（2015）沪一中民二（民）终字第3144号

裁判日期: 2016-01-15

公开日期: 2016-07-13

案件名称

谢艺诉张晓磊房屋租赁合同纠纷一案二审民事判决书

法院

上海市第一中级人民法院

所属地区

上海市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

全文

上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2015）沪一中民二(民)终字第3144号上诉人（原审原告、反诉被告）谢艺。委托代理人张茂成，山东睿扬（上海）律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）张晓磊。委托代理人徐珺，江苏仁海方舟律师事务所律师。委托代理人徐海峰，江苏仁海方舟律师事务所实习律师。上诉人谢艺因与被上诉人张晓磊房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2015）浦民一(民)初字第8896号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年10月15日受理后，依法组成合议庭，与同年11月17日公开开庭进行了审理，上诉人谢艺及其委托代理人张茂成，被上诉人张晓磊之委托代理人徐珺到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原审查明，张晓磊系自案外人处承租取得系争房屋。2014年6月1日，谢艺作为乙方，张晓磊作为甲方签署《租赁合同》，约定由谢艺向张晓磊承租系争房屋的次卧。合同第1条，双方约定租赁期限为2014年6月1日起至2015年5月31日止。第2条约定，付款方式为付二押一，合同生效之日乙方支付甲方2个月房租和押金（为一个月的房租金额）。入住第二个月月底（20日前），支付第三第四个月的房租，后续也是以此类推，直到合同日期结束，交租当月的日期为20日之前。若迟交租金一个礼拜以上，表示乙方同意放弃居住权利和押金；并且甲方有权利强制乙方搬出公寓。第3条约定，租赁价格为每月人民币（下同）3,200元，水、电、煤气、钟点工清洁费用若无特殊情况为收到各类账单后所有住户平摊；乙方应每月支付60元宽带费，支付房租时支付该付款期间的宽带费用（每次60*2=120元）；押金退还：整年合同结束后，在房东退还押金给甲方后，再由甲方按照房东的相关扣除额度退还押金给乙方。若因为乙方对房东物品使用不当造成损失，应由乙方负责。若乙方无责任问题，则全额退还押金3,200元。第4条“违约处理”约定，在2014年6月1日至2015年5月31日合同期间，若乙方未与甲方协商好要求退宿，则甲方退还乙方已交却未租住的剩余房租，但扣留起租时押金3,200元作为违约赔偿；若甲方在此期间未与乙方协商好让乙方退宿，则甲方退还乙方已交却未租住的剩余房租和起租时乙方交纳的押金，并以一个月房租作为违约赔偿。合同签订后，谢艺入住系争房屋，并支付了押金3,200元和截止至2015年1月31日止的租金。双方与一名案外人共三人居住使用系争房屋。2015年1月12日，双方就租赁相关事宜发生纠纷。当晚十点二十二分，有人就此报警。后双方同至当地派出所协商解决纠纷。之后，谢艺先行离开了派出所，张晓磊在其之后离开派出所。当夜，谢艺未居住系争房屋，而在上海xx国际大酒店住两天，花费458元；1月14日起至2月2日，谢艺居住xx上海陆家嘴商城路店，房费每日202元，共花费住宿费3,434元。期间，谢艺于2015年1月17日将自己的物品从系争房屋中搬出。原审审理中，1、谢艺主张双方合同关系已于2015年1月12日张晓磊阻挠谢艺居住系争房屋时解除，张晓磊主张双方合同关系已于2015年1月17日谢艺搬离系争房屋时解除。2、谢艺确认，1月12日返回系争房屋时间为十一点半，发现门锁已被更换无法入住。谢艺还确认，发现门锁被更换后没有报过警。3、张晓磊撤回了要求支付水电煤清洁费用225元的反诉请求，并表示已于2015年4月20日找到新的合租人。4、租金支付情况：谢艺主张，2014年6月、7月的租金于2014年5月29日与押金同时以现金支付给张晓磊，但张晓磊未出具收条；其余2014年7月29日支付2014年8月、9月的房租6,400元；2014年9月22日支付2014年10月房租3,200元；2014年9月25日支付2014年11月房租3200元；2014年11月24日支付2014年12月房租3,200元；2014年11月22日支付2015年1月的房租3,200元，均以手机支付。张晓磊对谢艺主张的支付记录没有异议，但认为2014年7月29日支付的6,400元是押金与2014年6月的租金，之后顺延，每期租金都逾期。谢艺于2015年3月2日诉诸原审法院，请求判令：1、张晓磊返还谢艺2015年1月12日起至1月31日止的剩余租金2,064元，返还押金3,200元；2、张晓磊支付谢艺违约金3,200元；3、张晓磊赔偿谢艺宾馆住宿费3,892元；4、诉讼费由张晓磊负担。张晓磊反诉请求谢艺支付张晓磊违约金3,200元；赔偿张晓磊房屋空置损失9,600元；支付水电煤清洁费用225元。原审认为，当事人对自己提出的主张应当及时提供证据。现谢艺主张张晓磊深夜调换门锁，迫使其不得进入租赁房屋，但未提供任何证据证明，法院对其主张张晓磊违约的事实实难认定。张晓磊反诉主张谢艺在合同期内自行迁出退租，违反合同约定。因谢艺对其非正常履行合同的状态负有举证责任，而现谢艺并未提供证据证明其非正常履约状态系张晓磊违约造成或双方协商一致的结果，故法院对张晓磊关于谢艺违约的主张予以支持。现谢艺于2015年1月17日将其物品自系争房屋中搬出，张晓磊主张双方合同于当日解除，并无不当，法院予以确认。合同解除后，谢艺支付的剩余租金应予返还，故谢艺主张张晓磊返还剩余租金的诉讼请求，法院予以支持，但剩余租金应自2015年1月18日起算。因谢艺违约，故谢艺主张返还押金、支付违约金、赔偿损失的诉讼请求，法院不予支持。张晓磊要求没收押金，同时又反诉主张违约金，有违合同约定，故对其违约金的反诉请求，法院不予支持。张晓磊另主张空置期间的房屋租金损失，因双方合同中约定：承租人违约退宿，出租人扣留押金作为违约赔偿；若承租人与出租人协商好为甲方找到下一位续承租人，出租人退还押金。因此，张晓磊现反诉空置损失，超过了谢艺在订立合同时应当预见到的因违反合同可能造成的损失，法院不予支持。原审法院依据《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，于二〇一五年七月二十四日判决：一、张晓磊应返还谢艺房屋租金人民币1,387元；二、驳回谢艺的其余诉讼请求；三、驳回张晓磊的反诉请求。负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费人民币50元，减半收取，计人民币25元，由张晓磊负担；反诉案件受理费人民币62.80元，减半收取31.40元，由张晓磊负担。判决后，谢艺不服，上诉称，原审认定2015年1月12日上诉人报警时间等错误，对押金、租金支付情况认定不清；同时原审法院无视上诉人母亲事后与被上诉人张晓磊交涉的短信证据及本案原审调解中被上诉人同意支付7,000元的事实，对被上诉人将标的房屋换锁未予认定显属错误。另原审采用简易程序应属不当，判决论证过于简单。故上诉请求撤销原判，支持其原审本诉请求或发回重审。张晓磊辩称，原审认定事实清楚、适用法律正确，要求维持原判。经审理查明，原审查明事实属实，本院予以确认。另查明，2014年6月1日，谢艺、张晓磊签署的《租赁合同》约定，“甲方(张晓磊)保证有权利将仁恒滨江xx号楼xxx的次卧租给乙方(谢艺)……”。2015年1月17日，上诉人谢艺至上海市公安局浦东分局梅园新村派出所报称，其居住的浦明路***弄***号402室门锁被被上诉人张晓磊换掉，其要破门而入等。派出所派两位民警与谢艺及家人至上址房屋，发现谢艺持有钥匙但无法打开门锁，谢艺及其家人情绪激动多次要砸锁，经民警劝解放弃。后至派出所，民警电话联系张晓磊告知其协商解决等。本院认为，2014年6月1日，上诉人谢艺与被上诉人张晓磊签署的《租赁合同》系双方当事人真实意思表示，根据现有证据，合同约定内容不违反强制性法律规定，双方由此形成的房屋租赁合同关系依法应属有效。有效合同依法约束当事人全面履行。本案租赁履行期间，双方因纠纷导致上诉人2015年1月17日从标的房屋中搬出，实际双方已无履行租约之意愿及可能，原审据之确认租约解除并无不当，本院予以确认。值得注意的是，上诉人、被上诉人解约虽有履行合意，但此前之1月12日双方即因居住纠纷报警，上诉人亦离开标的房屋至酒店居住。根据二审查明事实，此后1月17日，上诉人返回时因门锁被更换已不能进入标的房屋。在现有证据条件下，应该认为，此部行为直接形成上诉人承租并实际使用标的房屋之障碍，考虑到房屋租赁合同房屋占有、使用之基本履行特征，被上诉人作为出租人之该等行为客观导致上诉人难以继续承租，应该认为，比照本案租约，其行为客观上符合“未与乙方（谢艺）协商好让乙方退宿”之特征，应承担该等违约责任。关于本案解约项下上诉人告诉各债权的确定，原审以上述解约日后之租金退还认定准确，应予维持。租赁押金3,200元因合同解除，上诉人并无违约，应予退还。违约金3,200元属上述被上诉人违约之约定违约金，如上应予科取，本院予以补正。上诉人“宾馆住宿费”主张，应属上述违约行为之损失赔偿范畴，考虑到该部双方在租约中以约定违约金形式确定了损失之约定赔偿金额，此部属双方该违约行为下损失的合理预期，上诉人主张金额与此违约金基本相当。同时，本案纠纷形成双方皆有原因，该部赔偿请求法庭依法不再另行计取。关于原审程序，经查本案原审采用简易程序符合法律规定，该部上诉主张缺乏基本依据，本院不能采纳。据此，原审法院在查明事实的前提下，判决部分正确，不当部分本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持上海市浦东新区人民法院（2015）浦民一(民)初字第8896号民事判决第一、二、三项；二、张晓磊应于本判决生效之日后十日内支付谢艺押金人民币3,200元；三、张晓磊应于本判决生效后十日内支付谢艺违约金人民币3,200元；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审诉讼费用按原判执行，二审案件受理费人民币50元，由被上诉人张晓磊负担。本判决为终审判决。审　判　长　　叶振军代理审判员　　吴　丹审　判　员　　许　京二〇一六年一月十五日书　记　员　　周璐珺附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条……第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；…… 搜索“”