（2015）芙民初字第3821号
裁判日期: 2016-01-15
公开日期: 2016-04-01
案件名称
余某某与李某某、某公司、某某公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
长沙市芙蓉区人民法院
所属地区
长沙市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
余某某,某公司,李某某,李某,苏某某,某某公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十四条；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款
全文
湖南省长沙市芙蓉区人民法院民 事 判 决 书（2015）芙民初字第3821号原告余某某，女，1980年4月21日出生，汉族，住湖南省益阳市。委托代理人王某，湖南高天律师事务所律师。被告某公司，住所地长沙市芙蓉区。法定代表人李某某。被告李某某，男，1962年8月20日出生，汉族，住贵州省贵阳市。被告李某，男，1957年12月8日出生，汉族，住贵州省贵阳市。被告苏某某，男，1971年8月28日出生，汉族，住湖南省临澧县。被告某某公司，住所地长沙市芙蓉区。法定代表人李xx，总经理。委托代理人陈某，湖南湘杰律师事务所律师。原告余某某因与被告某公司（以下简称成信公司）、李某某、李某、苏某某、某某公司（以下简称金口岸公司）发生房屋租赁合同纠纷，于2015年7月3日向本院提起诉讼。本院于同日受理后，依法适用普通程序，由审判员王成担任审判长，与人民陪审员蔡厚成、李梓榕组成合议庭，于2015年12月30日公开开庭进行了审理。原告余某某的委托代理人王某，被告金口岸公司的委托代理人陈某到庭参加了诉讼。被告李某某、李某、苏某某经本院传票依法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法对其进行缺席审理。本案现已审理终结。原告余某某诉称：2010年，余某某收到被告发布的商业广告称：2年包租，回报一次兑现，金口岸小金铺委托经营管理即买即送两年租金回报。前两年租金回报高达17%，金口岸小金铺第一年租金回报高达8%，第二年回报高达9%，2年合计回报高达17%，且未计算商铺的升值收益。2年后商铺经营成熟更享收益和升值暴涨空间等。2011年1月5日，余某某与成信公司签订了《房屋买卖合同》，约定余某某购买成信公司位于长沙市芙蓉区人民路10号二层54号商铺，合同金额161053元；同日，余某某与金口岸公司签订《商铺委托租赁管理合同》，合同确定商铺价格为194040元，该商铺2年委托租赁管理期限租金总计32987元。合同签订后，余某某即向成信公司支付了全部房款及相关手续费用。2013年7月初，余某某收到其购买房屋的《销售不动产统一发票》，发票显示余某某所购房屋的购房款是161053元。由此可见，被告即买即送送两年租金的行为是欺诈行为，被告并未向余某某支付2年的商铺租金32987元。时至今日，被告不向余某某移交商铺及支付租金。同时余某某认为成信公司与金口岸公司有利害关系和关联关系，应依法承担连带责任。为维护余某某的合法权益，特诉至法院，请求判令被告向余某某支付租金32987元，并由被告承担本案诉讼费用。被告李某某、李某、苏某某未到庭参加诉讼，但向本院提交了书面答辩状辩称：1、李某某、李某、苏某某不是本案适格的被告，就余某某因租赁合同关系发生的诉讼与三人没有任何法律关系。三答辩人注册成立的成信公司业已办理注销登记手续，与该公司有关的债权债务关系早已经过清算处理。余某某与成信公司就房屋买卖发生的合同关系早已完成交易，余某某支付相应的缴款后，房屋产权早已登记至余某某名下，双方均已完全履行合同义务，不应存在任何争议。金口岸公司与成信公司均系独立的法人主体，根据合同的相对性原则，余某某与金口岸公司之间发生的房屋租赁合同关系不应向三答辩人以及注销前的成信公司主张权利，更不存在连带责任之说。2、余某某与成信公司、金口岸公司之间发生的两个法律关系事实清楚，早已经过生效的判决文书予以确认，金口岸公司已向余某某足额支付了商铺两年租金，不存在租金未付的事实。综上，三答辩人与本案没有关联，且事实上金口岸公司也不存在租金未付的情况，余某某的诉讼请求既没有事实依据也无法律依据，请求人民法院依法驳回余某某要求三答辩人承担连带责任的诉讼请求。被告金口岸公司辩称：1、余某某与金口岸公司签订的委托租赁管理合同系合法有效的合同，金口岸公司已按合同履行支付租金的义务。余某某与金口岸公司签订的《商铺委托租赁管理合同》和余某某签字确认的《金口岸商铺签约计算单》中，明确约定了商铺实际购买金额为194040元，其中两年租金收益为32987元，该租金由承租方金口岸公司支付给余某某，余某某再用其抵扣应付给成信公司的购房款。同时，在《商铺委托租赁管理合同》中，余某某与金口岸公司又约定“该租金已在商铺出售方（即原成信公司）与甲方（余某某）签订《房屋买卖合同》时一次性支付给甲方，乙方（金口岸公司）不再支付任何租金给甲方”。此外，余某某在交易完成时又向金口岸公司出具了一份由其本人签字捺手印的收条，确认自己已收到金口岸公司支付的租金32987元，故本案中不存在金口岸公司拖欠余某某租金未付的情况。2、余某某与成信公司达成的《房屋买卖合同》中所约定的购房价格与实际交易价格不一致是余某某与成信公司交易时双方的真实意思表示，余某某在签订相关合同与交易时均清楚了解具体计算方法与交易方式，所达成的交易亦系双方的合意，且不违背强制性法律规定，该部分事实不能否认余某某已收到租金的客观事实。3、本案中不存在金口岸公司向余某某移交商铺的事实。首先，余某某已取得芙蓉区人民路10号2054房屋的所有权。其次，金口岸公司已在委托租赁期满之前和商铺租赁期满之前分别向余某某以及商铺实际租赁使用人邮寄了通知书，已经明确告知了租赁期满后各自的权利义务，且金口岸公司已经通过书面方式明确向余某某表达了委托租赁期满后应收回涉案商铺并重新商议委托方案。同时，金口岸公司又向商铺实际租赁人明确表示应在2013年6月30日前清空租赁房屋，故商铺在2013年7月1日后应由余某某自行行使物权，金口岸公司在合同期满后没有继续管理商铺的权利与义务。综上所述，金口岸公司没有拖欠余某某租金的事实，已按合同履行义务，余某某的诉讼请求既没有事实依据也无法律依据，请求人民法院依法驳回余某某的诉讼请求。经审理查明：成信公司与金口岸公司在报刊上共同发布商业广告称：2年包租，回报一次兑现，金口岸小金铺委托经营管理即买即收两年租金回报。前两年租金回报高达17%，金口岸小金铺第一年租金回报高达8%，第二年回报高达9%，2年合计回报高达17%，且未计算商铺的升值收益。2年后商场经营成熟更享收益和升值暴涨空间等。为此，余某某拟购买成信公司开发的位于长沙市芙蓉区人民路10号二层54号商铺。2011年1月5日，置业顾问为余某某就拟购买上述商铺进行了价格计算，《金口岸商铺签约计算单》注明：二层54号、建筑面积8.82平方米、单价每平米22000元、总价定价194040元、抵扣前两年租金17%共32987元后总价为161053元等。2011年1月5日，余某某与成信公司签订《房屋买卖合同》，购买了上述商铺，合同载明：按建筑面积计算，总金额为161053元。2011年1月5日，余某某与金口岸公司签订了《商铺委托租赁管理合同》，合同载明：本委托租赁管理期限为2年，从2011年7月1日起至2013年6月30日；该商铺总房款为194040元，该商铺上述2年委托租赁管理期限租金总计32987元，该租金已在该商铺出售方与余某某签订《房屋买卖合同》时一次性支付给余某某，则金口岸公司在此期间有权自主与承租经营户另行确定租金额，如确定的租金额高与余某某宇金口岸公司在本合同中确定的租金额，则高出部分归金口岸公司所得，如确定租金额低于余某某宇金口岸公司在本合同中确定的租金额，则亏损部分由金口岸公司承担。余某某不得以该商铺所有人身份或其他任何理由，对金口岸公司与承租经营户确定的租金额提出异议或主张租金高于部分的分配占有；合同期满前60日内，如金口岸公司向余某某书面承诺每年给予余某某回报不低于该商铺总金额x9%／年（具体数额由金口岸公司决定）且余某某愿意继续履行合同，则本合同有效续展二年，回报按季支付。续展期间，合同双方其他权利义务均无变化，双方应当于本合同期限届满前60日内由双方另行签订补充协议等。同日，余某某出具收条一张，载明：今收到金口岸公司交来人民路10号“金口岸”二层54号商铺2011年7月1日至2013年6月30日（2年整）租金，计32987元整。金口岸公司称在合同到期前已经向余某某发出《通知函》，通知余某某《商铺委托租赁管理合同》将于2013年6月30日到期，基于目前的经济环境和“金口岸珠宝玉器城”的整体经营状况，无法达到合同约定的续签条件，因此，决定在合同到期后，将终止该合同等。2014年5月15，金口岸公司申请湖南省长沙市长沙公证处对长沙市金口岸珠宝玉器城的商铺现状进行保全证据公证，该公证书载明：该商城二楼所有商铺均处于关闭状态。2012年4月19日，上述商铺的房屋所有权已经登记在余某某名下。2012年4月，长沙市地方税务局出具的契税完税证上显示余某某购房款是161053.02元。余某某认为自己购买的上述商铺的实际价格应为发票上的价格，故而诉至本院。另查明，成信公司已经于2013年8月9日由股东李某某、李某、苏某某决议解散并注销登记。上述事实，有身份证明、商业广告、《房屋买卖合同》、《商铺委托租赁管理合同》、契税完税证、《金口岸商铺签约计算单》、清算资料、《收条》、《收据》、《房屋所有权证》、《通知函》、快递邮寄单、银行账户流水、《公证书》及当事人的陈述等庭审质证的证据证明，本院予以确认。本院认为：一、余某某在购买商铺时，对商铺的总价格194040元是明确知晓的，以该价格交易也是双方的真实意思表示，且余某某亦同意在支付购房款时一次性抵扣两年的租金32987元，并出具了租金收条。现余某某以完税凭证上注明的价格是161053元为由向金口岸公司主张2011年7月1日至2013年6月30日的租金，与事实不符，本院不予支持；二、余某某与金口岸公司之间系房屋租赁合同关系，与成信公司之间系房屋买卖合同关系，根据合同的相对性原则，成信公司不应承担租赁合同的相关权利义务，故余某某要求成信公司注销后由其股东李某某、李某及苏某某就房屋租金承担连带责任，无法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条第二款的规定，判决如下：驳回余某某的诉讼请求。本案案件受理费625元，由余某某负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 长 王 成人民陪审员 蔡厚成人民陪审员 李梓榕二〇一六年一月十五日书 记 员 杜丽云附本案适用法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。 更多数据：