（2015）船民一初字第400号
裁判日期: 2016-01-14
公开日期: 2016-06-14
案件名称
宫本林与岳文立、姚伟物权保护纠纷一审民事判决书
法院
吉林市船营区人民法院
所属地区
吉林市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
宫本林,岳文立,姚伟
案由
物权保护纠纷
法律依据
最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释：第五十七条第一款；《中华人民共和国物权法》：第二十八条，第三十五条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十四条
全文
吉林市船营区人民法院民 事 判 决 书（2015）船民一初字第400号原告宫本林，住吉林市。被告：岳文立，住吉林市。被告：姚伟，住吉林市。委托代理人：董萍，吉林市龙潭区汉阳法律服务所法律工作者，住吉林市。原告宫本林与被告岳文立、姚伟物权保护纠纷一案，本院受理后，依法适用普遍程序公开开庭进行了审理。原告宫本林及其委托代理人陈红、被告姚伟及其委托代理人董萍到庭参加诉讼，被告岳文立经本院公告起诉状副本、追加当事人通知书及开庭船票，公告期满未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告宫本林诉称：2012年3月1日，原告与任建楠签订了房屋买卖合同，约定原告将坐落于吉林市船营区西典花园2号楼1单元402室、建筑面积85.96平方米房屋以40万元价格卖给任建楠，任建楠须在当年12月31日付清全部购房价款，否则原告将收回房屋。合同在履行过程中，任建楠未完全履行合同，于是双方于2015年签订了解除购房合同协议书，即原告退回任建楠支付的部分房款，任建楠退还房屋。但在原告迁入该房屋时，发现被告以任建楠拖欠其借款为由占有该房屋，不予迁出，故原告诉至法院，请求判令：1、被告姚伟从位于吉林市船营区西典花园2号楼1单元402室迁出；2、诉讼费由被告承担。被告岳文立未作答辩，亦未向本院提供证据。被告姚伟辩称：原告所述与事实不符。原告宫本林是任建楠的舅舅，2014年9月16日任建楠与妻子沈博将坐落于船营区长春路西典花园小区2号楼1单元4楼402室房屋转卖给岳文立，双方签订了房屋买卖协议，任建楠以借款方式向岳文立借款15万元，顶替购房款。由姚伟为任建楠担保，因任建楠没有按期还款，由借款担保人姚伟替任建楠将15万元还给岳文立，岳文立将该房屋转卖给姚伟，姚伟同时入住至今。现原告以物权保护为由要求姚伟从该房屋迁出，诉讼请求无理无据。理由是原告于2012年3月1日就将此房屋以40万元的价格卖给任建楠，双方买卖关系成立，任建楠有权处理此房，而且任建楠与岳文立签订的房屋买卖协议在后，根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国物权法》有关规定，该房屋买卖协议已履行，姚伟已获得该房屋的居住权和实际占有权。原告宫本林为证实自己的主张，向本院提供如下证据：1、售房协议书1份，证明原告与任建楠在2012年3月1日签订售房协议书，任建楠购买原告所有的位于吉林市船营区西典花园2号楼1单元402室房屋，约定房屋价款40万元。约定任建楠在2012年12月31日之前必须向原告付清全部房款，办理过户手续，否则原告将收回此房屋并且退回原告支付的款项；2、2015年2月5日签订的协议书1份，证明原告和任建楠解除双方于2012年3月1日签订的售房协议书，原告依约收回该房屋并退回任建楠支付的购房款；3、借条1份，证明任建楠于2014年11月2日和案外人孙石岩有一笔16万元的借款，任建楠父亲任军从原告返还的房款中扣了16万元给案外人孙石岩；4、任军证言1份，证明任建楠同意把拖欠孙石岩的16万元从返还房屋款中扣除；5、2008年8月7日产权调换协议书1份，证明原告通过房屋产权调换的方式取得的房屋产权，该房屋就是本案争议的房屋；6、吉林银行转款凭证1份，证明原告把剩余款项汇款到孙石岩账户上；7、2015年2月12日吉林市龙辰房地产开发公司出具证明1份，证明双方争议的房屋是房屋产权调换房屋，产权调换协议签订后房屋交付了，原告有权居住；8、报警回执1份，证明2015年2月9日任建楠将退还房屋交付宫本林后，宫本林收拾房屋的时候，岳文立和姚伟来了，说他俩与任建楠之间有借款抵押合同，当时原告就报警了。被告姚伟对上述证据的质证意见为：对证据1，签字不是任建楠所签，其本人未出庭，对真实性、合法性均有异议。房屋没有获得产权证，交易无效；对证据2真实性无异议，房屋已经由任建楠卖给姚伟，物权已经转移，这个期间签订的协议是原告对被告的欺诈，损害了姚伟的合法权益；对证据3有异议，借条与本案无关，孙石岩不是本案当事人；对证据4有异议，证人应某某出庭作证；对证据5有异议，证明不了原告获得了房屋的产权；对证据6，不予质证；对证据7真实性无异议，但认为原告属于回迁户，被安置房屋，原告有权居住该房屋，就有权处理该房屋；对证据8有异议，不属实。被告姚伟针对自己的抗辩主张，向本院提供如下证据：1、任建楠、沈博与岳文立签订的房屋买卖协议1份，证明以借款方式给付了任建楠及沈博的购房款15万元，并由姚伟为其担保。实际上是任建楠从岳文立处借款15万元；2、借据1份，证明购房款是以借款方式收取的，约定了偿还的时间；3、还款保证1份，证明由于到期任建楠没有偿还岳文立的借款15万元，姚伟向岳文立出具一个还款保证，保证在2014年12月6日任建楠所借的15万元如果还不上，由姚伟负责偿还；证据1-3，证明由于姚伟替任建楠偿还了岳文立借款15万元，岳文立将本案争议房屋转让给姚伟；4、收条1份，证明任建楠收到了由姚伟替岳文立偿还的15万元；5、离婚协议书1份，证明沈博与任建楠以夫妻名义共同从原告出购买该房屋，又将房屋转卖给岳文立，事后岳文立又把房屋转卖给姚伟，沈博与任建楠的离婚手续是在房屋转卖后办理的；6、录音光盘1份，证明任建楠和姚伟之间的房屋买卖过程及给付情况，原告知道这个情况，事后原告与任建楠解除合同也没告诉姚伟，任建楠和原告合伙欺骗姚伟。原告对上述证据的质证意见为：对证据1真实性有异议，协议书是复印件，被告应某某提供原件。该买卖协议约定内容明显不符合法律规定，房屋价款2012年时候40万元，该协议中才15万元，价款不可能2年内相差这么多。买卖协议中增加了一条手写的任建楠欠购买宫本林房屋协议一份，从增加的内容看，明显卖方者任建楠没有该房屋的所有权，无资格出卖，该合同无效合同。对证据2-5，是复印件，真实性有异议；对证据6，录音是原告和姚伟通电话的录音，原告和姚伟不认识，只是通电话，原告和任建楠的房屋买卖协议解除与任建楠、姚伟及岳文立之间借款无关。针对双方当事人提供的证据，本院综合分析评判如下：对原告提举的证据1、2、3，虽被告姚伟有异议，但未提供反驳证据，且原告提供原件，本院对真实性予以确认；证据4，系证人证言，因证人未出庭接受质询，本院无法核实真伪，故不予采信；证据5-8，本院对真实性予以确认。被告提举证据1、2，当庭提供复印件，但庭后提供证据1、2原件，本院对真实性予以确认；证据3、4，因系复印件，原告有异议，本院不予采信。证据5，因系复印件，原告有异议，本院不予采信。证据6，本院对真实性予以确认。通过双方当事人的举证、质证、陈述及以上分析，本院对以下事实予以确认：宫本林与任建楠系亲属关系。2012年3月1日，宫本林作为甲方与任建楠作为乙方签订售房协议书一份，约定：一、甲方自愿将坐落于吉林市船营区西典花园小区2号楼1单元402室（建筑面积86平方米）房屋出卖给乙方。二、双方议定上述楼层总价款为人民币大写肆拾万圆整，即小写400000元。三、乙方在签订本合同时支付定金，即小写190000元整。四、甲方保证该房产合法、权属清楚、有合法的土地使用权（已交纳土地使用金）。五、办理房产证手续所产生的有关税费由乙方承担，乙方提供有关材料。六、乙方支付定金后于2012年12月31日向甲方付清全部返款余额时，甲方将收回房屋并退回定金。协议签订后，任建楠对该房屋进行了装修并入住。并分别于2012年3月21日、2013年初向宫本林交付购房款14万元和5万元。2015年2月5日，宫本林与任建楠签订协议书一份，载明：甲方宫本林，乙方任建楠。甲方于2012年3月将吉林市西典花园2号楼1单元402室出售给乙方，房屋总价40万元，乙方分两次付给甲方房款19万元，因乙方无力继续付清余款21万元，为此甲方按2012年3月1日签订的售房协议条款第六条约定，于2015年2月5日将吉林市西典花园2号楼1单元402室房屋收回，并将先期乙方付给甲方的预付款19万元退回，甲方扣除乙方所欠18000元，将余额172000元退回乙方，此房屋与乙方无任何关系。2012年3月1日所签的售房协议自行废止。协议签订后，任建楠于2015年2月9日将房屋交还宫本林。现该房屋由姚伟占有。另，位于吉林市船营区西典花园小区是吉林市龙辰房地产开发公司开发棚户区改造，属于房屋产权调换房屋，宫本林是回迁户，被安置于2号楼1单元4楼402室，建筑面积85.96平方米。又，2014年9月16日任建楠向岳文立借款15万元，并将位于吉林市船营区西典花园小区2号楼1单元4楼402室及一部本田思铭轿车作为抵押，借款周期为2个月，如到期不还，抵押物归岳文立所有。该借款担保人为姚伟。同日岳文立与任建楠、沈博签订买卖协议，任建楠将本案争议房屋以15万元卖给岳文立，岳文立将房屋一次性全部付清。本院认为：依据最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释第五十七条规定：“当事人在抵押合同中约定，债务履行期届满抵押权人未受清偿时，抵押物的所有权转移为债权人所有的内容无效。该内容的无效不影响抵押合同其他部分内容的效力。通过姚伟提供证据看，任建楠与岳文立签订借款合同同时，又签订了买卖房屋合同，该买卖房屋合同是为了担保民间借贷合同债权的实现，双方之间真实的法律关系是借贷而非房屋买卖关系。姚伟抗辩其作为任建楠借款担保人代替任建楠偿还岳文立借款15万元，就可以占有该房屋的主张，于法无据，本院不予采纳。宫本林作为房屋被安置人，与任建楠解除房屋买卖合同，宫本林履行返还购房款的义务，任建楠交付房屋，该房屋仍为宫本林所有。关于姚伟与任建楠之间的借贷关系，可以另案解决。现姚伟占有本案争议房屋没有事实和法律依据，本院对宫本林要求姚伟从争议房屋迁出的诉讼请求，本院予以支持。依照《中华人民共和国物权法》第二十八条、第三十五条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国担保法﹥若干问题的解释》第五十七条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：被告姚伟于本判决生效之日起七日内从吉林市船营区西典花园2号楼1单元402室迁出。案件受理费5168元由被告姚伟负担，于本判决生效之日起七日内向本院交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省吉林市中级人民法院。审 判 长 李建华人民陪审员 孙建华人民陪审员 李淑杰二〇一六年一月十四日书 记 员 孙 越 来自：