（2014）诸民重初字第23号
裁判日期: 2016-01-15
公开日期: 2016-04-12
案件名称
徐海仓与诸城市江峰房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一审民事判决书
法院
诸城市人民法院
所属地区
诸城市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
徐海仓,诸城市江峰房地产开发有限公司
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第二百七十九条第一款，第六十条第一款，第一百一十四条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十二条
全文
山东省诸城市人民法院民 事 判 决 书（2014）诸民重初字第23号原审原告徐海仓。委托代理人王学德，山东元康律师事务所律师。原审被告诸城市江峰房地产开发有限公司，住所地：山东省潍坊市诸城市聚金园小区沿街房。法定代表人祝培杰，该公司董事长。委托代理人祝锋启，山东琴岛律师事务所律师。原审原告徐海仓与原审被告诸城市江峰房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法于2013年10月12日作出（2013）诸民初字第630号民事判决，原审原告不服一审判决，提起上诉，山东省潍坊市中级人民法院认定原审判决认定事实不清，裁定撤销原审判决，发回本院重审。本院依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。本案在开庭审理时，原审原告徐海仓的委托代理人王学德，原审被告诸城市江峰房地产开发有限公司的委托代理人祝锋启到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审原告徐海仓诉称，2011年1月14日，原审原告与原审被告签订商品房预售合同，约定原审原告购买原审被告开发的××广场××幢××单元××号商品房，总价款65960元，原审被告应在2011年6月30日前交付房屋，如被告逾期交房，则按交付房款的日万分之三向原审原告支付违约金。合同签订后，原审原告依约履行了合同，原审被告至今未依约交付房屋。为此，诉至法院，请求依法判令原审被告支付给原审原告逾期交房违约金13060.08元；依法判令被告继续履行合同，交付房屋并办理产权证书；诉讼费用由原审被告承担。重审中，原审原告增加诉讼请求，要求原审被告承担至2015年10月27日的逾期交房违约金共计31067元。原审被告诸城市江峰房地产开发有限公司辩称，原审原告所称从原审被告购买的诸城市××广场××层××幢××单元××号商品房，实际是从该工地总包消防的北京中联正安消防工程有限公司的徐浩明处所抵顶的商铺而来，并未向原审被告支付任何款项；诉争的商铺因施工方江山市大华建筑工程有限公司未提供相关施工资料，至今无法验收，按照有关法律规定无法交付；原审原告所主张的按日万分之三计算逾期交房违约金过高，请求法院酌情降低。经审理查明，原审原告曾在诸城市××广场施工消防预埋工程，因消防工程承包方徐浩明欠其工程款未付，原审原告于2011年1月10日与徐浩明达成商铺抵顶协议，协议中，徐浩明同意支付给原审原告消防预埋预留工程款7万元，并直接以抵顶三层商铺的形式划入原审原告的名下，抵顶商铺为3307号，面积12.45平方米，单价5298元／平方米，总价款额为65960元。2011年1月14日，原审原告与原审被告签订商品房预售合同，约定原审原告购买原审被告开发的××广场××幢××单元××号商铺，用途为商业，预测建筑面积12.45平方米，其中套内建筑面积7.26平方米；每平方米5298元，共计价款65960元，原审原告应于2010年12月将房款一次性付清；原审被告应于2011年6月30日前，将基础设施、公共配套建筑达到正常运行条件的商品房交付原审原告；基础设施、公共配套建筑应于2011年6月30日前达到正常使用条件；商品房达到交付使用条件后，原审被告应当书面通知原审原告办理交付手续，双方进行手续验收交接时，原审被告应当出示下列手续：1、该商品房已取得建筑工程竣工验收备案表；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；3、原审被告已取得了该商品房所在楼栋的房屋权属证明，并由双方签署房屋交接单；如原审被告逾期交房，需承担相应违约责任，如逾期超过180日，而买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自双方约定的最后交付期限的第二天（即2011年7月1日）起至实际交付之日止，原审被告按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金；商品房交付使用后，双方共同向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记。合同签订后，原审原告未实际向原审被告交付购房款，而是用商铺消防工程款抵顶了该购房款。原审被告于2011年1月18日给原审原告开具购房款收款收据，收款收据记载收取诸城市××街××号××座××单元××层××户购房款65960元。涉案房屋至今未进行竣工验收，原审被告也未交付给原审原告。本案在审理过程中，本院依职权调取本院作出并已生效的（2014）诸民重初字第5号民事判决书，该民事判决书查明：本院曾于2013年5月30日进行现场勘验，发现涉案房产正在营业中，但本院于2015年3月27日对案外人徐雪芳在原审被告开发的××广场××幢××单元商铺进行勘验时，该购物广场一至五楼均空置，未进行营业。上述事实，有商品房预售合同、购房款收据、商铺抵顶协议、（2014）诸民重初字第5号民事判决书及当事人的陈述在案为凭，足以认定。本院认为，原审原告与原审被告签订的商品房预售合同系双方在平等互利、协商一致的基础上自愿签订的，为有效合同，对双方当事人具有法律约束力，双方均应按合同约定全面履行各自的权利和义务。原审被告主张原审原告未实际交纳购房款，而是用商铺抵顶消防工程款，但在后来原审被告与原审原告签订商品房预售合同，并为原审原告开具购房款收据的行为，系原审被告对原审原告用工程款债权抵顶购房款的认可，故原审原告已经按商品房预售合同约定履行了交付购房款的义务，原审被告亦应按合同的约定期限履行交付房屋的义务。原审被告未按合同约定交付房屋的行为构成违约，应按合同约定承担违约责任，向原审原告支付逾期交房违约金。对原审原告关于违约金的诉讼请求，原审原告主张自2011年7月1日计算至2015年10月27日，符合合同约定，本院予以支持。对2015年10月28日至实际交房之日的违约金，因该部分数额尚不明确，原审原告可另案主张。商品房预售合同系当事人真实意思表示，且系制式合同，原审被告作为提供制式合同的一方，承诺逾期按日万分之三承担违约金，并不违反法律规定，也不存在违约金过高的情形，原审原告要求原审被告按已交纳购房款日万分之三的比率承担逾期交房违约金并无不当，对原审被告提出违约金计算过高应予调整的主张，本院不予支持。综上，原审原告按合同约定违约金计算比率主张自2011年7月1日至2015年10月27日间的逾期交房违约金31067元，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第二百七十九条之规定，建设工程竣工验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。从本院现场勘验来看，涉案房产虽曾使用，但时间不长，至今空置，且原审原告无其他证据证明该建设工程已达到基础设施、公共配套建设可正常运行的合同约定交付条件，对原审原告主张涉案房产已实际使用的事实，本院不予采信；本案建筑工程尚未进行竣工验收，不符合法律规定的房产项目交付使用的法定条件。故在涉案房产既不具备合同约定的交付条件，又不具备法定的交付条件下，原审原告诉求原审被告交付涉案房产并协助其办理产权证书，本院不予支持，原审原告可待涉案房产满足交付使用条件后另案主张权利。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十四条、第二百七十九条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、原审被告诸城市江峰房地产开发有限公司支付给原审原告徐海仓逾期交房违约金31067元，于本判决发生法律效力之日起十日内履行完毕；二、驳回原审原告徐海仓的其他诉讼请求。如不按判决指定期限履行给付金钱义务，则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。原审案件受理费127元，重审案件受理费450.5元，共计577.5元，由原审被告诸城市江峰房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于山东省潍坊市中级人民法院。审 判 长 杨 宁审 判 员 孙兴文人民陪审员 卢志勇二〇一六年一月十五日书 记 员 王 敏 微信公众号“”