（2015）穗中法民五终字第6145号

裁判日期: 2016-01-15

公开日期: 2016-02-26

案件名称

广东骏伟房地产开发有限公司与苏锦明、苏虾等房屋拆迁安置补偿合同纠纷2015民五终6145二审民事裁定书

法院

广东省广州市中级人民法院

所属地区

广东省广州市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

广东骏伟房地产开发有限公司,苏虾,苏锦全,苏锦明,苏锦波,佛山市南海西樵新智酒店管理有限公司

案由

房屋拆迁安置补偿合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

广东省广州市中级人民法院民事判决书（2015）穗中法民五终字第6145号上诉人（原审原告）：广东骏伟房地产开发有限公司，住所地广州市。法定代表人：江建华，职务：总经理。委托代理人：刘殿葵，广东穗卫律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：苏虾，住广州市越秀区。被上诉人（原审被告）：苏锦全，住广州市越秀区。被上诉人（原审被告）：苏锦明，香港特别行政区居民，住香港特别行政区。被上诉人（原审被告）：苏锦波，住广州市越秀区。上述四被上诉人共同委托代理人：曾会琼，住广州市越秀区。原审第三人：佛山市南海西樵新智酒店管理有限公司，住所地广东省佛山市南海区。法定代表人：潘伟昌，职务：总经理。委托代理人：余慧妍，广东天杰律师事务所律师。上诉人广东骏伟房地产开发有限公司（以下简称骏伟公司）因与被上诉人苏虾、苏锦全、苏锦明、苏锦波、原审第三人佛山市南海西樵新智酒店管理有限公司（以下简称新智公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院（2015）穗越法民三初字第152号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院经审理查明：1994年8月22日，刘某（乙方）与骏伟公司（甲方，原称广东省旅游房地产开发公司）签订《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》，约定：甲方经批准拆除东船上街东一二巷地段的土地，乙方同意甲方拆除其所有的坐落在大沙头路东船上街东二巷28号房屋，甲方于1997年12月30日前将东船上街东一、二巷征地范围内新建自有的、建筑面积为126.96平方米（包括公摊楼梯走廊面积共12.2平方米在内）的房屋用作拆除乙方原址房屋后的产权调换（补偿）；乙方的原址房屋建筑面积为81.59平方米，而甲方调换（补偿）给乙方126.96平方米，两者相比，相差了45.37平方米，乙方根据有关规定以2900.08元／平方米付给甲方131610元，并于1997年6月30日前付清；甲方依照本协议将自有房屋移交乙方时，甲方应提供房屋的有关用地、报建、建筑质量、验收等证件，并会同乙方向市房地产登记所申请，办理产权登记和领取房地产所有权证手续；该户原产权面积81.59平方米，按规定安置回迁126.96平方米建筑面积，两者对比超出40.37平方米，10平方米内按550元／平方米，余下30.37平方米按3000元／平方米向甲方购买产权，除按上述面积安置外，业主要求多购买商品房5平方米商品房价7000元／平方米付款，合计131610元等。该协议经广州市房地产管理局登记备案。1994年11月24日，刘某、苏虾（为赠与人）与苏锦波、苏锦全、苏锦明签订了《赠与合同书》［（94）穗东内证字第5975号公证书］，《赠与合同书》的内容为：坐落广州市大沙头东二巷28号房屋是以我刘二妹名义登记产权（测量2205图2幅51地号；广州市房屋所有权证穗房证字第0032804号）；属我刘某与丈夫苏虾的共同财产。因征用，现征用单位共补偿126.96平方米（广州市房屋拆迁补偿协议书）。我夫妻两人决定在原产权面积留下40平方米自用。其余的86.96平方米中赠与给儿子苏锦波50平方米、苏锦全、苏锦明各18.48平方米。受赠人苏锦波、苏锦全、苏锦明三人表示接受父母的赠与。2004年11月27日，刘二妹回迁至广州市越秀区大沙头路东船上街1号611房、908房、909房、1009房。刘某、苏锦全分别于2003年、2006年、2007年向原审法院分别提起了（2003）东某三初字第25号、（2003）东某三初字第145号、（2006）越某三初字第1919号、（2006）越某三初字第3614号案诉讼，要求骏伟公司支付拖欠的1997年7月起的交通费、临迁补助费、延期补助费等临迁费用，相关法院已就上述案件发出了判决书、调解书，并已生效，在上述判决书、调解书中确定骏伟公司需向刘某、苏锦全支付1997年7月起的交通费、临迁补助费、延期补助费等临迁费用，骏伟公司至今未按上述生效法律文书确定的给付义务足额支付费用给刘某、苏锦全。2011年3月3日，广东省广州市南方公证处作出（2011）南公证内字第05303号公证书，内容包括：一、被继承人刘某于二00九年十月二十四日在广州市死亡；二、截止至本公证书出具之日，未发现被继承人刘某生前与他人签订遗嘱抚养协议；但，被继承人刘二妹生前与配偶苏虾于二00六年二月二十日在本处（原广东省公证处）立有公证遗嘱［公证书编号：（2006）粤公证内字第06628号］；三、被继承人刘二妹与配偶苏虾在上述遗嘱中指定：将坐落在广州市东山区大沙头东二巷28号房屋（该房屋已被征拆，现回迁至广州市越秀区东船上街1号908房）由配偶苏虾一人继承，上述房屋产权为被继承人刘某与配偶苏虾的夫妻共同财产，依法被继承人刘某占有二分之一产权份额；四、根据申请人提交的相关证据及对申请人的询问，未发现导致上述遗嘱无效或部分无效的事由；五、现申请人苏虾依据上述遗嘱向我处申请办理继承权公证；根据以上事实，依据《中华人民共和国继承法》的规定及上述遗嘱的指定，被继承人刘某遗留的上述个人合法财产由苏虾一人继承，继承后，苏虾占有上述房屋的全部产权。据广州市房地产档案馆于2011年3月24日出具的《房地产登记簿查册表》记载，包括涉案房屋在内的广州市越秀区东船上街3－37，东一巷1－27，东二巷1－37号，13号大院等房屋，由骏伟公司及中央政府驻香港联络办公室广东联络部共有，其中中央政府驻香港联络办公室广东联络部占有首层商业100平方米、2层办公100平方米、16、17层住宅2000平方米。2011年，苏虾向原审法院提起了（2011）穗越某三初字第2320号案的诉讼，要求骏伟公司协助苏虾办理广州市东船上街1号盈基大厦908房的产权登记手续，原审法院判决支持苏虾的诉讼请求，此判决现已生效。2011年，骏伟公司向原审法院提起（2011）穗越某三初字第3132号案的诉讼，要求解除上述《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》中第二条、第三条的超面积折价补偿45.37平方米相应的合同条款，并要求苏虾、苏锦全、苏锦波、苏锦明连带支付从2004年12月起至2011年9月止的超面积回迁房90.166平方米（实测面积171.756平方米减去81.59平方米）的房屋使用费共221808.36元（按每月每平方米30元的标准计），苏虾、苏锦全、苏锦波提出反诉，要求骏伟公司协助被告办理广州市越秀区大沙头路东船上街1号611房属苏锦波所有的房地产权证、大沙头路东船上街1号1009房属苏锦全所有的房地产权证。在该案的庭审中，骏伟公司表示：讼争大楼在1997年年底烂尾；在1996年至1997年间，骏伟公司有追讨过增大面积购房款，从2001年1月开始大楼恢复施工，也有向苏虾、苏锦全、苏锦波、苏锦明追讨过增大面积购房款，但苏虾、苏锦全、苏锦波、苏锦明不给付；在2011年3月，骏伟公司曾找苏虾、苏锦全、苏锦波、苏锦明协商，苏虾、苏锦全、苏锦波、苏锦明提出抵扣临迁费，因骏伟公司不同意判决书的判决，故不同意抵消，且双方对于单价、公摊问题也协商不成，故一直没有交收增大面积购房款；因骏伟公司认为分开收取增大面积购房款不利于问题的解决，坚持一并解决，故没有要求苏虾、苏锦全、苏锦波、苏锦明先交合同约定的13万元购房款。苏虾等人表示：不认可骏伟公司在2011年3月前曾向苏虾、苏锦全、苏锦波、苏锦明追讨合同约定的13万元购房款，骏伟公司也没有证据证明在2011年3月前曾向苏虾、苏锦全、苏锦波、苏锦明追讨合同约定的13万元购房款。原审法院经审理后，判决：一、骏伟公司应于该判决发生法律效力之日起十日内，协助苏锦波、苏锦全、苏锦明办理广州市越秀区大沙头路东船上街1号1009房、611房的产权登记手续；二、苏虾、苏锦波、苏锦全、苏锦明应于该判决发生法律效力之日起十日内，一次性向某公司支付增大45.37平方米建筑面积的购房款131610元；三、驳回骏伟公司的诉讼请求。四、驳回苏虾、苏锦波、苏锦全、苏锦明的其它诉讼请求。判后，骏伟公司、苏锦波、苏锦全提出上诉，广州市中级人民法院作出（2013）穗中法民五终字第2140号《民事判决书》，判决：一、维持广州市越秀区人民法院（2011）穗越法民三初字第3132号民事判决第二、三、四项；二、变更广州市越秀区人民法院（2011）穗越法民三初字第3132号民事判决第一项为：骏伟公司应于该判决发生法律效力之日起十日内，协助苏锦波办理广州市越秀区大沙头路东船上街1号611房的产权登记手续以及协助苏锦全办理广州市越秀区大沙头路东船上街1号1009房的产权登记手续。2011年1月17日，广东省佛山市南海区人民法院作出（2011）南法民二初字第225号《民事调解书》，记载：骏伟公司与新智公司就借款合同纠纷一案达成调解协议，协议内容为：骏伟公司确认尚欠新智公司借款1000万元，并应在2011年1月13日前清偿上述借款；该案受理费40900元，由骏伟公司承担并应于该协议生效后15日内支付给新智公司。2011年2月6日，骏伟公司（被申请执行人）与新智公司（申请执行人）签订《执行和解协议书》，其中约定：被申请执行人同意将广州市越秀区大沙头东船上街1号的盈基大厦5-15层回迁房超面积约定价款8672936.50元及其相应利息（赔偿金）、剥离的房屋，抵偿给申请执行人，以冲减相应数额的欠数。骏伟公司于2014年12月24日向原审法院提起本案诉讼，请求判令：苏虾、苏锦全、苏锦明、苏锦波连带支付给骏伟公司自1997年7月1日起至实际支付131610元的房款之日止的因迟延付款违约损失赔偿款（以131610元为基数，按照同期同类贷款利率上浮20%的标准计算）。苏虾、苏锦全、苏锦明、苏锦波在原审共同辩称，不同意骏伟公司的诉讼请求，理由如下：（一）骏伟公司作为本案原告，其主体不适格，根据新智公司提交的参与诉讼申请书可见，本案讼争的超面积回迁房房价款的权益不再属于骏伟公司；（二）骏伟公司应收房款与其应付苏虾、苏锦全、苏锦明、苏锦波临迁费相互抵消，苏虾、苏锦全、苏锦明、苏锦波不存在违约行为，不应承担赔偿责任，根据合同法第99条关于债务抵消的规定，骏伟公司应付苏虾、苏锦全、苏锦明、苏锦波的临迁补助费为208328.67元，苏虾、苏锦全、苏锦明、苏锦波应付的房款为131610元，两项债务均为到期金钱债务，且均为生效的法律文书确定，依据上述法律规定，苏虾、苏锦全、苏锦明、苏锦波主张以部分临迁补助费抵消房款，该抵消主张已于2011年3月通知骏伟公司时生效，案涉的131610元房款债务已经依法抵消，故不存在苏虾、苏锦全、苏锦明、苏锦波延迟交付房款的事实；（三）苏虾、苏锦全、苏锦明、苏锦波享有不安抗辩权，有权拒绝回迁前向某公司支付房款，骏伟公司应依约在1997年12月30日向苏虾、苏锦全、苏锦明、苏锦波交付回迁房屋，但是盈基大厦在1997年初就已经停工烂尾，施工现场仅有一个巨大的深坑，拟回迁房屋还是空中楼阁，根据合同法第68条关于不安抗辩权的规定，苏虾、苏锦全、苏锦明、苏锦波依法享有当然的抗辩权，中止支付应付的房款，这一点在（2013）穗中法民五终字第2140号民事判决书中有论述；（四）拆迁户提起临迁费及办证的诉讼，当时已经判决骏伟公司应该支付，后骏伟公司上诉，骏伟公司对与在南海法院与的新智公司作出的和解即时履行；（五）骏伟公司的诉请已经超过诉讼时效，应不予保护。因此，请求驳回骏伟公司的全部所述请求。新智公司在原审述称：确认骏伟公司主张的数额，但应由新智公司收取。在原审诉讼中，新智公司提出诉请称要求法院判令：苏虾、苏锦全、苏锦明、苏锦波连带支付给新智公司自1997年7月1日起至实际支付131610元的房款之日止的因迟延付款违约损失赔偿款（以131610元为基数，按照同期同类贷款利率上浮20%的标准计算）。针对新智公司的诉请，骏伟公司辩称：骏伟公司在起诉的时候是享有诉权的，本案争议的房款属于骏伟公司，骏伟公司确认在2010年已将债权转让给新智公司，对于新智公司要求收取款项的诉讼请求，若法院判令苏虾、苏锦全、苏锦明、苏锦波应支付该笔款项，骏伟公司同意苏虾、苏锦全、苏锦明、苏锦波支付给新智公司。针对新智公司的诉请，苏虾、苏锦全、苏锦明、苏锦波共同辩称：不同意新智公司的诉讼请求。法院对骏伟公司已经作出一系列判决，但是骏伟公司一直未履行，不管本案的债权是否成立，均影响到生效法律文书确定的拆迁户的债权。虽然苏虾、苏锦全、苏锦明、苏锦波现在还无证据证明，但苏虾、苏锦全、苏锦明、苏锦波认为这属于恶意逃避债务的行为，具有明显损害苏虾、苏锦全、苏锦明、苏锦波债权的嫌疑。原审法院认为：骏伟公司方与苏虾、苏锦全、苏锦明、苏锦波签订的《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》是双方的真实意思表示，内容没有违反法律法规的强制性规定，属合法有效的合同，双方均应遵守。虽然根据上述合同约定，苏虾、苏锦全、苏锦明、苏锦波应于1997年6月30日前付清增大面积房款131610元，但骏伟公司在（2011）穗越某三初字第3132号案中已自认在1997年年底涉案大楼烂尾，且之后骏伟公司也拖欠苏虾、苏锦全、苏锦明、苏锦波拆迁费用，故苏虾、苏锦全、苏锦明、苏锦波主张其享有不安抗辩权，予以采纳。另外，在（2011）穗越某三初字第3132号案中，骏伟公司曾表示双方对于单价、公摊问题也协商不成，故一直没有交收增大面积购房款，并认为分开收取增大面积购房款不利于问题的解决，坚持一并解决，所以没有要求苏虾、苏锦全、苏锦明、苏锦波先交合同约定的13万元购房款，因此，在回迁后，骏伟公司要求一并解决合同约定的增大面积房款与合同约定外的增大面积房款，实际上是变更了131610元的给付期限，故苏虾、苏锦全、苏锦明、苏锦波未交纳131610元，不构成违约，也不应承担违约责任。而对于（2011）穗越某三初字第3132号案［二审案号：（2013）穗中法民五终字第2140号］的生效判决中限定苏虾、苏锦全、苏锦明、苏锦波支付131610元的期限届满之后产生的利息，该案已经进行了处理，原审法院不再进行调处。因此，对于骏伟公司的诉讼请求，不予支持。同理，对于新智公司的诉讼请求，亦不予支持。据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第六十八条的规定，于2015年11月20日作出如下判决：一、驳回骏伟公司的诉讼请求；二、驳回新智公司的诉讼请求。一审案件受理费5957元，由骏伟公司负担3971元，由新智公司负担1986元。判后，上诉人骏伟公司不服原审判决，向本院提起上诉称：（一）原判认定事实错误。1.回迁前6个月不存在不安抗辩权事由。双方合同约定超大面积款应在1997年6月30日前支付，苏虾、苏锦全、苏锦明、苏锦波已于2004年11月27日回迁，而骏伟公司的盈基大厦建设主体工程在2004年5月27日早已完工，大楼在进行电梯、电器设备的安装调试，没有出现经营状况严重恶化的事实，根本不存在《中华人民共和国合同法》第六十八条所规定的不安抗辩事由，原审漏查回迁十几年不安抗辩事由已经消失的事实；2.原判漏查法院已执行大部分临迁费的事实。苏虾、苏锦全、苏锦明、苏锦波从原审法院领取了（2001）东法房初字第496号案、（2003）东某三初字第145号案、（2003）东某三初字第25号案的执行款共118504元，骏伟公司已提供证据予以证实，原判没有认定该事实；3.原判认定变更付款期限没有事实依据。因苏虾、苏锦全、苏锦明、苏锦波回迁多年拒付房款，骏伟公司在（2011）穗越某三初字第3132号案中诉请解除超大面积房屋买卖合同条款，并没有放弃对苏虾、苏锦全、苏锦明、苏锦波违约索赔权，从骏伟公司的诉请中，无法推导出实际变更了131610元的付款期限的结果。（二）原判适用不安抗辩权驳回骏伟公司诉请，属适用法律错误。苏虾、苏锦全、苏锦明、苏锦波在2004年5月回迁前6个月，不安抗辩事由已消失，在2004年5月之后，也没有任何证据证明还存在不按抗辩事由。故根据《中华人民共和国合同法》第六十八条第二款规定，当事人没有确切证据中止履行的，应承担违约责任。（三）苏虾、苏锦全、苏锦明、苏锦波不支付违约赔偿款，对骏伟公司不公平。1.客观上不公平。涉案的131610元房款是双方于1994年约定超大面积45.37平方米的对价，现在该45.37平方米超大面积房屋市值已超过130万元，原判仅支持本金131610元，价值悬殊太大，2004年回迁时的货币购买力与2014年判决支付本金时的购买力存在数倍的差距；2.主观上人为造成不公平。拆迁补偿合同明确约定，骏伟公司迟延回迁每天赔偿违约金是2元，按照《中华人民共和国合同法》的意思自治原则，约定高于法定，法院在审理涉案房屋同栋楼宇的其他回迁户诉请时，维护了约定效力，驳回回迁户300%的逾期回迁补偿费诉请，但苏锦波提起的临迁费诉讼中，法院却支持了300%的逾期回迁补偿费和每天3%的逾期付款补偿金，况且，迟延回迁也有被拆迁人自己拒付约定房款等原因所致。在建设资金非常紧张的时候，法院支持苏锦波如此苛刻的诉请，而拒绝追究苏虾、苏锦全、苏锦明、苏锦波违约赔偿责任，主观设置不安抗辩，对骏伟公司不公平。为此上诉请求：1.撤销原判，改判苏虾、苏锦全、苏锦明、苏锦波连带支付自2004年5月27日至付清款项之日期间，因迟延付款的违约损失赔偿款，计算至2014年11月30日为108262.39元（按同期同类银行贷款利率及其罚息标准，以后连续计算至付清款之日）；2.一、二审诉讼费用由苏虾、苏锦全、苏锦明、苏锦波承担。被上诉人苏虾、苏锦全、苏锦明、苏锦波共同答辩称：同意原审判决，不同意上诉人骏伟公司的上诉请求、事实和理由。原审第三人新智公司述称：不同意原审判决，基本认同上诉人骏伟公司的请求、事实和理由，但该款应由新智公司收取。经查，原审法院查明事实无误，本院予以确认。二审审理过程中，骏伟公司称苏虾、苏锦全、苏锦明、苏锦波已收取执行款项的本金部分，还有部分延期补助费及逾期付款补偿金未支付。本院认为，本案二审当事人争议的焦点是：苏虾、苏锦全、苏锦明、苏锦波应否向某公司承担迟延支付增大面积购房款的违约责任问题。根据本案查明的事实可知，苏虾、苏锦全、苏锦明、苏锦波未在1997年6月30日前支付增大面积购房款是因为存在不安抗辩事由，之后，骏伟公司又拖欠苏虾、苏锦全、苏锦明、苏锦波的拆迁费用，而在（2011）穗越某三初字第3132号案中，骏伟公司曾表示双方对于单价、公摊问题也协商不成，故一直没有交收增大面积购房款，并认为分开收取增大面积购房款不利于问题的解决，坚持一并解决，所以没有要求苏虾、苏锦全、苏锦明、苏锦波先交合同约定的13万元购房款，因此，原审法院认为在回迁后，骏伟公司要求一并解决合同约定的增大面积房款与合同约定外的增大面积房款，实际上是变更了131610元的给付期限，故苏虾、苏锦全、苏锦明、苏锦波不构成违约，不应承担违约责任并无不当，本院予以维持。骏伟公司认为苏虾、苏锦全、苏锦明、苏锦波享有的不安抗辩事由在回迁前6个月已消失，且已执行大部分临迁费，同时，其又确认还有部分延期补助费及逾期付款补偿金未支付给苏虾、苏锦全、苏锦明、苏锦波，因此，其上诉要求苏虾、苏锦全、苏锦明、苏锦波承担逾期付款违约责任缺乏理据，本院不予支持。另外，骏伟公司对其在（2011）穗越某三初字第3132号案中的上述陈述内容未能作出合理的解释，故其上诉对原判认定其实际上是变更了增大面积房款的给付期限提出异议的理由不充分，本院不予采纳。至于骏伟公司提及双方生效的拆迁纠纷案件处理问题，因不属本案调处范畴，其以生效判决对其不公平为由，主张苏虾、苏锦全、苏锦明、苏锦波应支付迟延付款的违约损失赔偿款依法无据，本院不予支持。综上所述，上诉人骏伟公司的上诉理由不成立，其上诉请求应予驳回。审查原审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费3971元，由上诉人广东骏伟房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审　判　长　张　怡代理审判员　余　盾代理审判员　姚伟华二〇一六年一月十五日书　记　员　黄庆杰来源：百度搜索“”