（2015）烟民四终字第2120号
裁判日期: 2016-01-15
公开日期: 2016-03-29
案件名称
刘宝玉、王永等买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
山东省烟台市中级人民法院
所属地区
山东省烟台市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
刘宝玉,王永,刘玉英,王青林
案由
买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百六十九条，第一百七十条，第一百七十五条
全文
山东省烟台市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）烟民四终字第2120号上诉人（原审原告）：刘宝玉，农民。上诉人（原审原告）：王永，汉族农民。上诉人（原审原告）：刘玉英，农民。三上诉人共同委托代理人：邢建，山东鹤鸣律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：王青林，农民。上诉人刘宝玉、王永、刘玉英因与被上诉人王青林买卖合同纠纷一案，不服山东省招远市人民法院（2014）招金民初字第134号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审原告刘宝玉、王永、刘玉英诉称，农历1995年3月12日，原告刘宝玉丈夫王占胜与被告签订了房屋买卖协议一份，协议约定若买卖所涉房屋搬迁时由买卖双方平分拆迁费。现所涉房屋正在拆迁中，经评估拆迁费为113400元，现要求被告支付房屋拆迁费56700元。原审被告王青林辩称，被告买王占胜房子并签订协议是事实，但北截村房屋拆迁是旧房换新房，不存在搬迁费，也没有搬迁费，不同意给付原告搬迁费。原审法院审理查明，农历1995年3月12日，原告刘宝玉之夫、王永之父、刘玉英之子王占胜将其房屋一栋卖给了被告，并立有买房契约，契约载明：“立卖契人王占胜，将自己闲宅一处：正房三间半，东厢房两间，西平房一所，门窗俱全。东至自己贴山与王祝胜分界，西至公用道，南至公用道，北至墙外八寸滴水檐外属王祝梅园地，四至分明。当众商定卖价叁仟玖佰元正，当交不欠，出卖于王青林永久为主。此房久后如果搬迁时，搬迁费与卖主王占胜平分各一半，恐后无凭，立此为证。（一式两份各一份）中间人：刘东山、王西；代笔人：王寿福；卖房人：王占胜；买房人：王青林；一九九五年古历三月十二日立。”2011年10月21日招远市辛庄镇北截村房屋搬迁旧房换新房。2014年6月21日，被告王青林将购买王占胜的房屋与招远市辛庄镇北截村民委员会签订协议，协议载明：“甲方：北截村委乙方：王青林甲乙双方协商达成如下协议：1、甲方将新建的1号楼房一处，建筑面积79.7㎡，折人民币109986元，与乙方旧房一处，折价人民币113712元换。2、旧房换新房：乙方旧房折人民币超过甲方新楼房折价3726元，由甲方付给乙方人民币3726元；……3、乙方限期在7月10号前入住新房，旧房换新房后，旧房归集体。”该协议已履行。2014年4月28日，王占胜诉至原审法院，要求被告给付房屋拆迁费56700元。审理中，王占胜于2015年6月7日因病去世，其法定继承人刘玉英、刘宝玉、王永参加诉讼。因原、被告各持已见，致使本案调解不成。原审法院认为，被告购买王占胜的房屋，双方订立了房屋买卖契约，契约约定房屋搬迁费各二分之一，但被告与村委签订的协议约定以旧房换新房，被告未取得房屋搬迁费。原告要求被告按买卖契约约定支付房屋拆迁费，无事实和法律依据，法院依法不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第五十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，原审法院于2015年10月14日判决：驳回原告刘宝玉、王永、刘玉英要求被告王青林支付房屋拆迁费56700元的诉讼请求。案件受理费1218元，由原告刘宝玉、王永、刘玉英负担。宣判后，上诉人刘宝玉、王永、刘玉英不服原审判决，向本院提起上诉称，一、原审判决认定事实错误。1、当事人订立合同均为达到一定目的，实现具体的经济或社会效果，因此确定合同用语的含义须适合于合同目的。王占胜与被上诉人在卖房契约中关于“此房久后如果搬迁时，搬迁费与卖主王占胜平分各--半”的约定，实为一个附条件的条款。房屋搬迁这一条件已经成就，有搬迁事实为证。问题的关键是搬迁费究为何指？如果按狭义的理解，仅指搬家补助。以烟台市为例，如今拆迁城市房屋的搬家补助为每户350元，需临时过渡的不超过两次。如此算来不过区区700元。城市房屋尚且如此，农村房屋只会更低，更何况是20年前。王占胜为这点钱与被上诉人在卖房契约中单独约定平分明显不符合常理。实际上，王占胜已意识到房屋所在处为采矿沉陷区域，该房迟早会拆迁，要拆迁一定有补偿，数额肯定不会低，最起码不会低于售房的价格，故为此与被上诉人做此约定。该房20年来一直没有办理过户手续即为佐证。究其目的，双方约定的搬迁费实为拆迁补偿款，具体包括房屋补偿费（房屋重置费）、周转补偿费（其中包含搬家补助费）及奖励性补偿费。2、被上诉人所得的补偿款是根据原住房建筑面积和规定的补偿标准计算，本案的拆迁补偿的方式可以实行货币补偿，也可以实行房屋产权调换。涉案房屋折价113712元，村委会给予79.7平方米的新建楼房，折价109986元补偿，另给付现金3726元，上述费用实为补偿款，因此按照原房屋买卖契约，该费用上诉人应分得一半。3、旧房换新房即产权调换是拆迁补偿的方式之一，这是一种实物补偿，区别于作价补偿即货币补偿。但实物补偿也是补偿，当然属于双方约定的搬迁费范畴内。按照原审判决中“以旧房换新房被告未取得房屋搬迁费”的逻辑，黑马不是马，新房不是拆迁补偿，这是很荒谬的。4、拆迁补偿的对象是被拆除房屋的所有人。本案所涉房屋一直登记在王占胜名下，从物权角度而言该房的所有权人是王占胜。按照法定程序，拆迁补偿款应先付给王占胜或其合法继承人，然后再由他们依照卖房契约的约定将其中的一半付给被上诉人。但被上诉人在没有所有权人授权的情况下私自以代表人的身份于2011年2月28日与北截村委会签订拆迁协议，侵犯了上诉人的房屋所有权。在违约责任与侵权责任竞合的情况下，王占胜及其继承人选择追究被上诉人的违约责任于法有据。二、原审判决适用法律错误，原审判决所依据的《中华人民共和国民法通则》第五十七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四第一款不能作为本案的判决依据。综上，请求二审法院依法改判支持上诉人的诉讼请求。被上诉人王青林答辩称，被上诉人未取得房屋搬迁费用，被上诉人与村委签订的协议为旧房换新房，是一种等价置换，因旧房折价超过新房折价，村委付给被上诉人3726元，是等价置换差价而非搬迁费用，被上诉人没有因此房而获得利益。请求二审法院驳回上诉，维持原判。二审中，上诉人提交了招远市辛庄镇北截村村委会于2016年1月8日出具的证明，证实涉案房屋拆迁奖励性补偿款为30000元，该款分两部分，一是25000元是奖励性补偿，鼓励村民积极搬迁，二是5000元困难补助，因为搬迁导致的困难补助。上述款项被上诉人已经领取了15000元，上诉人认为都应该纳入奖励性补偿的范围，被上诉人应支付15000元给上诉人。经质证，被上诉人对证明没有异议，称该25000元系因原住户不愿意搬，村委为了鼓励搬家发的奖励款，不是拆迁补偿款；两部分加在一起是30000元；不同意支付一半给上诉人。经查，该证明证实村委为奖励搬家发放的25000元，2014年8月发放了10000元，剩余从2017年至2019年每年补发5000元。上诉人提交招远市辛庄镇北截村委会与被上诉人于2011年2月签的协议，证实被上诉人在没有授权的情况下以代表人的身份签了协议。被上诉人称不记得有这个协议，被上诉人跟村委之间履行的是一审判决中与村委之间签订的协议。本院审理查明的其他案件事实同原审法院查明的事实一致。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，被上诉人与王占胜于农历1995年3月12日签订的房屋买卖契约系双方真实意思表示，合法有效。买卖契约签订后被上诉人支付了购房款，王占胜将房屋交付给了被上诉人，该房屋一直由被上诉人占有使用。原审时上诉人对招远市辛庄镇北截村民委员会与被上诉人签订房屋置换协议没有提出异议。故本院对上诉人二审主张的被上诉人与该村委会签订的协议侵犯了王占胜房屋所有权，及房屋登记在王占胜名下，拆迁补偿的对象为王占胜或其合法继承人的上诉理由不予支持。王占胜与被上诉人签订的涉案房屋买卖契约虽约定房屋搬迁费各分一半，但被上诉人与北截村委签订协议所约定的系以旧房换新房，上诉人未能提供充分的证据证实被上诉人取得房屋搬迁费，故原审法院对上诉人要求被上诉人支付搬迁费56700元没有支持并无不当。上诉人上诉主张旧房换新房即产权调换是拆迁补偿的方式之一，是一种实物补偿，涉案房屋折价113712元为补偿款，上诉人应分得一半的上诉理由无事实和法律依据，本院不予支持。上诉人二审提供了招远市辛庄镇北截村村委会于2016年1月8日出具的证明，主张被上诉人获得涉案房屋拆迁奖励性补偿款30000元，要求被上诉人给付上诉人15000元。被上诉人对该30000元系拆迁补偿款不予认可，不同意给付上诉人15000元。本院认为，上诉人原审时对该诉讼请求没有主张，属于二审增加的诉讼请求。况且上述25000元奖励款，尚有15000元村委没有发放，被上诉人又对上诉人该请求不予认可，依据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第三百二十八条“在第二审程序中，原审原告增加独立的诉讼请求或者原审被告提出反诉的，第二审人民法院可以根据当事人自愿的原则就新增加的诉讼请求或者反诉进行调解；调解不成的，告知当事人另行起诉”的规定，上诉人可另行主张。综上，原审判决正确，本院予以维持。上诉人上诉理由不成立，本院不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1218元，由上诉人刘宝玉、王永、刘玉英负担。本判决为终审判决。审判长 门 伟审判员 于 青审判员 徐怀育二〇一六年一月十五日书记员 肖 婷 更多数据：