（2015）佛南法民三初字第538号
裁判日期: 2016-01-15
公开日期: 2016-09-19
案件名称
邹海新、邹裕聪等与财汇发展有限公司、孙旭光房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
佛山市南海区人民法院
所属地区
佛山市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
邹海新,邹裕聪,财汇发展有限公司,孙旭光,佛山市南海区财汇大厦物业管理有限公司,杨睿
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第九十四条，第九十七条，第一百零七条，第一百一十四条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条，第一百四十四条
全文
广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2015）佛南法民三初字第538号原告：邹海新，男，汉族，住广东省佛山市南海区九江，公民身份号码×××。原告：邹裕聪，男，汉族，住广东省佛山市南海区九江，公民身份号码×××。法定代理人：邹海新，同为原告之一，为邹裕聪的父亲。委托代理人：张子瑜，系广东东成律师事务所律师。委托代理人：尹建功，系广东东成律师事务所律师。被告：财汇发展有限公司，注册地址：香港，登记证号码××。现任唯一董事：孙旭光。被告：孙旭光，男，汉族，住广东省佛山市南海区，公民身份号码×××。被告：佛山市南海区财汇大厦物业管理有限公司，住所地：广东省佛山市南海区。法定代表人：杨睿。委托代理人：张诚诚，女，汉族，××年××月××日出生，住湖北省监利县。委托代理人：龚海云，女，汉族，××年××月××日出生，住广东省佛山市南海区。被告：杨睿，女，汉族，住广东省佛山市南海区。原告邹海新、邹裕聪诉被告财汇发展有限公司（以下简称“财汇公司”）、孙旭光、佛山市南海区财汇大厦物业管理有限公司（以下简称“物业公司”）、杨睿房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年4月17日受理后，依法组成合议庭，于同年12月15日公开开庭进行了审理。原告邹海新及两原告的共同委托代理人张子瑜、被告物业公司的委托代理人张诚诚、龚海云到庭参加诉讼，被告财汇公司、孙旭光、杨睿没有到庭参加庭审。本案现已审理终结。原告诉称，2010年2月10日，原告与被告财汇公司签订房地产买卖合同，约定被告财汇公司将佛山市南海区××号商铺出售予原告，交易金额为352000元。双方同时约定产权过户期限、交付时间、及违约责任等。签约后，原告按合同约定共支付购房款及定金352000元以及办理代收代缴权证综合费10908元给被告财汇公司。被告财汇公司在收到原告的款项后，没有按照合同约定履行办理房产过户手续以及交付上述房产。被告物业公司出借银行账户给被告财汇公司收到原告的上述购房款及综合费。被告物业公司属自然人独资公司，投资人属杨睿。被告财汇公司属香港注册企业，投资人为被告孙旭光，亦属自然人独资公司。被告财汇公司客观上无法交付房地产，实际无法履行合同，不能实现合同目的，已构成根本违约，故双方签署的房地产买卖合同应当解除。合同解除后，被告财汇公司应当返还原告的购房款及综合费并赔偿各项损失给原告。被告物业公司出借银行账户给被告财汇公司，则应对被告财汇公司的上述债务承担连带责任。被告孙旭光和被告杨睿分别属被告财汇公司和被告物业公司的自然人独资出资人，则应分别对被告财汇公司和被告物业公司的上述债务承担连带清偿责任。故请求：1.解除原告与被告财汇公司签订的合同编号为××《房地产买卖合同》；2.被告财汇公司返还购房款352000元和办证综合费用10908元给原告；3.被告财汇公司赔偿利息损失给原告（利息以362908.00元为本金按中国人民银行同期贷款利率，自2010年3月19日计至判决确定付款之日止，暂计至2015年3月18日止为104336.05元）；4.被告财汇公司支付违约金罚款20000元给原告；5.被告孙旭光对被告财汇公司的上述支付责任承担连带清偿责任；6.被告物业公司对被告财汇公司的上述支付责任承担连带责任；7.被告杨睿对被告物业公司的上述支付责任承担连带责任；8.案件受理费和其他诉讼费用由被告共同承担。被告孙旭光提交书面答辩状称，孙旭光为被告财汇公司的股东。财汇公司的企业类型为有限责任公司，股东不应承担连带责任，孙旭光未就原告与财汇公司签订的《房地产买卖合同》及《合同补充协议》的权利义务做任何的承诺及担保。被告物业公司辩称，被告物业公司受被告财汇公司委托对财汇大厦进行物业管理。2010年初，被告物业公司用其银行账户受被告财汇公司委托代其收取铺款。上述账户收到款项用途备注为购买物业的款项，已立即通知被告财汇公司。被告财汇公司确认后即开具收款收据给原告。被告物业公司仅为财汇公司代收款项。另从原告提供的其与被告财汇公司签订的房地产买卖合同及合同补充协议可以看出，被告物业公司并未就双方权利义务作出任何的承诺及担保。综上，原告要求被告物业公司承担连带责任及本案诉讼费均无事实与法律依据，应予驳回。被告杨睿提交书面答辩状称，杨睿为被告物业公司的法定代表人及股东。物业公司的企业类型为有限责任公司，股东承担有限责任，杨睿未就原告与财汇公司签订的《房地产买卖合同》及《合同补充协议》的权利义务做任何的承诺及担保。另物业公司无需就原告及财汇公司的房屋买卖承担连带责任。被告财汇公司没有答辩。诉讼中，原告举证如下：1.原告身份证、被告身份证、人口信息查询表复印件各1份、企业机读档案登记资料、证明书原件各1份，用以证明当事人的诉讼主体资格，被告物业公司属于自然人独资企业，股东为被告杨睿，被告财汇公司属于自然人独资企业，股东为被告孙旭光。2.房地产买卖合同原件1份；3.合同补充协议原件1份。证据2、3，用以证明原告与财汇公司存在房地产买卖合同关系以及双方约定的基本情况；财汇公司没有按照合同履行义务。4.收款收据原件2份；5.2010年3月19日广东农村信用合作社进账单原件1份、2010年3月3日广东农村信用合作社进账单复印件1份。证据4、5，用以证明财汇公司收到原告支付的款项；财汇大厦物业物业公司出借银行账户给财汇公司。经质证，被告物业公司对原告出示的证据1的原、被告身份证、人口信息查询表、企业机读档案登记资料无异议，对证明书真实性、合法性无异议，但与物业公司无关。对证据2-4真实性无异议，但与物业公司无关。对证据5中2010年3月19日的进账单真实性无异议，确认收到该款，但物业公司收到款项即将其转账至财汇公司账户，对2010年3月3日进账单有异议，没有原件予以核对。庭审中，被告物业公司没有举证。被告财汇公司、杨睿经本院合法传唤没有到庭参加诉讼，视为放弃质证、举证的权利。本院经审查认为，原告出示的证据1-4，到庭的当事人对其真实性不持异议，故本院予以采信。原告出示的证据5中2010年3月19日的进账单为原件，物业公司对其真实性无异议，本院对其真实性无异议；证据5中的2010年3月3日进账单虽为复印件，但与证据4可以相互印证，本院对其真实性予以确认。综合采信的证据及当事人陈述，本院确认如下事实：2004年12月30日，被告财汇公司在香港注册为有限公司。其有股本公司成员、现任董事均为被告孙旭光一人。被告物业公司是自然人独资的有限责任公司，其投资者为被告杨睿。2010年2月10日，原告与被告财汇公司签订《房地产买卖合同》（合同编号××），约定被告财汇公司将佛山市南海区××号商铺（下称涉讼商铺）转让给原告；交易总金额3520000元；原告应分别于2010年2月10日前支付182000元、同年3月14日前支付170000元；签约起一百八十日内办理过户手续；双方同意2012年5月1日交付涉讼商铺；被告财汇公司决定中途不卖及逾期15天仍未交付房地产时，作其中途悔约处理，合同解除，被告财汇公司应在悔约之日起七日内将所收定金及购房款退还给原告，另赔偿原告20000元违约金。同日，原告与被告财汇公司签订《合同补充协议》，约定被告财汇公司指定被告物业公司为委托收款单位；若根据上述约定所产生的评估费、公证费、办理产权证费用、登记费、契税、专项维修基金及各项电话、网络开通等其他有关的费用，概由原告支付；被告财汇公司承诺于原告支付全部铺款或办妥银行按揭申请手续起六个月内办理过户手续，因原告、政府部门及其他非被告财汇公司原因引起的过户手续延期，被告财汇公司不承担责任；如涉讼合同与补充协议约定不同，按补充协议执行。被告财汇公司于2010年3月18日出具收据，确认收到两原告支付涉讼商铺款（含定金20000元）共352000元。同日，被告财汇公司再次出具收据，确认收到两原告支付的代收代缴权证综合杂费10908元。原告持有以上款项的收款收据原件，加盖被告财汇公司财务专用章。就上述款项，被告物业公司庭审中确认其于2010年3月19日代被告财汇公司收到其中150000元。本院认为，本案为涉外民事关系的房屋买卖合同纠纷，依照《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条规定，针对债权，当事人可以协议选择合同适用的法律。当事人没有选择的，适用履行义务最能体现该合同特征的一方当事人经常居所地法律或者其他与该合同有最密切联系的法律。因当事人没有选择法律适用，而本案债权发生于我国，故有关合同双方当事人权利义务的内容可适用《中华人民共和国合同法》。有关解除合同问题。涉讼合同及补充协议是双方真实意思表示，其内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，是有效合同。截至一审辩论结束前，财汇公司仍未协助原告办理涉讼商铺产权变更登记手续，亦未举证证明已按约定将商铺交付予原告，财汇公司已构成根本违约，原告请求解除合同符合法律规定，本院予以支持。有关购房款、综合杂费问题。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。合同解除，财汇公司应退还购房款352000元，本院对原告有关退还该款的请求予以支持。原告主张的综合杂费10908元属原告为履行涉讼合同而支出的必要费用，因财汇公司违约而致合同无法履行，原告合同目的不能实现，原告请求财汇公司退还该费用理据充足，本院亦予支持。有关违约责任问题。涉讼合同因被告财汇公司违约而解除，被告财汇公司应承担相应违约责任。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。涉讼合同虽约定合同解除，被告财汇公司应退还购房款及定金并另赔偿违约金20000元，但原告于2010年3月3日及3月18日已将购房款及综合杂费合共362908元支付予被告财汇公司，现合同解除，原告客观上存在丧失交易机会及购房款利息等实际损失，合同约定的违约金20000元并不能完全弥补原告损失，综合考虑双方约定违约金标准、被告违约情形、原告损失范围等，本院酌定被告财汇公司以362908元为本金从2010年3月19日起至判决确定付款之日止按中国人民银行同期同类贷款利率计付利息予原告以承担违约责任，原告该项诉请合理，本院予以支持。同时违约金的支付具有一定赔偿补偿性质，原告亦未能举证证实其实际损失高于本院核定的违约责任范围，在本院已支持原告利息请求的情况下，就同一违约行为再请求被告另行支付违约金20000元于法无据，本院不予支持。有关责任主体问题。有关孙旭光应否承担本案责任问题。因被告财汇公司为在香港注册的有限公司，依照《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第十四条规定，法人及其分支机构的民事权利能力、民事行为能力、组织机构、股东权利义务等事项，适用登记地法律；法人的主营业地与登记地不一致的，可以适用主营业地法律；法人的经常居所地，为其主营业地。原告无足够证据证明依据上述法律规定，可适用我国法律来确定孙旭光作为涉外法人的股东需承担本案责任。另外，原告请求孙旭光承担本案责任是基于原告主张适用《中华人民共和国公司法》第六十四条有关“一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任”的规定，但该法第二条明确规定“本法所称公司是指依照本法在中国境内设立的有限责任公司和股份有限公司”，而财汇公司非中国境内设立的公司，故原告上述主张不成立。综上，原告第5项诉讼请求依据不足，本院不予支持。有关物业公司、杨睿应否承担本案责任问题。代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为，被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。双方签订的补充协议约定财汇公司委托物业公司收款，与物业公司代收相应款项、财汇公司加盖财务专用章出具收据等事实相互印证，证明财汇公司与物业公司之间形成代理关系，则代理人的代理行为应由被代理人承担。被告财汇公司、物业公司分别为独立的民事主体，且涉讼合同签订人为财汇公司而非物业公司、杨睿，物业公司、杨睿并未就涉讼合同及补充协议的权利义务作出承诺或担保。因此，本案诉讼请求所涉权利义务应由原告与财汇公司清算，原告请求物业公司、杨睿承担责任依据不足，本院不予支持。被告财汇公司、孙旭光、杨睿经本院合法传唤没有到庭参加诉讼，本案依法缺席判决。为此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，本案判决如下：一、解除原告邹海新、邹裕聪与被告财汇发展有限公司于2010年2月10日签订的《房地产买卖合同》；二、被告财汇发展有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内返还购房款352000元予原告邹海新、邹裕聪；三、被告财汇发展有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内退还综合杂费10908元予原告邹海新、邹裕聪；四、被告财汇发展有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内支付以362908元为本金从2010年3月19日起至上列第二、三项判决确认付款之日止按中国人民银行同期同类贷款利率计算的利息予原告邹海新、邹裕聪；五、驳回原告邹海新、邹裕聪的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费8608.66元（原告已预交），由原告负担300元，被告财汇发展有限公司负担8308.66元。公告登报费300元（原告已预交），由被告财汇发展有限公司负担。被告财汇发展有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内迳付8608.66元予原告，本院不另收退。如不服本判决，被告财汇发展有限公司可在判决书送达之日起三十日内，其余当事人可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审 判 长 周桂颜审 判 员 招伟妍人民陪审员 周惠霞二〇一六年一月十五日书 记 员 彭标文 来自：