（2015）海民初字第38214号
裁判日期: 2016-01-15
公开日期: 2016-11-10
案件名称
北京太月物业管理有限责任公��诉张德强物业服务合同纠纷一案
法院
北京市海淀区人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
北京太月物业管理有限责任公司,张德强
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第一百零七条
全文
北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书（2015）海民初字第38214号原告北京太月物业管理有限责任公司，住所地北京市海淀区太月园1号楼1层101室。法定代表人刘毅聪，总经理。���托代理人何军，女，该公司主管。被告张德强，男，1964年1月24日出生。委托代理人刘湘华（张德强之妻）。原告北京太月物业管理有限责任公司（以下简称太月物业公司）与被告张德强物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员郝蓬独任审判，公开开庭进行了审理。原告太月物业公司之委托代理人何军，被告张德强及委托代理人刘湘华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。太月物业公司诉称，2004年2月18日，北京泰跃房地产开发有限责任公司与我公司签订《前期物业服务合同》，我公司接受委托对逸成东苑小区进行物业管理服务，并向业主收取物业费。我公司自2004年起至今，一直负责逸成东苑小区的物业管理工作，为业主提供物业服务，与业主之间的物业管理服务关系从未改变过。但张德强拒绝交纳物业费。故我公司诉至法院，诉讼请求：1、请求张德强支付2005年度物业费6635.1元、2006年度物业费6614.7元、2007年度物业费6614.7元、2008年度物业费6614.7元、2009年度物业费6614.7元、2010年度物业费6308.7元、2011年度物业费6308.7元、2012年度物业费6308.7元、2013年度物业费6308.7元、2014年度物业费6308.7元，合计64637.4元；2、请求法院判令张德强支付逾期交付物业费的滞纳金64637.4元；3、由张德强承担本案诉讼费。张德强辩称，我家是顶层，因房屋保温层存在质量问题，在冬天屋内一接热水，在每间屋子靠近窗口处发霉，我要求物业公司维修，但一直没有解决。原来的物业同意我不交物业费，后来换人了，让我交纳物业费。太月物业公司曾经于2013年10月起诉我，但没有给我解决问题。现在太月物业公司以同样理由起诉，我认为，太月物业公司主体发生变化，没有与我签订过物业合同，无权起诉；且太月物业公司没有解决房屋的质量问题，房屋温度也不足，故我不同意交纳物业费。经审理查明，2004年2月18日，北京泰跃房地产开发有限责任公司（甲方，以下简称泰跃房地产公司）与太月物业公司（乙方）签订《逸成东苑前期物业服务合同》，合同约定，泰跃房地产公司将逸成东苑委托太月物业公司实行物业管理，物业费收费标准2010年之前为每平方米每月2.594元，2010年1月1日之后为每平方米每月2.474元。业主逾期交纳物业服务费的，太月物业公司可以从逾期之日起每日加收应缴费用的万分之三。合同签订后，太月物业公司第三分公司一直在该小区内从事物业服务。该三分公司系太月物业公司的分公司，非独立法人。2003年12月12日，张德强办理1402号房屋的入住手续时，签订《承诺书》，同意遵守《逸成东苑物业管理公约》；签订《逸成东苑��主公约》，同意遵守该公约规定的各项权利义务，其中包括向物业管理公司交纳各项服务费用。但张德强签署的逸成东苑业主公约及承诺书中，并未有滞纳金及滞纳金标准的内容。张德强一直接受太月物业公司提供的物业服务，但自2004年11月起张德强未交纳物业费至今。审理中，就张德强反映的房屋质量问题，本院到1402号房屋内查看，可见屋内北面书房、卧室等3间房屋窗户靠屋顶处大面积发黑、发霉，沿窗户向下的墙面均有流水痕迹。太月物业公司已就保温层厚度不足问题予以维修，对此张德强认可，但不认可房屋质量已修复。现场在一层客厅中间放置温度计，显示为21.1度。上述事实，有双方当事人陈述、《逸成东苑前期物业服务合同》、《商品房买卖合同》、业主公约及承诺书、本院勘验笔录等证据在案佐证。本院认为，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。根据查明的事实可以证实，太月物业公司与张德强基于双方签署的承诺书及逸成东苑业主公约形成了事实上的物业服务合同关系。太月物业公司为张德强居住的小区提供物业服务，张德强亦接受了太月物业公司提供的服务，故张德强应当向太月物业公司支付物业费。太月物业公司第三分公司系太月物业公司的分公司，无独立法人资格，故相关权利义务应由太月物业公司主张。现太月物业公司提出诉讼，主体适格。张德强提出的保温层问题，应系房屋质量问题，如有争议，应与北京泰跃房地产开发有限责任公司协商或另案解决，但张德强以房屋质量问题拒交物业服务费，缺乏合法理由。诉讼中，经现场查看，太月物业公司已将保温层予以维修，虽张德强不予认可，但能够证明太月物业公司积极履行了维修义务。故张德强以���月物业公司不予解决房屋质量问题为由拒绝交纳物业服务费没有合法理由，本院不予考虑。本院对于太月物业公司起诉要求张德强支付所欠物业费的诉讼请求予以支持。考虑到张德强因房屋质量问题欠交物业管理费，并非恶意拖欠，故太月物业公司主张滞纳金的诉请，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，判决如下：一、张德强于本判决书生效后七日内支付北京太月物业管理有限责任公司二OO五年度至二O一四年度物业费六万四千六百三十七元四角；二、驳回北京太月物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费一千四百四十三元，由北京太月物业管理有限责任公司负担七百二十一元五角，已交纳六十二元，余款六百五十九元五角于本判决生效后七日内交纳。由张德强负担七百二十一元五角，于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审判员 郝 蓬二〇一六年一月十五日书记员 宁晓栩 关注微信公众号“”