（2015）通民终字第1596号
裁判日期: 2016-01-14
公开日期: 2016-03-24
案件名称
李喜林与科左中旗国君房地产开发有限公司合同纠纷二审民事判决书
法院
内蒙古自治区通辽市中级人民法院
所属地区
内蒙古自治区通辽市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
李喜林,姜晶,科左中旗国君房地产开发有限公司
案由
合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
内蒙古自治区通辽市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）通民终字第1596号上诉人（原审被告）李喜林，男，1956年4月20日出生，汉族，无职业，现住内蒙古自治区科尔沁左翼中旗。委托代理人郑丽君，内蒙古兴哲律师事务所律师。被上诉人（原审原告）姜晶，女，1976年9月13日出生，汉族，个体，现住内蒙古自治区通辽市科尔沁区。委托代理人张兆贵，科左中旗148法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）科左中旗国君房地产开发有限公司，住所地内蒙古自治区科尔沁左翼中旗。法定代表人赵国君，职务经理。委托代理人赵颖，女，1976年6月11日出生，汉族，该公司职员，现住内蒙古自治区通辽市经济技术开发区。上诉人李喜林因合同纠纷一案，不服内蒙古自治区科尔沁左翼中后旗人民法院（2014）左民初字第3733民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审查明，2011年6月5日原告姜晶与被告李喜林达成拆迁安置补偿合同，被告李喜林将其所有的位于某镇某公司院内的房屋1272.78平方米及土地近10000平方米转给原告姜晶，转让价格现金100万元（已给付被告李喜林），另给商品楼3间带地下室，每间70平方米以上，给付住宅楼二楼70平方米以上1套，与商品楼上下相通，位置为楼房西北角开门街面，北门街面，给成本价车库1间，楼房交付时间为2013年6月30日，转让手续费由原告姜晶承担，如2013年12月30日不能交付楼房，被告李喜林收回院落解除合同。按合同约定2012年11月22日原告姜晶收取被告李喜林成本价车库款30000元。原告科左中旗国君房地产开发有限公司向科左中旗某局建工股提交的建设工程竣工验收备案表表明，开、竣工日期2012年6月5日至2013年11月1日，竣工验收日期为2014年1月17日，备案日期为2014年1月28日。另查，被告李喜林转让给原告姜晶的1272.78平方米房屋已拆迁，近10000平方米土地大部分已使用建筑楼房。原审认为，原告姜晶与被告李喜林之间对楼房的交付时间没有直接证据证明，就本案的事实原告姜晶与被告李喜林签订的房屋买卖合同基本目的已实现，现金100万元原告姜晶已交付被告李喜林，另给付的商品楼3间带地下室及住宅楼1套，开、竣工日期为2012年6月5日至2013年11月1日，竣工验收日期为2014年1月17日，备案日期为2014年1月28日，原告姜晶开发的楼房具备交付条件。被告李喜林以原告姜晶违背房屋买卖合同约定为由要求解除合同，收回院落违背客观事实，因被告李喜林转让的土地大部分已用于建筑楼房。合同的目的已实现，对原告姜晶的诉讼请求，予以支持。被告李喜林要求解除合同的理由不能成立，不予采纳。《中华人民共和国合同法》第九十四条：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形”。所涉及的成本价车库1间（原告姜晶已收取被告李喜林30000元），实际未建筑原告姜晶应采取其他补救措施，但不影响合同基本目的的实现。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条之规定，判决：被告李喜林解除合同行为无效。案件受理费100元，由原告姜晶、被告李喜林各负担50元。一审宣判后，被告李喜林不服，向本院提出上诉意见如下：1、本案双方当事人签订合同后，姜晶除支付了100万元后并没有按照合同约定履行自己的义务。姜晶没有在2013年6月30日交付楼房，截至2013年12月30日，姜晶开发的楼房根本不具备交付条件，而且姜晶也没有按合同约定，在西北角、北面开门。姜晶所建房屋东窄西宽，很不吉利。另外，某家园没有建车库，合同约定的车库不能交付。李喜林多次找姜晶协商处理，但双方未达成一致，姜晶至今也未交付楼房。科左中旗国君房地产开发有限公司向科左中旗某局提交的建设工程竣工验收备案表表明，竣工验收日期为2014年1月17日。由此，姜晶无法按照房屋买卖合同书第四项约定的2013年12月30日交付房屋。李喜林解除房屋买卖合同符合双方合同的约定和《合同法》第九十三条第二款的规定。2、原审判决认定事实和适用法律错误。第一，原审认定李喜林转让给姜晶的1272.78平方米的房屋已经拆迁，近10000平方米的土地大部分已经使用建筑楼房是不正确的。上诉人李喜林转让给姜晶的土地已使用的面积不到1000平方米。另外，被上诉人姜晶没有提交证据证明其通知上诉人李喜林及将楼房交付给上诉人李喜林的事实。被上诉人姜晶出示的光盘和证人周某某的证人证言不能证明其所要证明的问题。第二，原审适用法律错误。按照《合同法》的规定，解除合同包括约定解除和法定解除两种方式。本案是上诉人李喜林按照双方合同约定要求解除合同。原审偏离案件事实和法律，在车库无法实现、没有按期交工、合同中西北角、北面开门等相关约定无法实现、房产证和土地证没有办理过户的情况下，违反当事人书面约定的内容，以合同基本目的已实现，依据《合同法》第九十四条的规定进行判决明显错误。综上，请求二审法院查清事实，撤销原判，依法驳回上诉人的诉讼请求，并判决被上诉人承担本案一、二审诉讼费用。被上诉人姜晶答辩称，上诉人的上诉理由违背客观事实，缺乏证据的支持，于法无据，不能成立。首先，上诉人与被上诉人姜晶之间签订的拆迁安置补偿合同在纠纷发生前已经实际履行。其次，被上诉人姜晶不存在违约行为。车库是否建筑与交付不影响主合同义务的履行和合同目的的实现。被上诉人未建车库仅属一般违约。双方对房屋的状况没有约定，上诉人以房屋形状东宽西窄为由提出被上诉人违约的主张不能成立。虽然被上诉人的工程的验收日期为2014年1月17日，但工程竣工于2013年11月1日，上诉人以工程未经验收不具备交付条件推断被上诉人违约，并要求解除合同的理由不能成立。第三，原审判决查明事实、采信证据及作出的认定客观准确，于法有据。综上，请求二审法院驳回上诉人的上诉，维持一审判决。被上诉人科左中旗国君房地产开发有限公司的答辩意见与被上诉人姜晶的答辩意见一致。二审经审理查明的事实及采信的证据与一审基本一致，本院予以确认。另查明，上诉人李喜林转让给被上诉人姜晶的部分土地已使用建筑楼房。被上诉人姜晶一审提交的光盘不能证明其将争议房屋交付上诉人李喜林的事实，不予采信；证人周某某出庭证言与二审期间证人才某的证言相互矛盾，不予采信。二审期间，被上诉人姜晶提交两份证据：1、争议房屋供热费用交款收据一枚，证明涉案工程在2013年11月1日之前已经竣工，并且具备了交付使用条件；2、其他住户收据七枚，证明部分住户已经接受房屋并且已经入住了，被上诉人没有违约行为。上诉人李喜林对证据1的真实性没有异议，但该份证据证明被上诉人并没有将房屋交付给上诉人的事实。虽争议房屋已经在2013年11月1日竣工，但并不具备交付使用条件。我国法律明确规定没有经验收合格的房屋不得交付使用。被上诉人姜晶的主张不能成立。对证据2的真实性与合法性均有异议，该份证据系被上诉人自行出具并且与法律相违背。被上诉人科左中旗国君房地产开发有限公司同意被上诉人姜晶的举证意见。上诉人李喜林申请证人才某、郎某某出庭作证，其中，证人才某出庭证言拟证明上诉人之子李某并没有将争议房屋借给才某使用，争议房屋是才某向被上诉人姜晶借用，被上诉人姜晶一直没有将争议房屋交付上诉人。证人郎某某出庭证言拟证明争议房屋北侧的门是在2014年10月之后形成的。上诉人李喜林质证认为，证人证言的内容客观真实，能够证明被上诉人姜晶将争议房屋借给才恒，及被上诉人姜晶在2014年1月中旬还占有争议房屋，未向上诉人交付的事实，郎某某的证言能够证明被上诉人姜晶是在上诉人向其送达解除通知书后，在2014年扒开的北门，被上诉人姜晶一直存在违约行为。被上诉人姜晶质证认为，证人才某的自述的内容不具有客观真实性，与被上诉人一审提交的通话录音及证人周某某的证词相违背。证人才某对问题的回答符合客观事实，能够证明争议房屋在2013年12月30日前竣工，且具备交付使用条件的事实。证人郎某某一审未出庭，其证人证言不属于新证据，不予质证。被上诉人科左中旗国君房地产开发有限公司对证人才某、郎某某证言的质证意见与被上诉人姜晶的质证意见一致。本院对被上诉人姜晶、上诉人李喜林二审提交的证据综合认证如下：被上诉人姜晶二审提交的争议房屋供热费用交款收据不能证明涉案工程在2013年11月1日之前已经具备交付使用条件的事实，不予采信。被上诉人姜晶提交的七枚收据不能证明其在履行与上诉人李喜林签订的房屋买卖合同书过程中不存在违约行为的事实，不予采信。证人才某的证言与被上诉人姜晶证人周某某的证言相互矛盾，不予采信。证人郎某某的证言与被上诉人姜晶在二审期间的陈述能够相互印证，故对证人郎某某的证言予以采信。本院认为，上诉人李喜林与被上诉人姜晶签订的房屋买卖合同实为房屋拆迁安置补偿合同，是拆迁人与被拆迁人就被拆除房屋的补偿方式、补偿金额、安置房屋面积等事项达成的协议。合同签订后，被上诉人姜晶已按约定向上诉人李喜林交付现金100万元，并将上诉人李喜林原有的原油脂厂劳动服务公司院内房屋拆除，争议院落亦已部分被使用建筑楼房，合同内容已部分实际履行。根据房屋拆迁安置补偿合同的性质，合同履行过程中，原有房屋、院落将被拆除、使用，被拆迁房屋、院落客观上无法收回。由此，本案中，因房屋已被拆迁、院落已被使用，诉争合同中“如2013年12月30日不能交付房屋甲方（李喜林）收回院落解除合同”的约定内容无法履行，故原审认定上诉人李喜林据此向被上诉人姜晶发出解除合同并收回房屋院落通知的解除行为无效并无不当。上诉人李喜林可就其主张的被上诉人姜晶违反合同约定的行为另诉主张权利。综上，原审判决认定事实基本清楚，适用法律正确，上诉人的上诉理由不能成立，不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人李喜林负担。本判决为终审判决。审 判 长 刘景国审 判 员 王琳琳代理审判员 付淑娥二〇一六年一月十四日书 记 员 道日娜 关注公众号“”