（2015）绍柯民初字第2289号
裁判日期: 2016-01-15
公开日期: 2016-04-04
案件名称
钱小香与重庆新龙湖物业服务有限公司绍兴县分公司物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
绍兴市柯桥区人民法院
所属地区
绍兴市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
钱小香,重庆新龙湖物业服务有限公司绍兴县分公司
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（一）：第四条；《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第五十二条
全文
绍兴市柯桥区人民法院民 事 判 决 书（2015）绍柯民初字第2289号原告：钱小香。被告：重庆新龙湖物业服务有限公司绍兴县分公司，住所地绍兴市柯桥区华舍街道东周小区9号楼营业房103室。代表人：周洪斌，董事长。委托代理人：王钦、徐琼，上海建纬（杭州）律师事务所律师。原告钱小香诉被告重庆新龙湖物业服务有限公司绍兴县分公司物业服务合同纠纷一案，本院于2015年7月3日立案受理后，依法由审判员任莹独任审判，于2015年8月11日公开开庭进行了审理。后因案情复杂，本案依法转为普通程序，并由审判员任莹担任审判长，与代理审判员章明、人民陪审员马学凯组成合议庭，于2015年10月29日再次公开开庭进行了审理。原告钱小香，被告重庆新龙湖物业服务有限公司绍兴县分公司的委托代理人王钦、徐琼到庭参加诉讼。本案经本院院长批准，延长审限六个月。本案现已审理终结。原告钱小香诉称：2013年8月21日，原告购买了绍兴龙嘉房地产开发有限公司开发的龙湖.原著高层60号楼201室，并在签订《商品房买卖合同》时，按售楼部的要求，在《龙湖.原著前期物业服务协议》和《龙湖.原著业主临时管理规约》上也签了字，该《协议》约定，龙湖.原著高层的物业费为2.9元／月／平方米。2015年6月，龙湖.原著高层交房。原告发现，被告直至交房还没有得到政府物价管理部分关于“每平方米每月物业费2.9元”的批文。高层住宅作为普通住宅，物业费的定价早已经列入2010年9月1日起实行的（浙价法（2010）239号）《浙江省定价目录》中，也就是说，龙湖.原著的前期物业费定价，必须经过柯桥区物业管理部门的批准后才能收取。根据“绍县价2012第67号”文件规定，高层住宅的物业费最高也只能收取到1.8元／月／平方米。据此，原告认为，其一，原告在每平方米2.9元物业费的格式协议上签字，并非原告“一切以政府批文为准”的真实意思表示，显属无效条款；其二，《龙湖.原著前期物业服务协议》所定的每平方米2.9元的物业费价格，系被告单方面瞒着政府作出，根本未经政府价格部门的定价审批程序，违反了政府的强制性规定，理应予以撤销或者认定无效；其三，《龙湖.原著前期物业服务协议》所规定的每平方米2.9元的物业费价格，高于政府规定的最高定价达1.1元，又未经物价部门审批，依据相关法律规定，应属无效条款。综上，原告起诉法院，明确诉讼请求为：确认《龙湖.原著前期物业服务协议》第五条2.1住宅物业服务费中“高层住宅：2.9元／月／平方米”的约定无效。被告重庆新龙湖物业服务有限公司绍兴县分公司辩称：第一，被告于2012年11月25日与绍兴龙嘉房地产开发有限公司签订前期物业服务协议，协议对涉案房屋高层住宅2.9元／月／平方米的物业服务费收费标准进行了约定，该约定不违反法律、行政法规的效力强制性规定，合法有效，应对全体业主有约束力。而且被告已将该协议提交物业主管部门备案，并将详细的物业服务内容及各物业服务收费标准及在原著物业服务中心前台进行上墙公示，全体业主均已知悉；第二，2013年8月21日原告与绍兴龙嘉房地产开发有限公司签订的商品房买卖合同已明确约定物业服务标准，《龙湖.原著前期物业服务协议》和《龙湖.原著业主临时管理规约》均为买卖合同的附件，原告所签订的买卖合同约定并不违反法律、行政法规的效力强制性规定，《龙湖.原著前期物业服务协议》已明确物业服务费收费标准，原告要求确认约定无效没有事实和法律依据。《龙湖.原著前期物业服务协议》中物业服务费构成项目多于普通物业公司的收费构成项目，且该物业服务费中已包含公共能耗费，收费标准事实上并不高。原告签字同意的《龙湖.原著业主临时管理规约》已表明原告已承诺按《龙湖.原著前期物业服务协议》支付物业服务费，对其他业务也均认可，原告签字确认是其真实意思表示；第三，被告系国家一级物业服务企业，管理规范，人员设施设备与投入优于普通物业公司，即便是按目前的收费标准，仍然存在亏损，且亏损率较高，因此被告目前的收费标准已充分考虑业主的承受能力及被告的亏损承受能力，其收费标准较为合理；第四，原告至今未收房，也未支付物业费，且原告另案起诉要求撤销商品房买卖合同，若原告另案诉求成立，则其效力必然及于附件《龙湖.原著前期物业服务协议》；第五，原告未提供任何证据证明被告作出了任何承诺，也未提供任何证据证明附近的小区物业收费在2元以下。综上，请求法院查明事实，依法驳回原告诉讼请求。原告为证明其主张，向本院提交了以下证据：证据1.浙江省定价目录（浙价法（2010）239号）、绍兴县普通住宅小区物业服务收费标准表（一）住宅综合服务费，用以证明前期物业应当经过政府审批，但被告未提供政府部门的收费标准的事实；被告的质证意见是该证据系地方政府和行政部门作出，效力层级较低，不属于法律法规或司法解释规定的法律法规，因此不能作为合同无效的依据；证据2.绍兴县物价局关于重新印发《绍兴县物业服务收费管理实施办法》的通知，用以证明被告收费的物业费标准超过上述规定的范围的事实；被告的质证意见是该证据系地方政府和行政部门作出，效力层级较低，不属于法律法规或司法解释规定的法律法规，因此不能作为合同无效的依据；证据3.《龙湖.原著前期物业服务协议》、《龙湖.原著业主临时管理规约》，用以证明被告收取高层住宅的物业费为2.9元／月／平方米的事实；被告的质证意见是对该证据的真实性、合法性没有异议，但对关联性和证明对象有异议，该证据证实了原、被告签订协议，协议约定物业服务的收费标准，该约定不违反法律、行政法规的效力性强制性规定；证据4.绍兴市区发展和改革委员会、绍兴市住房和城乡建设局关于调整市区新建普通住宅小区前期物业服务收费标准的通知，用于证明被告收取的物业费标准，超过了绍兴市区的物业费收费标准的事实；被告的质证意见是该证据系地方政府和行政部门作出，效力层级较低，不属于法律法规或司法解释规定的法律法规，因此不能作为合同无效的依据，且被告物业费的收费项目多于普通小区物业费的收费项目，又未约定公共能耗费，其收费标准不高；证据5.商品房预售证复印件，用于证明龙湖.原著小区系普通住宅；被告的质证意见是对真实性由法院依法审核，对关联性和证明目的有异议，物业费的收费标准应当以双方签订的物业服务为准。被告为证明其主张，向本院提交了以下证据：证据6.资质证书复印件及《龙湖.原著小区前期物业服务协议》，用以证明被告系国家一级物业服务企业，被告与绍兴龙嘉房地产开发有限公司签订前期物业服务协议，对高层住宅按2.9元／月／平方米的物业费收费标准进行约定，该约定合法有效，对全体业主有约束力的事实；原告的质证意见是对被告的资质予以认可，并对被告也是按照特级予以计算物业费的收费标准，对物业服务协议的真实性与合法性无法确认，关联性与本案无关；证据7.《浙江省商品房买卖合同》及其附件《龙湖.原著前期物业服务协议》、《龙湖.原著业主临时管理规约》，用以证明原告与绍兴龙嘉房地产开发有限公司签订的商品房买卖合同已明确约定物业费收费标准，且该约定不违反法律、行政法规的效力强制性规定，收费含公共能耗费，其标准也不高的事实；原告的质证意见是对该证据的真实性没有异议，但合法性有异议，对物业费收费这部分不合法，没有经过审批；证据8.物业服务收费标准公示照片打印件，用以证明被告已将详细的物业服务内容及各物业服务收费标准在龙湖.原著物业服务中心前台进行上墙公示，全体业主均已知悉的事实；原告的质证意见是对该证据的真实性、合法性、关联性均有异议，被告收取物业费标准未经审批，是违法的；证据9.原著高层物业经营情况测算，用以证明按被告目前的物业人员、设备配备、费用支出情况测算，即使按目前的物业服务收费标准业主缴费率达到98%，年度亏损仍将达到27-30%左右，亏损额将达到100万元以上的事实；原告的质证意见是该证据与本案无关。证据10.民事诉讼起诉状及应诉通知书，用以证明原告至今未收房，也未支付物业费，且已向法院另案起诉要求撤销商品房买卖合同，若原告另案诉求成立则效力自然及于附件《龙湖.原著前期物业服务协议》，故原告另案诉求与本案原告诉求相互冲突，应予以驳回的事实；原告的质证意见是原告确实向法院起诉要求撤销买卖合同，但假设没有撤销，原告就要交纳2.9元／月／平方米的物业费，而且原告已经一次性支付了全部房款，收不收房不影响原告的业主身份，因此，原告是适格的诉讼主体；证据11.2015年8月、9月原著项目未售房物业管理费明细（含发票、打款凭证），用以证明涉案房屋物业费收费标准约定不违反法律、行政法规效力强制性规定，对全体业主和物业使用人有约束力，包括开发商在内的所有主体均按前期物业服务协议约定的收费标准支付物业费的事实；原告的质证意见是该证据只能证明绍兴龙嘉房地产开发有限公司支付给被告物业费是按照2.9元／月／平方米计算的，但无法证明本案中涉及的2.9元／月／平方米的审批手续是否完备，而且绍兴龙嘉房地产开发有限公司与被告的老板系同一人，该二公司都只是一个老板名下的两个部门。本院认证认为，对证据1、2、4，均系相关政府部门文件，故本院对其真实性予以认定，但证据1已于2015年9月1日废止；对证据3，被告对真实性、合法性无异议，本院对其予以认定；对证据5，本院对其真实性予以认定，该证据表明涉案龙湖.原著小区高层系普通住宅；对证据6，原告对被告资质予以认可，故本院对其证明力予以认定，另被告与绍兴龙嘉房地产开发有限公司的前期物业服务协议，内容真实，系双方真实意思所签订，故本院对其证明力予以确认；对证据7，原告对真实性无异议，该证据系原、被告所签，意思表示真实，本院予以认定；对证据8，原告表示对证据三性均有异议，但该证据系被告从涉案龙湖物业墙上张贴所拍摄，故本院对其真实性予以认定，且该照片上确实对物业的收费标准、服务内容进行了公示，故对其证明力本院予以认定；对证据9，该证据系被告公司对原著高层经营测算，与本案无直接关联，故本院对其不予审查；对证据10，该证据系原告另案相关起诉材料，与本案系不同案件，故本院对该证据不予审查；对证据11，该证据证明开发商以2.9元／月／平方米的标准向被告支付前期物业费，本院对该证据真实性予以确认，对其证明内容予以认定。经过当事人的举证、质证，结合当事人的陈述，本院认定如下事实：2013年6月30日，原告（合同乙方）与被告（合同甲方）签订《龙湖.原著前期物业服务协议》一份，约定：甲方同意提供、乙方同意接受甲方对“龙湖.原著”实施物业服务。其中第五条约定乙方承担的费用及缴纳办法2.费用标准的核定2.1住宅物业服务费2.1.1住宅物业服务费：排屋别墅：地上：4.8元／月／平方米，地下：2.4元／月／平方米高层住宅2.9元／月／平方米。上述协议还对其他关于双方的权利、义务与责任等均作了约定。同日，原告作为业主签署一份《龙湖.原著业主临时管理规约》，规约尾部黑体字注明：该业主临时管理规约及其附件，本人俱已完全知晓，并承诺遵守。2013年8月21日，原告向被告购买了由绍兴龙嘉房地产开发有限公司出卖的“龙湖.原著小区”第60幢0201室房屋，并签订《浙江省商品房买卖合同》及补充协议内容。另查明，被告系国家一级物业服务企业。2012年11月25日，被告与绍兴龙嘉房地产开发有限公司签订《龙湖.原著小区前期物业服务协议》一份，约定由被告对龙湖.原著小区（一期G-32地块、二期G-31a地块）提供物业管理服务；其中对前期物业管理公共服务费约定为高层住宅2.9元／月／平方米。合同还对其他物业服务事项作了约定。被告在为“龙湖.原著”提供物业服务中，对其物业服务内容与服务标准、如保洁类特约服务收费标准、绿化类特约服务收费标准、工程类特约服务收费标准、原著客户服务中心特约服务收费标准均上墙公示。2013年5月31日，原绍兴县住房和城乡建设局向绍兴龙嘉房地产开发有限公司颁发商品房预售证，批准绍兴龙嘉房地产开发有限公司取得由其开发建设的龙湖.原著小区一期商品房公开销售条件。同年8月15日，绍兴龙嘉房地产开发有限公司取得龙湖.原著一期部分排屋及高层地下室预售证。又查明，根据《浙江省定价目录》，普通住房前期物业收费授权市、县人民政府定价。根据绍兴县物价局关于重新印发《绍兴县物业服务收费管理实施办法》的通知，作为一级带电梯住宅，其物业费收费标准为1.05元／月／平方米，上下浮动25%，住宅小区总建筑面积在5万平方米及以下的，物业服务企业可在相应等级及基准收费标准的基础上按规定浮动幅度浮动后，再上浮15%。庭审中，被告表示其高层住宅的物业费收费标准未经过绍兴市柯桥区物价部门审批，但已向物业主管部门进行备案。现原告认为，其所购买的房屋系龙湖.原著高层，作为普通住宅，被告前期物业收费未经相关物价部门审批，因此，对于2.9元／月／平方米的收费标准的约定，应属于无效，遂起诉来院，酿成本案纠纷。本院认为，依法成立的合同受法律保护。原告起诉要求确认《龙湖.原著前期物业服务协议》第五条2.1住宅物业服务费中“高层住宅：2.9元／月／平方米”的约定无效，理由是被告在龙湖.原著小区的物业费收费标准定价上未经相关物价部门审批，其行为违反了政府的强制性规定，故应认定无效。被告认为，关于收费标准的约定，在原、被告签订的《龙湖.原著前期物业服务协议》中已由明确约定，且双方在签订合同时意思表示真实，该合同的内容也未违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。因此，本案的争议焦点在于：被告收费标准未经柯桥区物价部门审批，其行为是否违反了法律、行政法规的强制性规定？本院认为，法律、行政法规的强制性规定，系效力性规定。在司法实践中，对于违反法律、行政法规的强制性规定而导致合同无效的认定标准，主要体现在违反了全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规。根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（一）第四条规定：合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据。因此，原告以被告未经相关物价部门审批，违反了地方政府制定的规范而要求确认合同中关于收费标准的约定无效，于法无据，本院不予支持。综上，本院对原告的诉求依法予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释》（一）第四条之规定，判决如下：驳回原告钱小香的诉讼请求。案件受理费80元，由原告钱小香负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院［在递交上诉状7日内先预缴上诉案件受理费80元，款汇至绍兴市非税收入结算分户，账号：09×××13-9008，开户行：绍兴银行营业部。逾期按自动撤回上诉处理］。审 判 长 任 莹代理审判员 章 明人民陪审员 马学凯二〇一六年一月十五日书 记 员 徐 芳 关注微信公众号“”