（2015）四西民一初字第214号
裁判日期: 2016-01-15
公开日期: 2016-10-30
案件名称
赵万光与四平国商维美百货有限公司（下称维美公司）租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
四平市铁西区人民法院
所属地区
四平市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
赵万光,四平国商维美百货有限公司
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国物权法》：第三十九条；《中华人民共和国合同法》：第二百三十五条；《中华人民共和国民法通则》：第七十一条，第一百一十一条
全文
四平市铁西区人民法院民 事 判 决 书（2015）四西民一初字第214号原告赵万光，男，现住四平市铁西区。委托代理人林海，系吉林东泰律师事务所律师。被告四平国商维美百货有限公司。法定代表人李维新，总经理。委托代理人史红荣，系吉林英城律师事务所律师，该公司法律顾问���原告赵万光诉被告四平国商维美百货有限公司（下称维美公司）租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告赵万光及其委托代理人林海、被告四平国商维美百货有限公司的委托代理人史红荣到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告赵万光诉称，2010年6月4日，原告与妻子王影就其所有的坐落在铁西区仁兴街x面积851.3平方米房屋、及铁西区仁兴街4委文化综合小区1号楼丘地号x面积20.94平方米的房屋及所属的彩钢庭院（详见所附图纸）租赁给被告一事，签订了《合同书》及《补充协议》，约定：1、期限自2010年6月4日起至2012年7月3日止两年；2、年租金人民币40万元，实行上打租，并提前一个月支付下年房租，如未如期支付，原告有权收回合同项下的房屋及所属庭院，对保证��不予返还；3、被告须向原告缴纳保证金人民币3万元。2012年7月3日，双方又签订了《补充合同》，约定：1、租期两年，自2012年7月3日起至2014年7月3日止；2、年租金人民币50万元，年度交费上打租，并提前一个月支付下年房租，如未如期支付，原告有权收回合同项下的房屋及所属庭院，对保证金不予返还；3、除本合同约定的条款按本合同执行外，原合同其他条款仍然有效至本合同期满等其他条款。2014年6月25日，双方又签订了《补充合同》，约定：1、租期一年，自2014年7月3日起至2015年7月2日止；2、年租金人民币50万元，年度交费上打租；3、除本合同约定的条款按本合同执行外，原合同其他条款仍然有效至本合同期满等其他条款。合同签订后，合同期内双方都履行了各自的义务。直至2015年7月2日合同租期届满终止，双方没有再续签任何租赁合同，也没有口头或其他任��形式的租房合同或协议。但是，被告却无理拒不返还原告租赁物。为此，原告多次找被告要求腾退房，但被告却无理拒不返还。无奈，原告只有具状诉至贵院，请人民法院依法保护原告的诉讼请求予以裁决。被告四平国商维美百货有限公司（下称维美公司）辩称，原告告诉程序违法，王影是房屋所有权人，赵万光无权起诉；原告要求保留现状的建筑系临时建筑，依法应予拆除、要求回复原状的庭院被认定为违法建设，仍然不能予以保留；被告无过错，合同已履行完毕，应驳回原告的诉讼请求。本案在审理过程中，原告赵万光为证实其主张成立，向本院提供下列证据：1、原告与被告先后签订的四份合同，证明原被告房屋租赁法律关系；被告租原告房屋情况；被告应在合同��赁满后将所有租屋按现状返还给原告。2、房照两份，证明诉争房屋坐落在铁西区仁兴街x面积851.3平方米的房屋及铁西区仁兴街x面积20.94平方米的房屋及所属彩钢庭院的合法性；丘地号x面积20.94平方米的房屋已经被被告改建后拆除了，要求返还物。3、照片10张，证明原告出租给被告的房屋及庭院原始状况及现状。4、现在乔丹体育老板和维美签订的中止协议合同，证明他们的租赁关系，乔丹体育搬走的时间是2015年8月19日。被告维美公司为支持其辩解成立及反诉主张，向本院提供下列证据：1、政府文件、函、城市规划管理处通知单、建筑位置专业位置意见审批表、征求消防意见设计图，证明政府对临时性建筑要求拆除，如果没有拆除合同无效。2、四平市住房建设局违法建设认定，证明违法建筑要求拆除。3、四份合同及图位置、房照，证明合同期满，原告要返还保证金3万元，合同履行期间遇到不可抗力原因要无条件拆除，不应该恢复原貌。4、证人李玉芝情况证明、催缴电费通知单，证明乔丹体育8月19日搬走后，原告已经接收房屋。占有人转换时间，乔丹体育已经交付。5、电话录音，证明房子要恢复原状，只能拆除前面的板房，原告阻止拆除临时建筑，所以无法交付。经审理查明：2010年6月4日，原告赵万光与妻子王影将夫妻共有的坐落在铁西区仁兴街x面积851.3平方米房屋、及铁西区仁兴街4委文化综合小区1号楼丘地号x面积20.94平方米的房屋及所属的彩钢庭院租赁给被告四平国商维美百货有限公司，签订了《合同书》及《补充协议书》，约定：1、期限自2010年6月4日起至2012年7月3日止共两年；2、年租金人民币40万元，实行上打租，并提前一个月支付下年房租，如未如期支付，原告有权收回合同项下的房屋及所属庭院，对保证金不予返还；3、被告须向原告缴纳保证金人民币3万元；4、“合同期内因动迁国家政策变化或不可抗力自然灾害无法履行合同时，乙方（被告四平国商维美百货有限公司）应无条件立即腾出房屋及所属庭院，恢复原貌”，补充协议书后附原貌照片6张。2012年7月3日，双方又签订了《补充合同》，约定：1、租期两年，自2012年7月3日起至2014年7月3日止；2、年租金人民币50万元，年度交费上打租，并提前一个月支付下年房租，如未如期支付，原告有权收回合同项下的房屋及所属庭院，对保证金不予返还；3、特别规定了“关于恢复原状的补充约定”，房照号码为房权证四字第0887**号的房屋保持现有状况（丘地号：20/1-262C），房照号码为房权证四字第1272**号的房屋（丘地号：19/1-262C）的四面墙按图纸面积构成在原地用砖磊好并刮好大白，将原彩钢庭院南墙与现有《乔丹体育》店的南墙用单砖链接并垒好，并在后侧加上简易棚，原有彩钢庭院门面按《乔丹体育》店现状交接，该部分的所有建筑装修无偿归甲方（原告赵万光）所有；4、除本合同约定的条款按本合同执行外，原合同其他条款仍然有效至本合同期满等其他条款。2014年6月25日，双方又签订了《补充合同》，约定：1、租期一年，自2014年7月3日起至2015年7月2日止��2、年租金人民币50万元，年度交费上打租；3、由乙方（被告四平国商维美百货有限公司）将合同项下的房屋及庭院恢复原貌，否则对乙方缴纳的保证金不予返还；4、除本合同约定的条款按本合同执行外，原合同其他条款仍然有效至本合同期满等其他条款。合同签订后，合同期内双方都履行了各自的义务。直至2015年7月2日合同租期届满终止，双方没有再续签任何租赁合同，也没有口头或其他任何形式的租房合同或协议。另查明，被告四平国商维美百货有限公司与原告赵万光签订租赁合同后，经协商被告将承租原告的文化综合小区1号楼丘地号x面积20.94平方米的房屋及所属的彩钢庭院拆除，经有关部门批准，在原址上扩建了一栋临时建筑，作为门市房屋出租给乔丹体育、美特斯邦威等品牌专营店。2015年7月，在原、被告的租赁合同到期后���被告对该临时建筑进行拆除，原告要求被告按照租赁合同及补充协议履行返还原物、恢复原状的义务，被告称无法实现，拒绝履行。当时该临时性建筑使用期限已经超过两年。庭审时双方共同认可，乔丹体育用品专卖店的房屋已于2015年8月19日由原告按现状实际占有使用。被告四平国商维美百货有限公司当庭提出反诉要求，称“新民诉法规定，可以接受，可以当庭提出反诉，诉讼费七天之内缴纳即可”，经合议庭合议，当庭按照反诉案件记录庭审笔录，但被告四平国商维美百货有限公司庭审后至今，已超期仍未办理相关手续及缴纳反诉费用，故本案中应视为被告四平国商维美百货有限公司放弃反诉权利。本院认为，原、被告签订的租赁合同及补充协议是双方当事人的真实意思表示，不违反法律规定，合法有效，双方当事人应按约履行。一、公民对其合法所有的房屋在法律规定范围内，可以排除他人的干涉，对其所有的房屋进行占有、使用、收益、处分。原、被告的房屋租赁合同到期后，被告理应按照合同约定予以腾退，但被告没有按照合同约定的时间、标准腾退，是违约行为。被告应在租赁合同到期后将坐落在铁西区仁兴街x面积851.3平方米房屋、及铁西区仁兴街4委文化综合小区1号楼丘地号x面积20.94平方米的房屋腾退给原告，对于已拆除的丘地号x面积20.94平方米的房屋有义务按照合同约定予以恢复原状。但因彩钢庭院系临时建筑并已超过2年期限，现在已经无合法所有权，且已灭失，原告承认庭审前已由原告恢复占有，故原告赵万光应按国家相关部门的规定处理，本案中对原告赵万光已灭失的彩钢庭院恢复原状诉讼请求不予支持。二、双方签订的租赁合同及补充合同到���后，被告四平国商维美百货有限公司应按照合同约定将租赁的房屋按照约定全部腾退给原告赵万光。根据双方庭审中认可的事实，2015年8月19日前，诉争房屋一直由被告四平国商维美百货有限公司出租给乔丹体育和美特斯邦威专营店，并收取租金。由于被告四平国商维美百货有限公司无法充分证明其收取乔丹体育和美特斯邦威专营店的租金金额，被告应按其与原告签订的原租赁合同约定的金额向原告赵万光支付租金至房屋腾退之日止，即租金为1369.86元/天（每年50万元）×41天（自2015年7月2日至2015年8月12日，暂计算至起诉之日）=56164.38元（计算至起诉之日），此金额法定计算至租赁房屋腾退之日止。又由于被告四平国商维美百货有限公司没有按照合同约定期限腾退租赁房屋，构成违约。原告赵万光有权按照约定扣除被告四平国商维美百货有限公司签订合同时缴纳的保���金3万元。故被告四平国商维美百货有限公司应参照原合同约定金额，按上述计算方式向原告赵万光给付超期房屋租赁费，直至被告将诉争租赁房屋全部返还给原告赵万光之日止，但可从超期房屋租金中扣除3万元保证金。综上所述，根据《中华人民共和国物权法》第三十九条、《中华人民共和国合同法》第二百三十五条、《中华人民共和国民法通则》第七十一条、第一百一十一条之规定，判决如下：一、被告四平国商维美百货有限公司于本判决生效后15日之内将坐落在铁西区仁兴街x面积851.3平方米房屋返还给原告赵万光，将坐落在铁西区仁兴街4委文化综合小区1号楼丘地号x面积20.94平方米的房屋恢复原状并返还给原告赵万光。二、被告四平国商维美百货有限公司于本判决生效后15日之内向原告赵万光给付逾期租金，按照1369.86元/天（每年50万元）的标准计算至被告四平国商维美百货有限公司将诉争租赁房屋全部腾退给原告赵万光之日止，但可从逾期房屋租金中扣除前期缴纳的3万元保证金。三、驳回原告赵万光的要求恢复原状返还彩钢庭院和其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费743元，由被告四平国商维美百货有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省四平市中级人民法院。审 判 长 牛云鹤人民陪审员 徐 媛人民陪审员 秦志荣二〇一六年一月十五日书 记 员 杨 雪 来源：