（2015）佛顺法均民初字第1188号
裁判日期: 2016-01-15
公开日期: 2016-10-14
案件名称
佛山市顺德区均安镇新华集体资产管理办公室与佛山市顺德区檀松服装有限公司、邱锋毓租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
佛山市顺德区人民法院
所属地区
佛山市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
佛山市顺德区均安镇新华集体资产管理办公室,佛山市顺德区檀松服装有限公司,邱锋毓
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第九十四条，第九十六条第一款，第一百零七条，第一百一十三条第一款，第一百一十四条第一款，第二百二十六条，第二百二十七条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
广东省佛山市顺德区人民法院民 事 判 决 书（2015）佛顺法均民初字第1188号原告佛山市顺德区均安镇新华集体资产管理办公室，住所地广东省佛山市顺德区。负责人欧阳桂生。委托代理人钟志英，广东怡法律师事务所律师。被告佛山市顺德区檀松服装有限公司，住所地广东省佛山市顺德区。法定代表人邱锋毓。被告邱锋毓，男，汉族，住福建省石狮市。两被告共同委托代理人余伟权、刘毓东，广东汇俊律师事务所律师。原告佛山市顺德区均安镇新华集体资产管理办公室（以下简称新华资产办）诉被告佛山市顺德区檀松服装有限公司（以下简称檀松公司）、邱锋毓租赁合同纠纷一案，本院于2015年11月23日立案受理后，依法由审判员谢贤涛适用简易程序独任审判，于2015年12月29日公开开庭进行了审理。本案开庭时，原告新华资产办的委托代理人钟志英、被告檀松公司、邱锋毓的共同委托代理人刘毓东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告新华资产办称，2011年5月23日，原、被告签订租赁厂房协议书，约定由被告向原告承租位于佛山市顺德区均安镇新华商业办公楼XXX号楼首层地铺和第四层；租赁期为五年，从2011年6月1日至2016年5月31日止；被告向原告每年支付租金216480元，每月支付租金18040元，当月15日支付，如拖欠或拒付一个月以上属违约，原告有权终止协议；租赁厂房所产生的一切税费及电梯电费由被告承担；如一方违约，需补偿六个月租金给守约方。原告依约向被告交付厂房，但被告未按期支付租金及相关费用。2011年6月1日至2015年11月30日期间，被告应向原告支付租金974160元，而被告仅支付租金667480元（2015年7月7日最后一次支付租金），尚欠租金306680元、房产税和土地使用税9150元、电梯电费9170.97元。原告多次催收未果，被告构成严重违约。为维护原告的合法权益，特提起诉讼。据此，原告新华资产办起诉请求：1.判令被告佛山市顺德区檀松服装有限公司、邱锋毓支付拖欠租金306680元（暂计算至2015年11月30日止）、房产税和土地使用税9150元、电梯电费9170.97元、违约金108240元，合计433240元；2.判令解除与被告签订的《租赁厂房协议书》，被告立即交还租赁厂房；3.判令本案诉讼费由被告承担。被告檀松公司、邱锋毓辩称，对原告主张被告邱锋毓承担清偿责任有异议，被告邱锋毓是檀松公司的法定代表人，其行为是职务行为，不应当承担责任。对原告主张的租金无异议。对原告主张的水电费、房产税和土地使用税的数额有异议，被告只承租一层楼，但原告主张过高。原告主张的违约金过高。同意将保证金10万元在尚欠的租金中扣减。原告新华资产办在诉讼中提交的证据及被告檀松公司、邱锋毓质证意见：1.原告组织机构代码证复印件、被告檀松公司企业机读档案登记信息复印件、被告邱锋毓人口信息查询复印件各一份，证明原、被告诉讼主体资格。被告檀松公司、邱锋毓质证意见：对真实性无异议，但被告邱锋毓不应承担责任。2.土地证、建设工程规划许可证复印件、证明原件各一份，证明涉案的租赁厂房取得合法手续，原告对涉案租赁厂房享有管理、使用、收益等权利。被告檀松公司、邱锋毓质证意见：无异议。3.租赁厂房协议书原件一份，证明原、被告双方的租赁合同关系及权利义务约定。被告檀松公司、邱锋毓质证意见：对真实性无异议，被告二是作为被告一的法定代表人在该合同上签字，是属于公司行为，被告二并非合同的主体，并不应为此合同承担任何责任。在合同载明主体的首部的位置，被告二的名字前面打了括号，该括号为了着重说明被告二是公司的法定代表人，在合同中表明身份，而并非合同主体。双方约定的违约金过高，被告不予认可。对保证金10万元无异议。4.租金收据复印件15份，证明被告在承租原告厂房期间支付租金共667480元，截至2015年11月30日尚欠租金306680元。其中2012年2月29日的收据证明被告支付2011年的房地产税3050元，还欠房地产税9150元。被告檀松公司、邱锋毓质证意见：对真实性无异议，确认租金的数额。对房地产税有异议，原告并没有提供其垫付房地产税的明确的发票，该诉讼请求没有事实依据。5.电梯电费发票复印件51份，证明截至2015年6月原告代被告垫付电梯电费9170.97元，被告尚未向原告支付该电费。被告檀松公司、邱锋毓质证意见：对真实性无异议，该发票只能说明整栋楼总的电梯用电费用，但被告使用的只是该栋楼的一部分，原告要求被告承担的电梯费用份额过高，不予认可。被告檀松公司、邱锋毓未提交证据。经庭审查证，被告檀松公司、邱锋毓对原告提交的证据1、3、4、5的真实性没有异议，但对其证明内容有异议，本院对其真实性予以确认，对其证明内容待结合其他证据和事实再予以确认。本院予以确认。被告檀松公司、邱锋毓对原告提交的证据2没有异议，本院予以确认。根据采信的证据，结合当事人的陈述，本院查明事实如下：位于佛山市顺德区均安镇新华商业办公楼XXX号地权属人为佛山市顺德区均安镇新华社区居民委员会，该厂房已取得国有土地使用权证及建设工程规划许可证，暂未办理房地产权证。佛山市顺德区均安镇新华社区居民委员会将上述厂房交由其下属的集体资产管理部门即本案原告新华资产办负责出租、管理。2011年5月23日，原告（甲方）与被告檀松公司（乙方）签订《租赁厂房协议书》，约定由被告向原告承租位于佛山市顺德区均安镇新华商业办公楼XXX号楼首层地铺和第四层，用于乙方发展企业之用；租赁期为五年，从2011年6月1日至2016年5月31日止；被告向原告每年支付折旧费即租金216480元，每月折旧费即租金18040元，当月15日支付，逾期按每日1‰计收滞纳金，如拖欠或拒付一个月以上属违约，原告有权终止协议；被告应向原告支付保证金10万元，期满办理后交接物业手续后退回；协议期满后一切入墙入地的装修材料（含水电设施）归原告所有，被告不得拆除；租赁期间应交的一切费用由被告负责（包括房产税、土地使用税、环卫费、水利费、城建税等）；被告与本楼第三层东的企业主共同使用2号电梯，电梯所用电费由原告代缴，按季度结算；如一方违约，需补偿半年的上缴款（折旧费）即租金给对方。被告邱锋毓作为檀松公司的法定代表人在合同上签名并加盖指模，但未加盖檀松公司公章。协议签订后，原告依约交付厂房，被告檀松公司依约交付了保证金10万元。随后被告陆续向原告交付租金合计667480元，并于2012年2月29日支付了2011年度房产税1800元、土地税1250元，合计3050元。至今尚欠截至2015年11月30日的租金306680元、房地产税9150元。被告檀松公司交付的租金中除2011年7月20日为被告邱锋毓本人所交外，其余款项均为被告檀松公司的工作人员缴纳，原告出具的收款收据均注明为“兹收到邱锋毓…款项。”另外，2011年5月至2015年11月期间，被告檀松公司与涉案厂房三楼业主共同使用的2号电梯电费合计为18341.94元，被告檀松公司承担一半为9170.97元。原告要求被告檀松公司、邱锋毓支付剩余租金、房地产税及电梯电费等未果，遂于2015年11月23日向本院提起诉讼。另查明，被告邱锋毓为檀松公司的法定代表人，檀松公司的注册地址为佛山市顺德区均安镇新华商业办公楼XXX号楼四层。庭审中，原、被告对于解除双方签订的《租赁厂房协议书》均无异议，且一致同意将保证金10万元从应收租金中扣减。本院认为，涉案厂房已取得国有土地使用权证及建设工程规划许可证，原告合法享有出租权利，原告与被告签订的《租赁厂房协议书》合法有效。由于被告至今拖欠原告租金一年以上，依据合同约定原告有权解除合同，原、被告也一致同意解除该《租赁厂房协议书》，原告的解除合同通知即本案的起诉状于2015年11月26日送达被告檀松公司，因此本院确认原告与被告签订的《租赁厂房协议书》于2015年11月26日解除。由于被告檀松公司已停产，檀松公司的生产及办公设备均已被本案查封，檀松公司的工作人员已离厂，涉案厂房事实上已由原告控制，且双方就查封物品的搬迁及腾空厂房问题达成了一致，因此本院视为被告已向原告返还承租的厂房。本案的争议焦点是：1.与原告成立租赁合同关系的主体是谁；2.原告主张的租金、房地产税及电梯电费是否合法有据；3.原告主张的违约金是否合法有据。关于与原告成立租赁合同关系的主体是谁的问题。原告主张为邱锋毓及檀松公司共同承租；被告邱锋毓及檀松公司则主张仅为被告檀松公司承租，被告邱锋毓是作为檀松公司的法定代表人履行职务行为，被告邱锋毓不是承租人。对此本院认为，原、被告签订的《租赁厂房协议书》中明确注明承租人即乙方是被告檀松公司，邱锋毓并不是乙方当事人。虽然檀松公司名下一行加注了被告邱锋毓及其身份证号码，但“邱锋毓”三个字加注了括号，以此表明邱锋毓个人不是合同的当事人，而仅是檀松公司的法定代表人。且檀松公司的工商注册地址为涉案厂房，涉案厂房实际也是用于檀松公司的生产经营，并非邱锋毓个人使用，涉案厂房的租金亦是由被告檀松公司缴纳。因此涉案厂房的承租人是被告檀松公司。被告邱锋毓与原告签订《租赁厂房协议书》并以其名义交付租金均是作为檀松公司法定代表人的职务行为，原告也未提供其他证据证实被告邱锋毓个人应对本案债务承担保证责任或股东责任，因此原告要求判令被告邱锋毓对本案债务承担清偿责任没有法律和事实依据，本院不予支持。关于原告主张的租金、房地产税及电梯电费是否合法有据的问题。原、被告一致确认被告尚欠原告截至2015年11月30日的租金306680元，并同意将保证金10万元用于抵扣尚欠租金，即被告尚欠原告截至2015年11月30日的租金206680元。本院对原告的该项请求予以支持。房地产税问题。双方签订租赁合同中明确约定由被告承担涉案厂房的房地产税，且被告实际于2012年2月29日支付了2011年度的房产税1800元、土地税1250元，合计3050元，即双方就房地产税问题达成了补充约定，即每年度交付房地产税3050元。被告自认尚未支付2012至2015年度的房地产税，原告主张3年的房地产税9150元（3050元×3）合法有据，本院予以支持。电梯电费问题，双方签订租赁合同中明确约定由被告檀松公司与涉案厂房三楼业主共同使用2号电梯，即应由两方共同分担电费，檀松公司与三楼业主承租面积相当，原告要求被告檀松公司承担一半的电费合法有据。2011年5月至2015年11月期间2号电梯的电费合计为18341.94元，被告檀松公司承担一半为9170.97元，本院予以支持。关于原告主张的违约金是否合法有据的问题。原告主张依据租赁合同约定按照半年租金计算违约金为108240元，被告则主张该违约金过高。对此本院认为，违约金不得过分高于损失。由于被告长期迟延交付租金，造成原告租金的利息损失；且由于被告违约导致双方的租赁合同被解除，原告须必要时间将涉案厂房重新出租，这必然导致原告在招租期间的租金损失。依据上述损失，本院酌情确定违约金为65000元。对原告的违约金请求本院予以部分支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、确认原告佛山市顺德区均安镇新华集体资产管理办公室与被告佛山市顺德区檀松服装有限公司于2011年5月23日签订的《租赁厂房协议书》于2015年11月26日解除；二、被告佛山市顺德区檀松服装有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告佛山市顺德区均安镇新华集体资产管理办公室支付租金206680元；三、被告佛山市顺德区檀松服装有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告佛山市顺德区均安镇新华集体资产管理办公室支付房地产税9150元；四、被告佛山市顺德区檀松服装有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告佛山市顺德区均安镇新华集体资产管理办公室支付电梯电费9170.97元；五、被告佛山市顺德区檀松服装有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告佛山市顺德区均安镇新华集体资产管理办公室支付违约金65000元；六、驳回原告佛山市顺德区均安镇新华集体资产管理办公室的其他诉讼请求。如被告佛山市顺德区檀松服装有限公司未按本判决指定的期限履行金钱给付义务的，则应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍计付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取为3899.3元、财产保全费2620元，合计6519.3元（原告佛山市顺德区均安镇新华集体资产管理办公室已预交），由原告佛山市顺德区均安镇新华集体资产管理办公室负担1519.3元，被告佛山市顺德区檀松服装有限公司负担5000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员 谢贤涛二〇一六年一月十五日书记员 罗颖梅 关注公众号“”