（2015）台民初字第3923号
裁判日期: 2016-01-14
公开日期: 2018-05-30
案件名称
吴秋俤与福州市台江区园林局房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
福州市台江区人民法院
所属地区
福州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
吴秋俤,福州市台江区园林局
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第四十四条第一款，第六十条第一款，第五十八条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款
全文
福建省福州市台江区人民法院民 事 判 决 书（2015）台民初字第3923号原告吴秋俤，男，汉族，1957年1月26日出生，住所地福州市台江区。委托代理人薛恒超，福建三山律师事务所律师。被告福州市台江区园林局，住所地福州市台江区。法定代表人王长春,局长。委托代理人陈玉生，福建豪诚律师事务所律师。原告吴秋俤与被告福州市台江区园林局房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人薛恒超，被告委托代理人陈玉生到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吴秋俤诉称，2006年6月15日，原、被告签订一份《租赁合同》，被告将无产权证的福州市全部租赁给原告。按合同第四条约定。月租金6000元，按第五条约定原告向被告缴纳租赁保证金18000元，按合同第十一条约定违约方应向守约方支付经济损失18000元。该合同履行至2014年8月止双方产生纠纷，被告将原告起诉至台江法院，台江法院将其立为（2014）台民初字第2609号案并于2014.12.2作出民事判决书，该民事判决已认定“由于原告（即本案被告）。台江区园林局未取得讼争场所的产权证，也没有相关职能部门的审批手续”将讼争场所出租（即存有过错），所以据《最高法。关于审理城镇房屋租赁合同纠纷。问题的解释》第三条第一款“。出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。的规定，认定“双方签订的《租赁合同》应属无效合同（即本案租赁合同无效）。”判决：被告吴秋俤（即本案原告）交还场所并承担每月占有使用费6000元。因吴秋俤未反诉台江园林局“负全部过错责任与赔偿该案被告（即本案原告）损失”，对此该案未认定台江园林局承担全部过错责任。吴秋俤不服（2014）台民初字第2609号案判决，提起上诉，福州中院（2015）榕民终字第598号案作出“维持原判”终审生效判决，台江园林局也已申请执行，并于2015年9月22日执行完毕。可被告却未按无效《租赁合同》和（2014）台民初字第2609号民事判决书认定的《租赁合同》无效的事实，返还原告18000元押金。根据《租赁合同》第十一条的约定：违约方应赔偿对方18000元违约损失。为此原告自（2014）台民初字第2609号案判决生效以来，多次找被告要求返还18000元押金与赔偿原告18000元违约损失，被告不允。故请求法院判令：认定被告负《租赁合同》无效全部过错责任，被告返还原告18000元押金，据无效《租赁合同》第11条约定与过错赔偿原告18000元违约损失，两项合计36000元。被告福州市台江区园林局辩称，一、在履行合同过程中一直是原告在违约，被告没有违约行为。二、原告从未向被告申请退还押金，若原告有向被告申请，被告会向原告退还，但原告要提供被告收取押金的收据原件。三、合同无效与违约不同，合同无效是指双方签订合同时的某些因素违反法律规定导致合同无效，违约是指双方履行合同的过程中有违反合同约定的行为，原告将合同无效的原因归结为被告违约，二者不能相提并论，原告要求被告赔偿18000元没有事实和法律依据，因此请求法院驳回原告的诉请。经审理查明，2006年6月15日，以被告福州市台江区园林局为出租方（甲方），原告吴秋俤为承租方（乙方），双方签订了一份《租赁合同》，约定：甲方同意将位于福州市全部，面积约500平方米，租赁给乙方使用；租赁期三年，从二00六年十月一日至二00九年九月三十日止。乙方从二00六年十月一日起至二00九年九月三十日止，每月在10日前向甲方交纳月租金陆仟元人民币，逾期每日按应交金额的5%缴交滞纳金，累积拖欠一个月租金（即超过30天未交租金）甲方有权单方面解除租赁合同，由乙方承担违约责任；订立本合同时，乙方需向甲方缴纳租赁保证金人民币18000元，期满后，甲方确认乙方无违约后全额退还保证金（不计息）；违约责任：甲、乙双方若有一方违反本合同的条款，应向对方支付违约金壹万捌仟元人民币，如违约金不足补偿守约方的经济损失，违约方仍应赔偿不足部分的经济损失；合同还约定其他相关事项。合同签订后，原告向被告支付押金18000元，被告亦将讼争店面交付原告使用。2014年8月，福州市台江区园林局作为原告起诉吴秋俤房屋租赁合同纠纷一案在本院受理，福州市台江区园林局诉请：1、被告吴秋俤立即将坐落于福州市台江区国货路331号南公园2楼全部场所（约500㎡）腾空后返还给原告，并搬离坐落于福州市台江区国货路331号南公园2楼全部场所（约500㎡）。2、被告吴秋俤支付诉争场所的占用使用费（自起诉之日起，按6000元/月的标准计算至被告实际搬离诉争场所止）。2014年12月2日，本院作出（2014）台民初字第2609号民事判决，认定“由于原告福州市台江区园林局未取得讼争场所的产权证，也没有相关职能部门的审批手续，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条：‘出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。……’以及第三条第一款：‘出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。……”的规定，原被告双方签订的《租赁合同》应属无效合同……’并判决：“一、原告福州市台江区园林局与被告吴秋俤于2006年6月15日签订的《租赁合同》无效。二、被告吴秋俤应在本判决生效之日起三十日内腾空搬离坐落于福州市台江区国货路331号南公园2楼全部场所（约500㎡），并将该场所交还给原告福州市台江区园林局……”。而后，吴秋俤不服判决，上诉于福州市中级人民法院，2015年4月20日，福州市中级人民法院作出（2015）榕民终字第598号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。综上事实，本院认为，根据（2014）台民初字第2609号和（2015）榕民终字第598号民事判决书的认定，原告吴秋俤和被告福州市台江区园林局签订的《租赁合同》系无效合同，原告要求被告返还押金18000元的诉讼请求，因原被告签订的《租赁合同》无效，被告理应向原告退还上述押金，且被告亦同意向原告退还押金18000元，故对于原告的该项诉讼请求，本院予以支持。对于原告要求被告承担全部过错责任，并赔偿原告损失18000元的诉讼请求，本院认为，福州市台江区园林局未取得讼争场所的产权证，也没有相关职能部门的审批手续，导致原被告签订的《租赁合同》无效，在被告未向原告出示讼争场所产权证的情况下，原告仍和被告签订了《租赁合同》，造成《租赁合同》无效，原被告双方均有过错,均应承担相应的过错责任，而原告要求被告赔偿损失18000元的依据为“甲、乙双方若有一方违反本合同的条款，应向对方支付违约金壹万捌仟元人民币”，因《租赁合同》无效，原告依此条款要求被告赔偿损失18000元于法无据，故对于原告要求被告负《租赁合同》无效的全部过错责任，并向原告支付损失18000元的诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款以及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、被告福州市台江区园林局应于判决生效之日起十日退还原告吴秋俤押金人民币18000元。二、驳回原告吴秋俤的其他诉讼请求。如果未按指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费700元，由原告吴秋俤负担450元，被告福州市台江区园林局负担250元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于福州市中级人民法院。审 判 长 盛 洁人民陪审员 吴 熙人民陪审员 郑昧旦二〇一六年一月十四日书 记 员 曾 琦附：本案适用的主要法律条款：《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款：依法成立的合同，自成立时生效。第六十条第一款：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第五十八条：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。 微信公众号“”