（2015）二中民四终字第1568号
裁判日期: 2016-01-14
公开日期: 2016-02-04
案件名称
朱彦一与天津市津丽湖投资有限公司房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
天津市第二中级人民法院
所属地区
天津市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
天津市津丽湖投资有限公司,朱彦一,中国建设银行股份有限公司天津津城支行
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第四十条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
天津市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2015）二中民四终字第1568号上诉人（原审被告）天津市津丽湖投资有限公司，住所地天津市东丽区东丽湖度假区。法定代表人时守明，董事长。委托代理人李文明，该公司职员。被上诉人（原审原告）朱彦一。委托代理人郭清明，天津悟通律师事务所律师。原审第三人中国建设银行股份有限公司天津津城支行，住所地天津市和平区小白楼街大沽北路111号。负责人许小军，行长。委托代理人萧军，中国建设银行股份有限公司天津河东支行经理。上诉人天津市津丽湖投资有限公司因房屋买卖合同纠纷一案，不服天津市东丽区人民法院（2015）丽民初字第5374号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年12月30日受理后，依法组成合议庭，于2016年1月14日公开开庭进行审理。上诉人天津市津丽湖投资有限公司之委托代理人李文明，被上诉人朱彦一之委托代理人郭清明到庭参加诉讼。原审第三人中国建设银行股份有限公司天津津城支行经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。原审法院查明，朱彦一于2010年10月30日购买了天津市津丽湖投资有限公司（以下简称津丽湖公司）开发的恒大绿洲花园4-3-302号商品房（即本案涉诉房屋），朱彦一支付了购房款1854782元、契税55643.46元、维修基金18547元、预告登记费80元，2010年10月30日，朱彦一向津丽湖公司交纳房屋首付款1454782元，其余房款400000元朱彦一在中国建设银行股份有限公司天津津城支行（以下简称建行津城支行）办理贷款，于2010年12月22日支付给津丽湖公司。但在应收房时朱彦一却发现房屋前有10千伏箱式变电站。因津丽湖公司的售楼沙盘上没有变电站的展示，售楼人员也没有告知，房屋平面图上亦没有显示变电站，朱彦一遂提出退房的要求。另查，津丽湖公司于2012年1月13日取得《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》。朱彦一购买的涉诉房屋附近所建的箱式变电站未取得建筑规划设计批准。现朱彦一起诉，请求：1、判令解除其与津丽湖公司签订的购买恒大绿洲花园4-3-302号商品房买卖合同；2、津丽湖公司退还朱彦一购房款1854782元、契税55643.46元、维修基金18547元、预告登记费80元，按照银行同期贷款利率，以1454782元为基数，给付朱彦一自2010年10月31日起到实际给付之日，以400000元为基数，给付自2010年12月23日起至实际给付之日止的购房款利息；3、诉讼费用由津丽湖公司承担。原审审理中，朱彦一将第二项诉讼请求变更为：津丽湖公司退还朱彦一购房款1854782元、契税55643.46元、维修基金18547元、预告登记费80元，按照银行同期贷款利率，以1854782元为基数，给付朱彦一自2010年12月23日起到实际给付之日止的购房款利息。原审法院认为，朱彦一与津丽湖公司签订的《天津市商品房买卖合同》及补充协议，系双方当事人真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，亦不违反社会公共利益，合法有效，该合同对双方当事人具有约束力，双方均应依照合同行使权利并履行义务。朱彦一依合同约定支付了购房款及相应税费等，津丽湖公司应按约交付符合要求的房屋。朱彦一与津丽湖公司所签订的《天津市商品房买卖合同》中没有约定涉诉房屋附近将设置变电站，在合同的附图以及售楼沙盘上也没有注明，但4号楼实地楼前设有变电设施。依据双方所签合同第十条的约定，甲方（津丽湖公司）未征得乙方（朱彦一）同意，不得擅自变更商品房的房屋设计和环境布局。确需变更的，甲方应与乙方协商。乙方不同意变更，或甲方擅自变更的，乙方有权解除合同。解除合同的，甲方应退还乙方已付款、支付已付款的利息，利息自乙方付款之日次日起至甲方退还乙方已付款之日止，按银行同期贷款利率计算。津丽湖公司设置变电设施改变了涉诉房屋周围的环境布局，属于明显违约行为，涉诉房屋买卖合同应予以解除。津丽湖公司抗辩朱彦一未在解除情形发生之日起30日内行使合同解除权，该权利消灭，并提出2012年1月13日其取得《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》，即为合同约定的“解除情形发生之日”。对此原审法院认为，津丽湖公司未能提供证据证明在取得商品房准许交付使用证后通知朱彦一办理房屋入住手续。根据双方主合同第十条的约定，出卖人变更环境布局的应与买受人进行协商。补充协议第九条也约定“本商品房项目为分期规划、分期开发，经规划部门批准的变更、设计单位同意的设计变更，出卖人应当书面通知买受人”。津丽湖公司设置变电设施未通知朱彦一，亦未就此与朱彦一进行过协商。2015年7月朱彦一在与津丽湖公司协商未果后提起诉讼，并未超过合同约定的行使期限。合同解除后，朱彦一要求津丽湖公司退还购房款及相关费用的主张应予支持。鉴于朱彦一交纳的维修基金、契税、预告登记费的收款人为天津市房屋维修基金管理中心等有关单位或行政部门，在办理上述款项退费时，朱彦一与津丽湖公司应相互配合，以免给朱彦一造成损失。如津丽湖公司不予配合或有关部门依照规定对收取的费用不予退还，则由津丽湖公司将上述款项给付朱彦一，朱彦一将相关的票据交付津丽湖公司由其自行处理。对于朱彦一主张的利息损失，朱彦一于2010年12月22日付清全部房款，根据商品房买卖合同第十条的约定，津丽湖公司应自2010年12月23日起给付朱彦一利息损失。对于津丽湖公司提出补充协议第九条已对主合同第十条进行了变更，不应支付利息的抗辩意见，对此分析认为，《天津市商品房买卖合同》及补充协议是津丽湖公司单方预先印制的合同，针对这一格式合同，《中华人民共和国合同法》第三十九条规定，采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。《中华人民共和国合同法》第四十条规定，提供格式条款的一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。本案中，补充协议第九条约定“双方同意本合同第十条变更如下：买受人要求解除合同的，出卖人在买受人解除合同并办理完毕相关手续之日起90天内无息退还已付购房款”，津丽湖公司作为该格式条款的提供者，在对主合同条款进行重大变更时，如此约定其违约责任，明显免除其责任、排除买受人的主要权利，而津丽湖公司又未提请买受人对该条款特别予以注意以尽其提示义务，因此根据《中华人民共和国合同法》第四十条规定，该处约定未遵循公平原则，应属无效。该处约定无效，不影响其余部分，其余部分仍然有效。对津丽湖公司的上述抗辩意见不予采信。建行津城支行系涉诉房屋的抵押权人，鉴于商品房买卖合同予以解除，朱彦一可在办理退房事宜过程中将剩余贷款还清，并到房屋管理部门办理抵押权注销手续。综上，依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第六十条、第九十三条、第九十七条之规定，判决：“一、解除原告朱彦一与被告天津市津丽湖投资有限公司于2010年10月30日签订的《天津市商品房买卖合同》（合同编号：2010-0071574）；二、被告天津市津丽湖投资有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告朱彦一购房款1854782元；三、被告天津市津丽湖投资有限公司于本判决生效之日起十日内，以1854782元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率，给付原告朱彦一自2010年12月23日起至被告实际给付之日期间的购房款利息损失；四、原告朱彦一于本判决生效之日起三十日内向第三人中国建设银行股份有限公司天津津城支行偿还剩余贷款本息；五、原告朱彦一将第四项所述的款项全部还清后一个月内，被告配合原告朱彦一向有关部门办理契税55643.46元、维修基金18547元、所有权预告登记费80元的退费手续。如被告不予配合或有关管理部门依照规定对收取的费用不予退还，则由被告将上述款项给付原告，原告将该款项的票据退还被告，由其自行处理。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11080元，由被告天津市津丽湖投资有限公司承担。”宣判后，上诉人津丽湖公司不服，向本院提起上诉，请求：撤销原审判决，改判驳回被上诉人朱彦一的原审全部诉讼请求，一、二审诉讼费由被上诉人朱彦一负担。主要理由：沙盘、合同附房屋平面图（附件一）是否有变电站的显示，并不代表上诉人津丽湖公司承诺购买的楼盘没有变电站等小区公共设施；被上诉人朱彦一未在法定和约定期限内行使合同解除权，该解除权归于消灭；针对原审认定的上诉人津丽湖公司应退还房款、契税、维修金、预告登记费并支付利息的判决内容，二审法院依法应当驳回；原审认定事实不清，适用法律不当，违反了公平公正的审判原则，请求依法予以改判。被上诉人朱彦一辩称，原判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。原审第三人建行津城支行未到庭参加诉讼。庭后经本院组织询问，其表示同意原审判决。二审期间，双方当事人均未提交新的证据。本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。在本案中，上诉人津丽湖公司在涉诉房屋外设置变电设施，改变了房屋周围的环境布局，且对此并未通知被上诉人朱彦一，也未就此与被上诉人朱彦一进行协商，上诉人津丽湖公司的上述行为构成明显违约，被上诉人朱彦一有权据此提出解除合同。对于被上诉人朱彦一提出解除合同是否超出期限一节，鉴于上诉人津丽湖公司未能提交证据证明其通知被上诉人朱彦一办理入住手续的具体时间，故不能将上诉人津丽湖公司主张的取得《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》的日期认定为解除情形的发生之日，亦不能自此起算被上诉人朱彦一行使解除权的期间。被上诉人朱彦一在知晓上诉人津丽湖公司的违约行为符合解除合同的情形后，以向法院提起诉讼的方式提出解除合同，并不违反法律的强制性规定。据此，原审法院在认定上诉人津丽湖公司构成明显违约的情况下，支持了被上诉人朱彦一关于解除《天津市商品房买卖合同》的诉讼请求，并无不当。在此基础上，原审法院判令由上诉人津丽湖公司向被上诉人朱彦一退还全部购房款，由被上诉人朱彦一在一定期限内向原审第三人建行津城支行偿还涉诉房屋的剩余贷款本息，鉴于本案各方当事人对此均未提出异议，本院对原审法院的上述处理方式予以维持。对于上诉人应否支付利息一节，虽然补充协议中约定如买受人解除合同，则出卖人无息退还购房款，但该约定系上诉人津丽湖公司单方基于自己的意志所作的有利于自己的格式条款，非双方充分协商后达成的意思表示一致；同时，该约定在对于解除合同的情形及责任未作明确区分的情况下，完全免除了上诉人津丽湖公司支付占用购房款期间利息的责任，从而亦排除了被上诉人朱彦一在上诉人津丽湖违约导致合同解除情况下行使权利的机会。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十条之规定，该约定当属无效条款，上诉人津丽湖公司以此作为不支付购房款利息的抗辩依据，于法无据，本院不予支持。对于退还契税、维修基金、所有权预告登记费一节，原审法院的处理方式并无不当，上诉人津丽湖公司仅以上述费用并非该公司收取为由提出上诉，依据并不充分，本院不予支持。另考虑到涉诉房屋还清贷款本息后应及时办理撤销抵押的手续，原审法院对此虽在判决论理部分作出论述，但在判项中未予体现。出于彻底解决当事人之间的争议，更加合理地维护当事人合法权益角度考量，被上诉人朱彦一应在清偿涉诉房屋贷款本息之日起五日内，配合上诉人津丽湖公司办理涉诉房屋撤销抵押的手续。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：一、维持天津市东丽区人民法院（2015）丽民初字第5374号民事判决第一项、第二项、第三项、第五项及案件受理费部分；二、变更天津市东丽区人民法院（2015）丽民初字第5374号民事判决第四项为：被上诉人朱彦一于本判决生效之日起三十日内向原审第三人中国建设银行股份有限公司天津津城支行偿还剩余贷款本息，并于清偿之日起五日内配合上诉人天津市津丽湖投资有限公司办理撤销房屋抵押手续。二审案件受理费21493元，由上诉人天津市津丽湖投资有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 包 颖审 判 员 张晓彤代理审判员 孙 静二〇一六年一月十四日书 记 员 马 丽速 录 员 韩 鹏 关注微信公众号“”