（2015）龙民二初字第00347号

裁判日期: 2016-01-14

公开日期: 2016-05-30

案件名称

徐厚密与葫芦岛市广运二手机动车交易市场有限公司租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

葫芦岛市龙港区人民法院

所属地区

葫芦岛市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

徐厚密,葫芦岛市广运二手机动车交易市场有限公司

案由

租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国物权法》：第三十九条；《中华人民共和国合同法》：第二百一十二条，第二百二十六条，第二百二十七条，第九十四条；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：

全文

葫芦岛市龙港区人民法院民事判决书（2015）龙民二初字第00347号原告徐厚密，男，汉族，个体，住辽宁省锦州市。委托代理人曹小凤，女，汉族，个体，住辽宁省锦州市。委托代理人史涤非，辽宁大鸣律师事务所律师。被告葫芦岛市广运二手机动车交易市场有限公司，住所地葫芦岛市龙港区连湾街道茨山工业��区。法定代表人王志会，该公司经理。委托代理人冯树仁，辽宁开德律师事务所律师。原告徐厚密诉被告葫芦岛市广运二手机动车交易市场有限公司租赁合同纠纷一案，于2015年9月30日向本院提起诉讼，本院受理后，依法由审判员岳英凯担任审判长，与人民陪审员苏剑秋、耿丽梅组成合议庭，书记员王静担任法庭记录，并于2015年12月2日公开开庭进行了审理。原告徐厚密及其委托代理人曹小凤、史涤非，被告葫芦岛市广运二手机动车交易市场有限公司法定代表人王志会及其委托代理人冯树仁到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告徐厚密诉称：原被告双方于2010年4月17日签订《租赁合同书》。合同约定：原告将其位于葫芦岛市龙港区连湾街道茨山工业小区地号03101-053-1XXX的场地（面积10000平方米）及院内东侧的砖混70平方米仓库、砖混151.2平方米二层楼、砖混32平方米偏房和西北侧砖木26.32平方米门卫房、256延长米院墙、81.68平方米铁艺大门、两眼44米深水井、一个配电箱、100KVA变压器及线路设施租赁给被告使用，租赁期限为10年（自2010年4月17日起至2019年4月17日止），第一年租金为人民币15万元，被告应一次性支付给原告。从第二年起，在保证每年租金15万元的基数上，随市场行情变化而递增。被告应于年度租期开始前30日内全额支付当年的租金。同时，在《租赁合同书》第九条终止合同第一款约定，在租赁期内，被告欠交租金超过20日，原告有权终止合同，由此产生的损失由被告承担。《租赁合同书》第八条约定，如若一方违约应赔偿守约方租金款额的50%。该合同签订后，原告依约将��赁物交付给被告使用，被告用于经营二手车交易市场，并于2010年依约支付租金15万元，2011年及2012年支付租金16万元，2013年及2014年支付租金20万元。2015年度租期开始后，被告拒绝依约支付2015年度租金，原告多次与被告协商无果，被告的行为违反合同约定，构成违约，侵害了原告的合法权益，故诉至法院，请求依法判令：一、解除原、被告签订的《租赁合同书》，被告将租赁物恢复原状并返还；二、被告向原告支付拖欠的租金109,150.00元、违约金21,830.00元（暂计至起诉之日）；三、被告向原告支付租赁物的占有使用费，自合同解除之日计起每月2万元计至被告将上述租赁物恢复原状并返还给原告之日止；四、被告承担本案的诉讼费用。被告葫芦岛市广运二手机动车交易市场有限公司辩称：一、原告不具有合同解除权。（一）原告的��除合同通知行为不生效，证明原告未产生约定解除权。2015年4月7日，原告依据《租赁合同书》第九条1款约定，以被告欠交租金超过20日，向被告行使约定的解除权。被告依据合同法96条之规定，向法院提起确认《解除合同通知函》无效和要求确定每年租金的数额，双方继续履行租赁合同诉讼请求。（2015）龙民二初字第142号《民事判决书》认定：“‘市场行情变化’约定过于模糊，该条款属于合同条款约定不明确，在原、被告对约定条款未作出进一步补充协议的情况下，被告以原告未按期支付租金为由发出的《解除合同通知函》并未当然发生法律效力”；（二）原告未履行进行协商补充价款程序，法院应依据法定补充条款作出确定的判决。（2015）龙民二初字第142号《民事判决书》认定：“原被告应就是否履行合同及如何履行合同进行协商，协商不成可诉至法院要求确认履行或解除《租赁合同书》”。原告至法院判决书生效后，从未与被告进行过协商，现直接向法院提起诉讼要求解除合同，应属双方不明确的租金条款不能达成补充协议，被告请求法院依据《合同法》第六十二条第二项规定“价款或报酬不明确的，按照订立合同时履行地的市场价格履行”予以判决。租金条款在未依法确定之前，被告不存在《租赁合同书》的目的根本不能实现根本违约行为，原告未有解除权；（三）履行租金条款不明确发生争议未约定前，不属于违约行为。合同法60条规定，当事人应当按照约定履行义务，2015年租赁合同到期后，被告从未拒绝给付租金，只是原告无根据的增加租金致使被告难于承受，被告对原告递增租金条款约定不明确而发生争��，而非存在不履行合同确定的义务违约行为，原告主张被告违约无根据。二、原告行使租赁合同解除权应受到国有土地使用权所有者的限制。（一）原告租赁的场地是经政府招商引资并批准的选址地点，龙港区人民政府葫龙政【2010】83号、【2011】33号政府文件证明：被告二手车交易有限公司是龙港区人民政府招商引资的项目，被告依据与原告租赁合同设立二手车交易市场。新建地址，主要包括办公区、生活服务区以及2000平方米的车辆展厅，实现投资300万余元，同时该公司税务登记、工商注册等经营审批手续完备，开始正常经营的，原告无解除权情形下，提出诉讼解除合同，属于违约行为，应当承担违约责任；（二）被告与葫芦岛市国土资源局有土地租赁关系，原告解除租赁合同损害国家利益。原告国有土地使用权属于工业用地，2010年4月23日，被告又与葫芦岛市国土资源局签订了租期10年《国有土地使用权租赁合同》，并约定年租金25,837.00元，被告经批准改变了原告工业土地用途，且建立的市场交易使用的商服用地，原告单方解除租赁合同，应受被告与国有土地所有者签订商业用地租赁合同的限制，否则国家利益将受到损害。综上所述，本案应当由法院依法确定租赁费，被告愿意依据确定的租赁费缴纳，所以，原告不具备解除合同权，应依法予以驳回。本院经审理查明：2010年4月17日，原告徐厚密（合同甲方）与被告葫芦岛市广运二手机动车交易市场有限公司（合同乙方）签订《租赁合同书》，合同约定：甲方将其位于葫芦岛市龙港区连湾街道茨山工业小区地号03101-053-1XXX的场地（面积10000平方米）及院内东侧的砖混70平方米仓库、砖混151.2平方米二层楼、砖混32平方米偏房和西北侧砖木26.32��方米门卫房、256延长米院墙、81.68平方米铁艺大门、两眼44米深水井、一个配电箱、100KVA变压器及线路设施租赁给被告使用，租赁期限为10年（自2010年4月17日起至2019年4月17日止），第一年租金（人民币）为15万元整，乙方应一次性支付给甲方。从第二年起，在保证每年租金15万元的基数上，随市场行情变化而递增。乙方应于年度租金开始前30日内全额支付当年的租金。同时，在《租赁合同书》第九条终止合同第1款约定，在租赁期内，若乙方欠交租金超过20日，甲方有权终止合同，由此产生的损失由乙方承担。该合同签订后，原告依约将该场地交付原告使用，被告用于经营二手车市场，并于2010年依约定支付年租金15万元。2011年及2012年支付年租金16万元，2013年及2014年支付年租金20万元。2015年本案原告要求本案被告支付租金24万元，本案被告表示租金过高，不同意支付。��方协商未果，原告徐厚密曾于2015年4月7日向被告葫芦岛广运二手机动车交易市场有限公司发出《解除合同通知函》，限被告于2015年4月17日前搬离此场地并完成交接手续。被告认为其对该场地进行了大量资金投入，且为经营二手车市场又与葫芦岛市国土资源局签订了《国有土地使用权租赁合同》并办理相关手续，原告无权行使合同解除权。并于2015年4月21日就原告没有解除权，每年租金按150,000.00元，给付诉至本院，本院判决驳回其诉讼请求。现原告要求一、解除原、被告之间签订的《租赁合同书》，被告将租赁物恢复原状并返还；二、被告向原告支付拖欠的租金109,150.00元、违约金21,830.00元（暂计至起诉之日）；三、被告向原告支付租赁物的占有使用费，自合同解除之日计起每月2万元计至被告将上述租赁物恢复原状并返还给原告之日止；庭审中原告表示2015年以后的��金可按2013年和2014年租金200,000.00元继续履行，否则解除合同，原告当庭不予认可。上述事实，有双方当事人陈述、租赁合同、国有土地使用证、其他企业公示信息、视频资料、房屋租赁协议、解除合同通知函、（2015）龙民二初字第142号民事判决书、土地使用权租赁合同、证明、文件等证据材料佐证，经开庭质证和本院审查，可以认定。本院认为：原告徐厚密与被告葫芦岛市广运二手机动车交易市场有限公司于2010年4月17日签订的租赁合同是双方在平等、自愿的基础上，本着诚实信用的原则签订的，是双方真实意思表示，该协议合法、有效，应受法律保护。原告徐厚密通过葫芦岛市中级人民法院竞拍取得的国有土地使用权证，根据《物权法》第三十九条规定有权对外出租，对原告的诉讼请求本院��以支持。至于被告辩称,根据（2015）龙民二初字第142号民事判决书解除应进行协商而此次解除租赁合同诉讼前没有进行协商的抗辩主张因没有证据证明,且在庭审中原告明确表示可按2013年和2014年租金标准即200,000.00元继续履行合同,被告当庭未予认可,对此抗辩意见本院不予支持。根据庭审情况，双方虽然在合同中约定租金逐年递增，但所增数额，怎么增，没有明确约定，属约定不明，现根据前几年合同履行的实际情况，结合被告的经营状况，应维持在上一年度的土地使用租赁费较为合理，即年租金200,000.00元。但现原告主张给付租金109,150.00元本院亦予以尊重。另外关于被告提出原告是否改变土地用途及该土地可否对外出租的抗辩主张,本院亦不予采纳，第一，因被告是该租赁物的使用主体,二手车的经营管理一直是被告来完成的,与原告无关。第二，被告举证葫芦岛市土��局将土地租赁其使用的协议书，因不能提交原件,又不能说明复印件的合法来源与原告当庭提交的“土地使用权证”相比，不具有证据力。综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、二百二十六条、二百二十七条、九十四条四款，《中华人民共和国物权法》第三十九条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十六条之规定，判决如下：一、解除原告徐厚密与被告被告葫芦岛市广运二手机动车交易市场有限公司双方于2010年4月17日签订的租赁合同，将该租赁物恢复原状返给原告徐厚密；二、被告葫芦岛市广运二手机动车交易市场有限公司于本判决生效后十日内给付原告徐厚密租金109,150,00元，违约金21,830.00元；三、驳回原告徐厚密的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行支付金钱义务，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2,920.00元，由被告被告葫芦岛市广运二手机动车交易市场有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省葫芦岛市中级人民法院。审　判　长　　岳英凯人民陪审员　　苏剑秋人民陪审员　　耿丽梅二〇一六年一月十四日书　记　员　　王　静关注公众号“”