属地区

北京市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

陆洋,北京市海淀区富润家园业主委员会

案由

业主撤销权纠纷

法律依据

《中华人民共和国物权法》：第七十条，第七十八条第一款；《物业管理条例（2007年修正）》：第十七条第一款，第十八条

全文

北京市海淀区人民法院民事判决书（2015）海民初字第12476号原告陆洋，男，1964年10月26日出生。被告北京市海淀区富润家园业主委员会，住所地北京市海淀区学院路6号富润家园1号楼A2301室。负责人李蕊，主任。委托代理人郝龙荣，北京宏健仁和律师事务所律师。委托代理人方红松，男。原告陆洋与被告北京市海淀区富润家园业主委员会（以下简称富润家园业委会）业主撤销权纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告陆洋，被告富润家园业委会之负责人李蕊及其委托代理人郝龙荣和方红松到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告陆洋诉称，富润家园业委会是我所居住的、海淀区学院路6号富润家园业主大会的执行机构。自2014年12月以来，富润家园业委会在未召开业主大会、未经业主大会授权的情况下，无视国家和地方法规，架空业主大会，欺骗我和广大业主，无视我和广大业主所应享有的权利，擅自违规实施了选聘新物业的招投标，并印制富润家园业主大会选聘新物业公司选票，在小区数百户不明真相的居民中广为散发、劝签和收集，以非法定程序选聘新物业的一系列行为无异剥夺了我和广大业主在召开业主大会决定是否选聘新物业、何时选聘新物业、如何选聘新物业以及确定物业管理方式、服务事项、服务标准和收费方案等诸多有关选聘新物业重大事宜时所拥有的投票表决权、提案建议权、知情权和决定权等合法权益。故诉至法院，请求依法判令：一、撤销富润家园业委会选聘新物业的所有决定，具体包括：1、于2014年11月1日作出的《富润家园业委会关于选聘新物业公司的决议》；2、于2014年12月22日公布的《业委会坚决进行选聘新物业公司的十大理由》；3、于2014年12月25日发出的《致富润家园各位业主函》；二、由富润家园业委会承担本案的诉讼费。被告富润家园业委会辩称，不同意陆洋的全部诉讼请求，因为：1、我方于2014年11月1日作出的《富润家园业委会关于选聘新物业公司的决议》是对上一次业主大会决议“终止前期物业服务合同，签订新的物业服务合同”的执行，符合广大业主的权益，没有侵犯陆洋的个人权益；而且，2015年业主大会同意以招投标选定的第一中标人作为小区新的物业服务企业，因此，选聘新的物业服务企业是由业主共同决定而非我方自行决定；2、我方于2014年12月22日公布的《业委会坚决进行选聘新物业公司的十大理由》只是我方收集、分析、研究小区物业管理现状的情况，不是决定；3、我方于2014年12月25日发出的《致富润家园各位业主函》同样也不属于业委会决定，其中提及收费标准保持前期物业的收费标准、物业服务企业的质量要求高于前期物业服务标准，均没有侵犯陆洋的个人利益。经审理查明，位于本市海淀区学院路6号的富润家园小区是由北京富润房地产开发有限公司开发建设的住宅小区。北京昊岳富润家园物业管理有限公司（以下简称昊岳富润物业公司）为该小区提供前期物业服务。陆洋系富润家园小区业主。2006年3月16日，富润家园小区首届业主委员会经选举产生并备案。2014年1月，富润家园小区召开业主大会，业主以一卡通的方式针对“管理规约”、“议事规则”、“选举业委会委员”、“终止前期物业服务合同，签订新的物业服务合同”进行投票。上述事项中赞成票在业主人数及面积中所占比例均符合相关法律规定。2014年2月25日，北京市海淀区人民政府学院路街道办事处就第二届业委会（即本案被告）、管理规约、业主大会议事规则、业主大会决议及筹备组工作报告予以备案。《富润家园小区业主大会议事规则》（以下简称《议事规则》）中，第二条第（五）项和第（六）项规定“业主大会的议事内容”包括“决议或者变更物业服务管理方式、服务事项、服务标准和收费方案”和“选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人”等。《富润家园小区管理规约》（以下简称《管理规约》）中，第四条约定该物业管理区域内，实行全体业主依法选聘物业服务企业管理的物业管理方式。第五条约定业主共同决定“确定或者变更物业管理方式、服务事项、服务标准和收费方案”等事项，“业主大会选聘物业服务企业或者其他管理人之前，应当按照本物业管理区域业主大会议事规则的约定召开业主大会会议，对选聘方式、具体实施者、物业服务合同的主要内容等进行表决”。2014年11月1日，富润家园业委会发出的《富润家园业委会关于选聘新物业公司的决议》（以下称诉争文件1）。内容为：“富润家园业委会做出如下决议：根据北京市业主一卡通业主投票的授权，即：终止前期物业服务合同，签订新的物业服务合同，业委会决定本着公平、公正的原则，委托第三方招投标公司，用公开邀标的方式将中标物业企业公司排出前三名，向全体业主公示后，业委会再组织召开本小区业主大会从第一中标人开始投票，选出最终中标物业公司，并与之签订新的物业服务合同。2014年11月5日，富润家园业委会与青宇（北京）国际招标有限公司（以下简称青宇公司）签订《物业管理招标委托合同》，约定由青宇公司承担富润家园小区物业服务项目的招标工作，招标代理费由中标人支付。2014年12月15日。富润家园业委会公布《邀请招标流程》，注明招标工作计划安排包括“招标机构接受委托，双方签订委托协议”、“编制招标公告及招标文件（招标代理机构根据业委会所提供的对投标人资格要求、项目面积、设备清单、服务要求编制资格预审文件及招标文件”、“业委会确认文件（业委会确认招标文件，并在招标文件反馈表、招标文件审核意见表及招标文件上加盖公章”、“业委会提供邀请投标人名单”、“发布投标邀请书”、“组建评标委员会”、“开标”等十三项工作内容。2014年12月22日，富润家园业委会公布《业委会坚决进行选聘新物业公司的十大理由》（以下称诉争文件2），列举了小区物业管理现状属于无合同事实服务状态、昊岳富润物业公司的服务质量下降、不配合业委会提出规范小区管理的要求等10条选聘新物业公司的理由。2014年12月25日，富润家园业委会发出《致富润家园各位业主函》（以下称诉争文件3），其中注明：“业委会在居委会的主持下召开了楼门长会议，根据广大业主的呼声，按北京市物业管理条例规定决定，本着公平、公正的原则委托北京市具有专业资质的招投标公司为本社区选聘合乎本社区服务要求的物业公司进驻本社区进行物业服务”，明确了“我们的招聘条件”包括“对物业公司的基本要求”、“收费标准”和“对物业服务质量的要求”等，并明确“现物业招投标工作已经进入开标阶段，即将公布招标结果”。2015年1月4日，富润家园业委会发出《富润家园业主大会通知》，宣布召开业主大会，大会表决内容为“由全体业主从第一名中标物业公司开始投票选出最终中标人，并委托业委会与全体业主选出的新物业公司签订新的物业服务合同”。2015年1月19日，富润家园业委会印制《书面征求意见表决书》，主要内容为“业委会定于2015年1月19日起以书面形式召开本小区全体业主大会，从第一名中标人——中朗物业管理有限公司开始投票，由业主确定最终中标物业公司”、表决内容为“是否同意第一名中标人北京中朗物业管理有限公司为富润家园的新物业公司”。表决内容下方，有“填表说明”和“注”，其中，“填表说明”中注明“投票为记名投票，请务必填写业主姓名和房号，无业主姓名和房号的选票视为无效票”；“注”的主要内容为“招标后的物业服务水平要达到中国物业管理协会颁发的二级服务标准（具体体现在高于现有物业服务质量，实现小区封闭式管理，改善绿化等诸多方面）；参照本小区现行的1.80元/平米/月，底商4.0元/平米/月，2号楼保持原收费不变的物业管理费价格标准，以此作为基准价，达到质价相符的服务”。陆洋在《书面征求意见表决书》的“表决内容”下方勾选“不同意”。2015年4月14日，富润家园业委会发布《富润家园业主大会公告》，主要内容为：“全小区业主数投票权数969人，对应面积投票权数118115平方米。投赞成票业主数558人，通过百分数为57.59%；对应面积票权数为61943.21平方米，通过百分数为52.44%；废票4张，反对票4张。业主大会通过了解聘昊岳富润物业公司，选聘中朗物业管理公司为新的物业服务企业”。2015年5月13日，富润家园业委会（合同甲方）与北京中朗物业管理有限公司（合同乙方，以下简称中朗物业公司）签订了《富润家园物业服务合同》。本次诉讼中，陆洋认为富润家园业委会发出上述诉争文件的行为均属于业委会决定性质，且侵犯了业主的投票表决权、提案建议权、知情权和决定权等合法权益。理由如下：1、2014年1月召开的富润家园小区业主大会，仅投票通过了“终止前期物业服务合同，签订新的物业服务合同”，但并未授权富润家园业委会选聘新的物业公司；2、选聘新的物业公司的方式、服务标准、收费方案等均属于业主大会决议事项，富润家园业委会在未经业主大会决议的情况下，自行决定以招投标的形式选聘、自行确定服务标准及收费方案，违反了相关法律、行政法规及《议事规则》和《管理规约》；3、因招投标行为违法，故富润家园业委会在此后所实施的各项行为均应为无效。富润家园业委会认为上述诉争文件1至诉争文件3均未侵害陆洋的合法权利，并就上述诉争文件逐一解释如下：诉争文件1、系业委会执行2014年小区业主大会决议第四项，不是该业委会作出选聘新物业的决定；诉争文件2、是对选聘新物业的理由的公示，仅具有说明性、倡导性通知，不属于决定；诉争文件3、系执行上次业主大会决议，对启动下次业主大会的说明，亦不属于业委会决定。陆洋与富润家园业委会就《管理规约》第五条关于“业主大会选聘物业服务企业或者其他管理人之前，应当按照本物业管理区域业主大会议事规则的约定召开业主大会会议，对选聘方式、具体实施者、物业服务合同的主要内容等进行表决”的规定理解不同：陆洋认为该条款明确规定选聘新物业服务企业前，应当就选聘方式、具体实施者、物业服务合同的主要内容三项进行表决，再根据表决结果进行后续选聘工作；富润家园业委会认为该条款源于《北京市建设委员会关于住宅物业项目交接有关问题的指导意见》（京建物[2006]23号）中第二条第三款“前期物业服务合同期间，业主拟选聘新的物业管理企业的，应当召开业主大会会议对以下事项逐一表决：（1）是否以协议方式选聘新的物业管理企业；（2）是否以招投标方式选聘物业管理企业，并委托业主委员会依法与中标企业签定物业服务合同。通过协议方式选聘物业管理企业的，业主大会应当对业主委员会以协议方式选聘的物业管理企业，在签订物业服务合同前再次进行表决”，该指导意见已经被废止，但由于富润家园业委会当时没有法律专业人士，故参考上述条款制定了《管理规约》的上述条款，因此，对《管理规约》的上述条款不应进行字面理解，而应当理解为可以召开一次业主大会就选聘方式、具体实施者、物业内容等事项进行不分项表决，否则，先就选聘方式、具体实施者等问题召开业主大会，再就选聘物业服务企业召开业主大会既无法操作也不现实，而业委会采用邀标的方式挑选物业公司，只是选聘新物业公司的筹备工作，最终，以业主大会表决为准；事实上，《书面征求意见表决书》列明了招投标程序、物业服务水平、物业管理费价格标准等，因此，业主投票同意第一名中标人北京中朗物业管理有限公司为富润家园的新物业公司实际上就是对招投标程序、物业服务水平、物业管理费价格标准以及选聘的新物业公司的概括性同意。另外，富润家园业委会认为邀标属于招投标的方式之一，邀标与公开招投标程序一致，只是方式不同；其在邀标过程中确定的服务标准及收费方案与此前物业服务合同相比，提高了服务标准，维持了收费标准，故并未侵害业主权益。陆洋坚持认为无论是维持还是变更物业服务标准、收费方案，均属于业主表决事项，均应交由业主大会讨论决定。经查，截至本案辩论终结前，《管理规约》的内容尚未经全体业主决定变更。上述事实，有双方当事人陈述、诉争文件1、诉争文件2、诉争文件3、《富润家园业主大会通知》、《书面征求意见表决书》、《管理规约》、《议事规则》等证据材料在案佐证。本院认为，业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。管理规约应当对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定。管理规约应当尊重社会公德，不得违反法律、法规或者损害社会公共利益。业主大会议事规则应当就业主大会的议事方式、表决程序、业主委员会的组成和成员任期等事项作出约定。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。本案中，根据富润家园小区《议事规则》和《管理规约》的规定，富润家园小区业主大会有权决定“选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人”和“确定或者变更物业管理方式、服务事项、服务标准和收费方案”，有权在业主大会选聘物业服务企业或者其他管理人之前，就“按照本物业管理区域业主大会议事规则的约定召开业主大会会议，对选聘方式、具体实施者、物业服务合同的主要内容等”进行表决。上述《议事规则》和《管理规约》尚未经全体业主共同决定予以修改，业主及业主委员会应当予以遵守。2014年1月，富润家园小区业主大会投票通过了“终止前期物业服务合同，签订新的物业服务合同”的决定。该决定仅明确了“终止前期物业服务合同”，但对于选聘新物业公司的方式和具体实施者、物业服务合同的主要内容等事项并未作出决定，亦未明确授权由富润家园业委会就上述事项作出决定。根据富润家园业委会发出的诉争文件1的内容可知，富润家园业委会自行决定了选聘新物业公司的方式为“邀标”、具体实施者为其委托的“招投标公司”。而“新物业公司的选聘方式”、“具体实施者”属于业主大会而非业主委员会的决议事项，且业主大会未就上述事项授权业主委员会作出决定。尽管富润家园业委会认为其印制的《书面征求意见表决书》中已经注明了物业服务水平、物业服务质量、物业费标准等内容，但由于该表决书的发放时间晚于诉争文件1的发出时间、表决内容仅为“是否同意第一名中标人北京中朗物业管理有限公司为富润家园的新物业公司”，且陆洋对表决内容持“不同意”意见，故《书面征求意见表决书》不能证明陆洋同意事后追认富润家园业委会于2014年11月1日作出的《富润家园业委会关于选聘新物业公司的决议》。综上，富润家园业委会在未经业主大会决定亦未事先取得业主大会授权的情况下于2014年11月1日作出的《富润家园业委会关于选聘新物业公司的决议》，违反了《管理规约》和《议事规则》的相关规定，侵犯了陆洋作为小区业主所享有的共同管理权，本院依法予以撤销。业委会决定应当是业委会对小区内公共管理事项所作出的处理。具体而言，业委会决定应当包括如下要素：行为主体是业委会；行为对象是小区公共管理事项；行为性质具有结论性，而非程序性告知。本案中，诉争文件2是富润家园业委会提出的、选聘新物业公司的理由，不具有结论性，故不属于业委会的决定。诉争文件3尽管涉及到富润家园业委会自行确定的招聘新物业公司的条件，但由于该文件载明“现物业招投标工作已经进入开标阶段，即将公布招标结果”，结合富润家园业委会此前发布的《邀请招标流程》中明确由富润家园业委会提供对投标人资格要求、项目面积、设备清单、服务要求、编制资格、预审文件及招标文件并确认招标文件，可以判定富润家园业委会就“对物业公司的基本要求”、“收费标准”和“对物业服务质量的要求”等方面的决定早在发布诉争文件3之前已经作出，诉争文件3仅具有事后告知性质，亦不属于业委会的决定。故本院对于陆洋主张、撤销诉争文件2和诉争文件3的相应诉请，均不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国物权法》第七十条、第七十八条第二款、《物业管理条例》第十七条、第十八条之规定，判决如下：一、撤销北京市海淀区富润家园业主委员会于二O一四年十一月一日作出的《富润家园业委会关于选聘新物业公司的决议》；二、驳回陆洋的其他诉讼请求。案件受理费七十元，由陆洋负担三十五，已交纳；由北京市海淀区富润家园业主委员会负担三十五元，于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审　判　长　　佟　冰人民陪审员　　商凤鸣人民陪审员　　贾玉英二〇一六年一月十五日书　记　员　　张　健微信公众号“”