（2015）昌民初字第09413号

裁判日期: 2016-01-15

公开日期: 2016-09-30

案件名称

北京宝地嘉物业管理有限责任公司诉赵钢物业服务合同纠纷一案

法院

北京市昌平区人民法院

所属地区

北京市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

北京宝地嘉物业管理有限责任公司,赵钢

案由

物业服务合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第八十条第一款，第一百零七条，第一百零九条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条

全文

北京市昌平区人民法院民事判决书（2015）昌民初字第09413号原告北京宝地嘉物业管理有限责任公司，住所地北京市东城区和平里七区乙16号楼329-3室。法定代表人张凯，总经理。委托代理人徐复林，北京市诚实律师事务所律师。被告赵钢，男。委托代理人徐政，北京市中闻律师事务所律师。原告北京宝地嘉物业管理有限责任公司（以下简称宝地嘉公司）与被告赵钢物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员薛恩同独任审判，公开开庭进行了审理。原告宝地嘉公司的委托代理人徐复林，被告赵钢的委托代理人徐政到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告宝地嘉公司诉称：1994年4月4日，赵钢与北京王府花园开发公司签订《北京王府花园房屋买卖合同书》，购买位于王府花园的别墅一套，建筑面积为192.47平方米。1998年6月，宝地嘉公司受北京王府花园开发公司委托，负责王府花园小区前期物业管理。最初物业费为2.85元/平方米/月，自2000年5月1日起调至2元/平方米/月。交费时间为每年1月15日前交纳上年度物业费，逾期每日按应交物业费的0.3%交纳滞纳金。被告自1997年1月1日至2001年12月31日、2003年1月1日至2004年3月31日、2004年7月1日至2005年7月1日、2005年11月31日至2005年12月31日、2007年4月1日至2008年3月31日、2008年7月1日至2008年12月31日共欠物业费47345元。经原告多次催要，被告至今未交纳。现原告为维护其合法权益，起诉至法院，请求：1、判令被告给付尚欠原告物业费47345元；2、诉讼费由被告承担。被告赵钢辩称：第一、被告没有欠费，被告一直按时交纳物业费。第二、原告没有物业管理资质和物业管理合同。第三、原告2005年7月不再提供物业服务。第四，原告在管理期间，没有提供约定的服务，比如供暖管线维修及24小时热水不存在，垃圾清理不及时，维修基金被拿走。原告不仅不提供服务还收取改扩建费用，每平米2000元。小区内违法建筑很多，邻里纠纷多，治安管理不好，仅2011年就发生一百多件案件。第五，业委会于2011年8月14日已经与原告解约，业委会要求原告移交材料，原告拒绝移交，导致小区业主到镇政府上访。第六，原告请求已经超过诉讼时效，原告立案是2015年6月2日，我们认可按立案日期计算原告向法院主张权利的时间。综上，原告主张无事实和法律依据，并且收费不符合公平原则，同时超过诉讼时效，请求驳回原告诉求。经审理查明：被告系王府花园小区某房屋的业主，房屋类型为别墅，建筑面积192.47平方米。1998年5月18日，原告宝地嘉公司与北京王府花园开发公司签订《物业管理委托合同》，约定由原告为王府花园小区提供物业服务，别墅区物业服务费按建筑面积2.85元/平方米/月收取，冷水费为2.8元/吨，热水费为7元/吨。1998年6月19日，原告宝地嘉公司（乙方、受让方）与北京王府花园开发公司（甲方、转让方）签订《债权转让协议》，约定：鉴于双方于1998年5月18日签订《物业管理委托合同》，甲方已将北京王府花园小区物业管理全面移交给乙方，甲方将王府花园小区业主在其所属“王府花园开发公司物业管理处”1995年2月至1998年6月管理期间所拖欠的物业管理费、供暖费及冷、热水费、电费等相关债权一并移交至乙方，由乙方全权处理。2000年5月1日起，诉争小区的别墅区物业服务费收费标准变更为按建筑面积2元/平方米/月。2005年，北京市昌平区王府花园小区业主委员会与重新选聘的物业公司签订了物业服务合同，约定合同期自2005年7月1日起。后原告于2005年12月1日接受委托对该小区进行托管,物业服务费标准为2元/平方米/月（独栋别墅）。2006年，北京市昌平区王府花园小区业主委员会与原告签订《王府花园物业服务合同》，合同自2006年12月1日起生效，约定物业服务费为2元/平方米/月（别墅），按季收取，代收费用为生活冷水2.80元/立方米，生活热水7元/立方米。经审查，被告未向原告交纳1997年1月1日至2001年12月31日、2003年1月1日至2004年3月31日、2004年7月1日至2005年7月1日、2005年11月31日至2005年12月31日、2007年4月1日至2008年3月31日、2008年7月1日至2008年12月31日的物业服务费47345元。上述事实，有当事人的陈述及提交的房屋买卖合同、收楼证明书、《物业管理委托合同》、《债权转让协议》、债权转让公告、《王府花园物业服务合同》、欠费情况表及照片、公证书等证据材料在案佐证。本院认为：原告宝地嘉公司与案外人北京王府花园开发公司签订的《债权转让协议》，未违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，且已在小区内进行了公告，故该债权转让行为对债务人发生法律效力，原告向被告主张1998年6月之前拖欠的物业服务费，于法有据，本院予以支持。1998年6月起，原告为被告房屋所在的小区提供了物业服务，被告作为业主亦实际享受到了原告提供的服务，双方之间形成了物业服务合同关系，被告理应向原告交纳物业服务费用。被告辩称自己没有欠费，一直按时交纳物业费，但并未提供任证据予以证明，本院对此不予采信。被告提出原告提供的多项物业服务不到位的辩解意见，原告认可其提供的物业服务存在一定瑕疵，故本院酌情确定被告应向原告交纳物业服务费的具体数额。被告提出原告主张的物业费已经超过诉讼时效，本院认为，原告通过各种有效的形式坚持主张自己的权益，故被告的该项辩解意见本院不予采信。因此，原告要求被告交纳物业服务费的诉讼请求，理由正当，本院对其合理部分予以支持，过高部分不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八十条、第一百零七条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告赵钢给付原告北京宝地嘉物业管理有限责任公司物业服务费三万七千八百七十六元，于本判决生效后十日内付清。二、驳回原告北京宝地嘉物业管理有限责任公司的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费五百四十二元，由原告北京宝地嘉物业管理有限责任公司负担一百零九元（已交纳），由被告赵钢负担四百三十三元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。审判员　　薛恩同二〇一六年一月十五日书记员　　索　焱来源：百度搜索“”