（2015）皋商初字第0497号
裁判日期: 2016-01-15
公开日期: 2016-06-22
案件名称
时桂平与江苏恒源置业有限公司商品房买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
如皋市人民法院
所属地区
如皋市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
时桂平,江苏恒源置业有限公司
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十四条；《中华人民共和国合同法》：第九十三条第一款，第九十八条，第一百零七条
全文
江苏省如皋市人民法院民 事 判 决 书（2015）皋商初字第0497号原告时桂平。委托代理人刘万飞，如皋市方圆法律服务所法律工作者。被告江苏恒源置业有限公司，住所地如皋市石庄镇西街。法定代表人朱新建。原告时桂平与被告江苏恒源置业有限公司商品房买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告时桂平、特别授权代理人刘万飞到庭参加了诉讼，被告经本院合法传唤，无正当理由未能到庭，本院依法对其进行缺席审理，本案现已审理终结。原告诉称，2013年2月3日、8日，原、被告先后签订商品房买卖合同两份，约定原告向被告购买位于如皋市石庄镇临江新村阳光城1幢302室等二十套及西园新村万福华府4幢201室等三十四套商品房，价值共8000000元。原告将购房款汇入被告指定账户，被告出具了收据，并通过如皋市房地产监理所办理了上述房屋的预告登记。但被告迟迟未能交付房屋，经原告与被告多次交涉后，得知被告已将上述房屋另售他人，后被告分批退回购房款4000000元及相应利息给原告，尚有4000000元未能退回，诉求判令：1、解除房屋买卖合同；2、被告退还购房款4000000元，并承担自主张之日起，按同期银行贷款计算的利息；3、被告承担违约金800000元；4、案件受理费用由被告负担。原告所举证据有：1、被告的工商登记资料查询资料一份，以证明被告的主体身份；2、2013年2月3日，被告向原告出具的收据收款一份，以证明原告支付8000000元购房款的事实；3、2013年2月4日银行活期账户明细查询两份，以证明该日原告通过银行转账4000000元给朱啸波，由朱啸波转给范崇玲（王金海妻子）；4、2013年2月8日银行转帐凭证两份，以证明原告转给王金海780000元、转给范崇玲3220000元的事实；5、2013年2月3日、2月8日商品房买卖合同各一份，以证明双方存有商品房买卖合同关系的事实；5、2013年2月4日、2月8日房屋预告登记证明两份，以证明涉案商品房已办理预告登记的事实；6、2015年1月1日王金海向原告出具的承诺书一份，以证明被告尚有4000000元本金及利息未返还，王金海承诺该款由其负责协调处理的事实。被告未到庭应诉、答辩，亦未提供证据。经审理查明，2013年2月3日，原、被告签订商品房买卖合同一份，约定原告向被告购买位于如皋市石庄镇西园新村万福华府4幢201室等34套，价格2000元／M2，总价款为8078060元。付款方式为一次性付清。房屋交付时间为2014年6月30日前。如原告逾期未能付款，逾期不超过30日的，原告自逾期之日始至实际全额支付之日止，按日万分之三标准计算，向被告支付违约金，合同继续履行。逾期超过30日的，被告有权解除合同，被告解除合同的，原告按累计应付款的3%计算向被告支付违约金，原告愿意继续履行合同的，经被告同意，合同继续履行，自逾期付款之日始至实际全额支付之日止，原告按逾期应付款的的日万分之二标准计算向被告支付违约金。如被告不能按期交付房屋，逾期不超过三十日，被告自逾期之日始至实际交付之日止，按已付房款的日万分之一标准计算，向原告支付违约金，合同继续履行。逾期超过三十日后，原告有权解除合同，原告解除合同的，被告应当自原告解除合同通知达到之日始，十五天内退还全部已付款，并按原告累计已付款的百分之一为标准计算，向原告支付违约金。原告要求继续履行合同的，合同继续履行。自逾期交付之日始至实际交付之日止，被告按原告已付房款的万分之一的标准计算，向原告支付违约金。经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向影响到原告所购商品房屋质量或使用功能的，被告应当在有关部门批准同意之日始10日内书面通知原告，原告有权在通知到达之日始15日内作出是否退房的书面答复，原告未作书面答复的视为接受变更，被告未在规定时间内通知的原告的，原告有权退房。原告要求退房的被告须在原告提出退房要求之日始30日内将原告已付房款退还原告，并按中国人民银行同期存款利率计算支付利息等。2013年2月8日的合同，双方又签订商品房买卖合同一份，约定原告向被告购买临江新村阳光城1幢302室等20套商品房，价格为2000元／M2，总价款5193600元。付款方式为一次性付清。房屋交付时间合同记载为2012年12月31日前。如被告不能按期交付房屋，逾期不超过三十日，被告自逾期之日始至实际交付之日止，按已付房款的日万分之十标准计算向原告支付违约金，合同继续履行。逾期超过三十日后，原告有权解除合同，原告解除合同的，被告应当自原告解除合同通知达到之日始，十天内退还全部已付款，并按原告累计已付款的百分之十为标准计算，向原告支付违约金。原告要求继续履行合同的，合同继续履行。自逾期交付房屋之日始至实际交付之日止，被告按原告已付房款的日万分之十标准计算，向原告支付违约金。经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向影响到原告所购商品房屋质量或使用功能的，被告应当在有关部门批准同意之日始10日内书面通知原告，原告有权在通知到达之日始15日内作出是否退房的书面答复，原告未作书面答复的视为接受变更，被告未在规定时间内通知的原告的，原告有权退房。原告要求退房的被告须在原告提出退房要求之日始30日内将原告已付房款退还原告，并按日万分之1.5的利率计算支付利息等。2013年2月3日，被告向原告出具了金额为8000000元的收款收据，2月8日，被告向原告出具了金额为5000000元的收款收据。两份收据记载缴款事项均为购房款，结算方式为现金、转账。2013年2月4日，原告通过银行转账4000000元汇入朱啸波账户，2月8日，原告通过银行转账3220000元汇入范崇玲账户，转账780000元汇入王金海账户。2月4日、8日，范崇玲通过银行转账分别汇出7360000元、4000000元进被告法定代表人朱新建账户。2月4日，如皋市房地产监理所办理了原告与被告之间关于石庄镇西园新村万福华府4幢201室等34套房屋预告登记，2月8日，办理了石庄镇临江新村阳光城1幢302室等20套房屋预告登记。后，双方双方未能交付涉案房屋，被告于诉前退回原告4489600元，余款未能退回，原告索款未果，遂诉至本院，要求判令：1、解除房屋买卖合同；2、被告退还购房款4000000元，并承担自主张之日起，按同期银行贷款计算的利息；3、被告承担违约金800000元；4、案件受理费用由被告负担。本院认为，依法成立的合同受国家法律保护，当事人应恪守合同约定，全面履行合同义务，否则，依法应予承担法律责任。本案中，2013年2月3日、8日，双方所签商品房买卖合同系双方真实意思表示，该合同合法有效，本院予以确认。合同签订后，原告通过王金海、范崇玲、朱啸波以银行汇款方式转账8000000元给被告法定代表人朱新建，被告向原告出具收款收据，收款收据中记载交款事项为购房款（2013年2月8日的收款收据中5000000元，原告解释为系他人以其名义缴纳，且被告已退回缴款人，本案中，原告亦未主张该款，本院无异。），且在本院与被告法定代表人朱新建谈话笔录中，朱新建亦确认与原告之间通过王金海介绍存有房屋买卖关系，原告通过王金海给付部分购房款，范崇玲与王金海系夫妻关系，故原告通过范崇玲支付购房款8000000元的行为，本院予以确认。原告支付购房款后，被告逾期未能交付房屋，根据原告当庭陈述被告已退回款项4489600元，被告法定代表人朱新建亦确认已退回原告部分购房款，故该行为可以认定双方就房屋买卖合同关系已达成解除商品房买卖合同关系，退房、退款的合意；被告退回部分购房款行为是否足以认定被告构成违约？涉案房屋双方已办理预告登记，但未能办理涉案房屋交付，其原因，原告当庭陈述为办理预告登记的房屋已被他人占用，但原告未能举证证明已办理预告登记的房屋已被他人何时占用？占用多少？是否构成被告履行合同成根本性不能，且根据双方所签合同记载的标的，2013年2月3日合同标的为8078060元，2月8日合同标的为5193600元，原告亦未足额支付购房款项，故原告主张要求被告支付违约金800000元之请求，本院难以支持；关于被告已退回的原告4489600元，原告认为4000000元为购房本金，489600元为利息，原告未能提供被告认可489600元为被告补偿给原告利息的证据证明，故本院对原告认为被告已支付489600元为利息的主张，难以采纳，该款亦应认定为被告已退的购房本金；故被告已退购房款应认定为4489600元，未退购房款应认定为3510400元；原、被告双方达成退房、退款合意后，被告理应及时、足额退回原告购房款，被告未能及时、足额退回购房款，长期占用原告巨额款项，给原告造成损失，被告依法应予赔偿，可由被告自原告向本院主张之日始，按中国人民银行同期贷款基准利率为标准计算，赔偿原告利息损失；被告经本院传票传唤无正当理由未能到庭，视为对诉讼权利的放弃。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第九十八条、第一百零七条之规定，判决如下：一、解除原告时桂平与被告江苏恒源置业有限公司于2013年2月3日、2013年2月8日所签订的商品房买卖合同。二、被告江苏恒源置业有限公司于本判决生效后十日内返还原告时桂平购房款3510400元。三、被告江苏恒源置业有限公司于本判决生效后十日内赔偿原告时桂平利息损失（以3510400元为本金，按中国人民银行同期贷款基准利率为标准计算，自2015年4月2日始至实际给付之日止。）。四、驳回原告时桂平要求被告江苏恒源置业有限公司支付800000元违约金的诉讼请求。被告如未按本判决指定的期限履行金钱给付义务，则应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费45200元，由原告承担11800元，由被告承担33400元（原告已预交7535元，余款经本院批准于执结前缴纳。）。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费45200元（该院开户行：中行西被闸支行；收款单位：南通市财政局；账号：471558227682）。审 判 长 李世勇人民陪审员 沈丽华人民陪审员 戴志银二〇一六年一月十五日书 记 员 杨莉莉 来源：百度“”