（2015）朝民初字第55890号
裁判日期: 2016-01-14
公开日期: 2016-08-04
案件名称
北京兰天华宇物业管理有限公司诉张蓓物业服务合同纠纷一案
法院
北京市朝阳区人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
北京兰天华宇物业管理有限公司,张蓓
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款
全文
北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2015）朝民初字第55890号原告北京兰天华宇物业管理有限公司，住所北京市西城区黄寺大街26号院1号楼2层146号（德胜园区）。法定代表人李炜，董事长。委托代理人巢峰，男，1980年7月15日出生。被告张蓓，女，1967年5月6日出生。委托代理人黄春生，男，1964年5月14日出生。原告北京兰天华宇物业管理有限公司（以下称原告）与被告张蓓（以下称被告）物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员罗曼独任审判，公开开庭进行了审理。原告委托代理人巢峰，被告及委托代理人黄春生到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：被告系朝阳区南湖西园507号楼1层104房屋（以下简称涉诉房屋）的业主，建筑面积为100.73平方米。2007年涉诉房屋的开发商与我方签订《前期物业管理服务合同》，约定我方作为涉诉房屋所在小区的前期物业服务企业，物业收费标准3.28元/平方米/月，被告应按年预交下一年的物业费。现被告拖欠2013年1月11日至2015年1月10日期间的物业费，经我方多次催缴未果，现诉至法院要求被告：1、支付2013年1月11日至2015年1月10日期间的物业费7929.46元；2、支付逾期违约金10859.39元。被告辩称：不同意原告诉讼请求。我是涉诉房屋的登记所有权人，房屋面积为100.73平方米。我的邻居106号房屋的业主把我所在楼层的消防通道封堵了，而且还占用了公共空间摆放杂物，原告从未对106房屋的业主不当行为进行通报，也没有对我的意见进行答复，应承担相应的责任，纠正106房屋存在的不当行为，减免我的物业费。同时，原告提供的物业服务卫生、绿化财务收支都存在问题，应当进行整改。不同意支付违约金，违约金数额过高。经审理查明：被告系涉诉房屋登记所有权人，房屋建筑面积100.73平方米。2007年6月18日，涉诉房屋的开发建设单位北京天正中广置业有限公司与原告签订《前期物业管理服务合同》，约定原告为涉诉房屋所在小区提供物业服务，合同期限为自签约之日起至业主大会成立后与新选聘的物业服务企业签订物业管理服务合同生效时止，物业收费标准为3.28元/平方米/月，业主入住时预付年度的物业管理服务费，业主应在入住后每年的11月1日至11月30日按年履行交纳义务。业主逾期交纳物业费的，原告可以从逾期之日起每日加收应缴费用的万分之三的滞纳金。同时，《前期物业管理服务合同》第十七条约定，原告有如下义务：对业主和物业使用人违反《业主临时公约》的行为，采取劝阻、警告等措施督促其改正，情节严重的，可向有管辖权的法院提起诉讼。对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装修和使用等方面法律、法规和有关政策规定的行为，物业管理单位应当制止，并及时向有关管理部门报告。被告提供照片，以证明涉诉房屋同一楼层的106房屋业主存在封堵消防通道、侵占楼道公共空间的行为。原告不认可照片的真实性，并提供照片以证明2013年1月15日原告在小区张贴了《关于禁止在公告区域堆放杂物的告知书》，以及于2013年10月24日拍摄并张贴的针对前述106业主的《整改通知书》，写明前述106房屋外侧通道被封堵，此通道为公共区域属全体业主所有，不允许擅自封堵和占有等内容，以证明其尽到了督促义务，被告对此不予认可。原告提交落款时间为2013年12月15日的书面情况说明，写明涉诉房屋与前述106房屋室外侧通道被封堵，经原告初步调查确定此通道因漏水被前述106房屋业主封堵等内容，上有“齐善杰”签字，原告称其为前述106房屋业主，被告称不认识，因漏水被封堵不属实。经询，原、被告均认可前述106房屋业主封堵了涉诉房屋所在楼层公共区域的门，现在还处在封堵状态。被告提供照片以证明原告提供物业服务在绿化、卫生、地下室管理等方面存在诸多问题，原告对此不认可。上述事实，有《前期物业管理服务合同》、书面情况说明、照片及双方当事人当庭陈述等在案为证。本院认为：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。涉诉房屋开发建设单位与原告签订的《前期物业管理服务合同》对原、被告具有法律约束力，双方应依约履行各自权利义务。该合同中明确约定了涉诉房屋所在小区的物业服务收费标准及交费期间，被告应依约履行，被告提供的照片反映出的物业服务问题原告应予以改进，但被告举证不足以证明原告提供物业服务存在根本违约情形，被告据此不交纳物业费依据不足，本院难以认可。然而，本案原、被告均认可涉诉房屋同一楼层的106房屋业主存在封堵公共区域门道的行为，且现在仍处于封堵状态，影响被告对涉诉房屋的居住使用，原告举证并不足以证明其已经完全、合理地尽到了采取劝阻、警告、制止等措施督促其改正，并及时向有关管理部门报告或向人民法院起诉等义务，有基于此，本院对原告主张的物业费数额进行酌减。被告未按期交纳物业费事出有因，并无明显的恶意，原告在对涉诉房屋提供物业服务过程中亦确有不到位之处，故对于原告主张违约金的诉讼请求本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，判决如下：一、被告张蓓于本判决生效后十日内向原告北京兰天华宇物业管理有限公司支付二0一三年一月十一日至二0一五年一月十日期间的物业费七千元；二、驳回原告北京兰天华宇物业管理有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费135元，由原告北京兰天华宇物业管理有限公司负担85元（已交纳），被告张蓓负担50元（于本判决生效后七日内给付）。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员 罗 曼二〇一六年一月十四日书记员 魏慧彪 来源：百度“”