（2014）嘉民三（民）初字第898号
裁判日期: 2016-01-15
公开日期: 2016-06-01
案件名称
涂春生、李宏平与王祝安房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
上海市嘉定区人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
涂春生,李宏平,王祝安
案由
买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第九十七条，第一百零七条，第一百一十四条第一款
全文
上海市嘉定区人民法院民 事 判 决 书（2014）嘉民三（民）初字第898号原告（反诉被告）涂春生，男，1983年2月26日生，汉族，住上海市嘉定区。原告（反诉被告）李宏平，女，1986年8月9日生，住安徽省。上列两原告（反诉被告）之共同委托代理人陈渊，上海市高源律师事务所律师。上列两原告（反诉被告）之共同委托代理人陈和霞，上海市高源律师事务所律师。被告（反诉原告）王祝安，男，1987年8月3日生，汉族，住上海市闸北区。委托代理人韦祖林，上海创远律师事务所律师。原告（反诉被告）涂春生、李宏平与被告（反诉原告）王祝安房某买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，由审判员庄羽凤独任审判，并于2014年10月10日、11月5日公开开庭审理。由于案情复杂，本案依法转为适用普通程序，并于2015年4月16日、7月3日再次公开开庭审理。原告（反诉被告）涂春生、李宏平及其委托代理人陈渊、被告（反诉原告）之委托代理人韦祖林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，两原告系夫妻，被告系嘉定区金园一路XXX弄XXX号XXX室（以下简称401室）房某的产权人。2014年4月15日，原、被告通过案外人上海好年华房地产经纪有限公司（以下简称好年华公司）居间介绍，签订《上海市房地产买卖合同》，约定两原告以159万元的价格受让系争房某。根据合同附件三的约定，原告应于签约之日支付43万元，加上原告此前支付的5万元定金共计48万元，余款则以贷款方式在过户完成后由贷款银行代为支付给被告。因三方当时对贷款困难估计不足，故于合同第六条中将过户时间设定为本年4月30日。然因贷款政策变化，相关贷款手续耗用时间过长，以至于双方未能依约定时间完成过户。获悉此事后被告亦予以体谅，并配合原告继续办理贷款手续。近日，原告已取得足额的银行授信，遂通知被告配合办理过户手续。不料被告一反常态，以其在他处购房受原告付款延误为由拒绝过户，并提出非分要求。故原告起诉要求被告配合原告将上述401室房某过户至两原告名下。被告辩称，2014年2月22日，原、被告签订房某买卖合同，约定原告以165万元购买被告401室房某。当时虽然约定房款通过银行贷款方式支付，但同时约定如果在过户时未能获得贷款或者贷款额度不足的，原告应当以现金补足。此后在约定的过户时间即2014年4月15日，原告以没有获得银行贷款为由不予办理过户，故导致合同无法履行的责任在于原告，其应当承担相应的违约责任。故被告反诉要求：一、解除原、被告签订的上述上海市房地产买卖合同；二、原告支付被告违约赔偿金33万元。原告针对反诉答辩称，本案不具有解除条件。双方第一次签订合同确实是在2014年2月22日，约定过户时间为同年4月15日。但在当天，由于原告无法取得贷款，故双方当日重新签订了房地产买卖合同，将交易时间顺延。此后原告仍未能取得贷款，但是被告也同意顺延，对于过户时间未再明确约定，被告也从未限定原告过户时间或者进行催促，也从未按照合同约定以书面形式向原告寄送过解除通知，反而是多次陪同原告前往银行办理贷款手续。现原告已具备付款条件，被告没有理由再解除合同。故请求法院驳回被告的反诉。经审理查明，2014年2月22日，两原告与被告王祝安签订《上海市房地产买卖合同》，约定被告将其名下401室房某以159万元的价格出售给原告，双方应在2014年4月15日前向房地产交易中心办理转让手续，原告应当按照附件三约定付款。该合同第九条还约定如果原告未按约付款，则应向被告支付违约金，违约金按照原告未付款日万分之五算起，违约金自本合同应付款期限第二日算至实际付款之日止，逾期超过7日原告仍未付款的，除应当向被告支付7日的违约金外，被告有权单方解除合同；被告单方解除合同的，应当书面通知原告，原告承担总价款20%的赔偿责任。在该合同附件三付款协议中，双方约定，原告应在签订本合同当日支付被告首期房价款48万元，该期房价款中包含尾款2万元由案外人好年华公司代为保管；被告同意原告通过向贷款银行申请111万元贷款的形式支付第二期房款，原告应于签订本合同并申请办理本合同公证手续（若需）后15日内向该贷款银行申请贷款，签署借款抵押合同等一切相关协议，办理相关一切手续，支付一切相关费用并申请办理借款抵押合同公证手续（若需），如原告之贷款未经银行审核通过或者审核通过的额度不足申请额度，则原告应于送件当日将其补足并支付给被告。同日，原，被告还签订一份《附属设施、设备及室内装饰转让协议》约定上述买卖合同的房价款不包含该房地产内的附属设施、设备及室内装饰，双方同意该房地产内的附属设施、设备及室内装饰的转让价为6万元，该款原告应当在2014年4月15日前直接支付给被告。上述协议签订之前，2014年2月17日，原告支付了定金5万元。同年2月22日，原告又向被告支付了房款43万元，并由案外人好年华公司出具了尾款2万元的收据。此后由于原告无法取得银行贷款，双方未能按照合同约定的2014年4月15日至交易中心办理手续。之后原告继续向其他银行申请贷款，被告也一直予以配合。2014年6月16日，被告配合原告至中国银行股份有限公司上海市徐汇支行（以下简称中国银行徐汇支行）签署了出卖人承诺函、出售人承诺书等材料。2014年7月15日，因原告涂春生资信问题，由原告李宏平作为借款人和抵押人、案外人徐绍山作为抵押物共有人与贷款人中国银行徐汇支行签订《个人住房（二手房）抵押借款合同》，该合同约定借款人因购房二手房向贷款人申请借款109万元，并以所购买的住房即系争401室房某为抵押物，借款人对贷款拨付方式选择在贷款人取得《房地产权证》及《房地产他项权利证明》后直接支付至出让人王祝安中国银行上海市衡山路支行XXXXXXXXXXXXXXXXX的账户。此后，原告即要求被告继续履行房某买卖合同，但被告回复称需根据其与上家纠纷解决情况再确定是否继续履行。原告即于2014年7月30日起诉来院要求继续履行，将房某过户。审理中，被告于2014年9月14日就本案提起反诉，要求解除与原告间房某买卖合同。另查明，2014年2月27日，经好年华公司居间介绍，被告与案外人陈某某、杨某某签订《上海市房地产买卖合同》，约定被告以总价115万元购买案外人房某，双方确认在2014年6月30日前共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续，被告应于2014年5月31日内支付案外人部分首期房款73万元（含定金），案外人同意被告通过向银行申请贷款的方式支付第二期房款40万元，待被告取得房地产权证且房某交付后再支付尾款2万元。同日，被告与案外人陈某某、杨某某签订《附属设施、设备及室内装饰转让协议》约定该房某的实际成交价格为163万元，价差48万元为房某的附属设施、设备及室内装饰的价格，该款被告应于2014年5月31日前支付案外人。2014年2月20日，案外人徐某某代被告支付案外人房某定金5万元。2014年2月27日，被告王祝安支付案外人房款43万元。2014年5月31日，案外人陈某某向被告发出《催告函》称，按照双方签订的房地产买卖合同被告应于2014年5月31日支付房款73万元，但被告至今未付，故郑重催告务必于2014年6月7日前往居间方好年华公司按约付款73万元，否则催告函期限届满日即视为解除合同之日，已付房款作违约金处理。该《催告函》由徐某某代原告签收。2014年6月15日，案外人陈某某经居间方见证，通过EMS方式向被告寄送《房地产买卖合同解约通知函》称，因被告未按约付款，且经催告并给予合理期限后仍未付款，故案外人通知被告其于2014年6月15日终止该协议，并将收取违约金326，000元。该通知函由徐某某签收。之后，案外人撤销了网签合同备案登记手续。被告即于2014年6月16日提交诉状要求确认双方间买卖故意做低房价无效，案外人陈某某、杨某某则提出反诉要求确认合同解除并偿付违约金。本院以（2014）嘉民三（民）初字第710号受理该案，并于2015年2月判决被告与案外人间买卖合同解除，被告应偿付案外人违约金16.3万元。此后，被告提起上诉。上海市第二中级人民法院于2015年10月8日判决维持原判。审理中，原告提供了2014年4月15日签订的《上海市房地产买卖合同》，该合同除过户时间更改为2014年4月30日之外，其余内容与2014年2月22日的合同相同。另外，原告向中国银行徐汇支行申请贷款时，还提供了一份签署日期为2014年5月16日、买受人变更为原告李宏平一人、过户时间更改为2014年5月31日、其余内容相同的《上海市房地产买卖合同》。被告对上述两份合同中王祝安签名的真实性均不予认可，并申请对买受人为李宏平一人的买卖合同上王祝安的签名真实性进行司法鉴定，但由于原、被告均未能提供该合同原件而致鉴定不成。以上事实，由《上海市房地产买卖合同》、《附属设施、设备及室内装饰转让协议》、出卖人承诺函、出售人承诺书、《个人住房（二手房）抵押借款合同》、（2014）嘉民三（民）初字第710号民事判决书等证据为证。事实清楚，证据充分。本院认为，本案中原、被告之间先后出现了三份合同，分别是2014年2月22日两原告与被告签订的《上海市房地产买卖合同》（以下简称合同一）、落款日期为2014年4月15日的《上海市房地产买卖合同》（以下简称合同二）、落款日期为2014年5月16日、买受人变更为原告李宏平一人的《上海市房地产买卖合同》（以下简称合同三），上述合同价款均无变化，主要差异为过户时间以及合同三买受人的变更。现原、被告对合同一真实性无异议，本院对该合同的效力予以确认。按照该份合同约定，原告应当在2014年4月15日之前支付第二期111万元房款，即使贷款不成也应当现金补足，但原告因个人信用问题未能完成贷款手续，也未在该日期前现金向被告支付，原告显属违约。而合同二与合同一的差异仅在于过户时间从2014年4月15日变更为同年4月30日，但即使是更改的日期届满之后，被告并未行使解除权，直至2014年6月16日，其仍配合原告至中国银行徐汇支行办理贷款手续，被告的行为表明其同意继续履行合同，故该份合同的真实与否仅对原告是否需要承担逾期付款违约金有意义，对本案中被告反诉的合同解除并承担解约违约金没有意义。至于合同三，其中买受人变更为李宏平一人，过户时间变更为2014年5月31日，由于原、被告均未能提供该合同原件，故本院对该合同真实性亦不予确认。且即便存在合同三，原告也未能在2014年5月31日前支付第二期房款，被告虽然配合贷款，但随后即在原告提出继续完成贷款手续后表明不愿继续履行，需视其与上家纠纷解决情况而定，由于此时已超过了原告应付款期限，故被告没有必须配合原告完成贷款手续的义务，此时原告如要继续履行则应当以现金补足，现原告直至被告提出解除之前仍未能完成付款义务，故被告反诉要求解除房某买卖合同理由成立，本院予以支持。因此，原告要求继续履行没有法律依据，本院不予支持。合同解除后，被告已收取原告的房款48万元，应当予以返还。另外2万元款项，被告表示没有收到，且收据由中介公司出具，故原告可另行主张。至于被告主张的解除合同违约金，虽然被告向其上家承担了16.3万元的违约金，但原告起先对被告与其上家间的交易并不知情，被告在其上家发函告知其解除后也仍配合原告办理贷款手续，故被告对其上家承担的违约金不应苛责于原告，而是应当根据原、被告间履行的实际情况确定违约金数额。按照原、被告合同约定，解约违约金的标准为总房价款的20%，原告虽然未能按约付款，但一直在申办贷款，且除了被告向其上家承担的违约金外，被告并未举证其还存在其他损失，故本院酌情调低本案中原告需向被告支付的解约违约金数额为80，000元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一、第二款之规定，判决如下：一、解除原告涂春生、李宏平与被告王祝安之间签订的《上海市房地产买卖合同》；二、被告王祝安应于本判决生效之日起十日内返还原告涂春生、李宏平房款480，000元；三、原告涂春生、李宏平应于本判决生效之日起十日内偿付被告王祝安违约金80，000元；四、驳回原告涂春生、李宏平的全部诉讼请求。如当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件本诉受理费80元，反诉受理费3，125元，合计诉讼费3，205元，由原告涂春生、李宏平负担838元，被告王祝安负担2，367元。原、被告负担之款应于本判决生效之日起七日内交付本院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长 庄羽凤代理审判员 邓 珍人民陪审员 秦铨安二〇一六年一月十五日书 记 员 顾 叶附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。…… 来源：百度“”