（2015）仙民初字第1734号

裁判日期: 2016-01-14

公开日期: 2016-04-22

案件名称

王丽贞与莆田市滨海财富广场有限公司商品房预约合同纠纷一审民事判决书

法院

仙游县人民法院

所属地区

仙游县

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

王丽贞,莆田市滨海财富广场有限公司

案由

商品房预约合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第四十四条第一款，第五十二条；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款

全文

福建省仙游县人民法院民 事 判 决 书（2015）仙民初字第1734号原告王丽贞，女，1986年8月1日出生，住仙游县。委托代理人范培水、林婷婷（实习），福建凌龙律师事务所律师，特别代理。被告莆田市滨海财富广场有限公司，住所地仙游县鲤城街道洪桥社区胜南路224号。法定代表人郑宗保。委托代理人王元远、叶建辉（实习），福建理顺律师事务所律师，特别代理。原告王丽贞与被告莆田市滨海财富广场有限公司（以下简称“滨海公司”）商品房预约合同纠纷一案，于2015年3月16日受理后，依法组成合议庭，于2015年6月11日公开开庭进行了审理。原告王丽贞及其委托代理人范培水、被告滨海公司的委托代理人王元远、叶建辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王丽贞诉称：2014年4月2日，原、被告签订“城区中心商城·书香门第商住楼”商品房预约认筹协议书一份，约定被告将其所开发的楼盘“城区中心商城·书香门第商住楼”1号楼704单元出售给原告。该单元预测建筑面积138.67平方米，成交单价9600元／平方米（人民币，下同），成交总价1331232元，付款方式为首付＋按揭方式，其中首付分三次支付，即签订本协议时所付意向金50000元作为第一期首付购房款，2014年5月10日前付清第二期首付款100000元。协议签订当日，原告支付给被告购房款50000元，2014年5月10日，原告又支付给被告购房款100000元，但被告没有任何动工建设所售商品楼盘的行动，被告售房时也没有出示给原告包括商品房预售许可证、建设用地规范许可证、建设工程规划许可证等证件材料，请求判令：1、解除原、被告之间签订的“城区中心商城·书香门第商住楼”商品房预约认筹协议书；2、被告立即退还原告已支付的购房款150000元及利息，利息计算方式：以本金150000元为基数，自2014年5月10日按中国人民银行同期贷款利率计至还清之日止；3、诉讼费用由被告承担。庭审中，原告变更诉讼请求为：1、确认原、被告之间签订的“城区中心商城·书香门第商住楼”商品房预约认筹协议书无效；2、被告立即退还原告已支付的购房款150000元及利息，利息计算方式：以本金150000元为基数，自2014年5月10日按中国人民银行同期贷款利率计至还清之日止；3、诉讼费用由被告承担。被告滨海公司辩称：一、原、被告确于2014年4月2日签订《“城区中心商城·书香门第商住楼”商品房预约认筹协议书》一份。该讼争协议书从名称到条款内容的法律特征均是商品房预约合同，而非商品房预售或销售合同。该讼争协议书第三条约定“基于乙方对本项目商品房的购买意愿，甲方同意乙方先支付人民币伍万元整作为购买1号楼704单元的意向金。……”其真实意思表示明显仅是商品房预约认购，故原告诉称“被告将其开发的楼盘‘城区中心商城·书香门第商住楼’1号楼704单元出售给原告”、“被告将依法不能出售的房屋出售给原告”不是客观事实。二、原告确于协议签订当日向被告支付5万元，于2014年5月10日再支付给被告10万元，但两份收款收据写明款项来源和性质是“收城区中心商城·书香门第商住楼1号楼704单元意向金（预约协议书008号）”，而不是原告诉称的“购房款”。三、被告诉称“被告售房时没有出示给原告包括商品房预售许可证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证等在内的任何所售楼盘可以预售的证件材料。之后，原告多次要求被告出示上述证件材料并明确楼盘建成时间、绿化情况，房屋具体四至、公摊大小、室内结构等等，被告置之不理”，是在无理取闹。1、讼争协议书第一条明确约定楼盘的大概数据，对被告已经办理的国有土地使用证和通过的建筑方案设计进行确认表述，并明确被告“正在申办《商品房预售许可证》”，即明确被告不持有商品房预售许可证。2、讼争协议书是一份商品房预约合同，不是商品房预售或销售合同，其第六条明确约定“乙方应在甲方通知之日起7日内，携本协议和有效身份证件到甲方售楼部签署《商品房买卖合同》。”在商品房预约认购阶段，被告无义务也无法“出示给原告包括商品房预售许可证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证等在内的任何所售楼盘可以预售的证件材料”和“明确楼盘建成时间、绿化情况，房屋具体四至、公摊大小、室内结构等等”。待被告按讼争协议第六条约定通知原告签订《商品房买卖合同》时，当然会“出示给原告包括商品房预售许可证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证等在内的任何所售楼盘可以预售的证件材料”和“明确楼盘建成时间、绿化情况，房屋具体四至、公摊大小、室内结构等等”，以让原告决定是否签订《商品房买卖合同》。四、讼争协议第二条约定“乙方在签订本协议之前已实地察看并认可了本次所预约认筹的1号楼、2号楼工程建设进度现状，没有异议。……”，说明原告当时明知讼争商住楼尚未动工建设，并自愿与被告签订讼争协议。讼争商住楼于2013年5月21日经政府立项备案公示全社会，其建设起止年限为2013年6月至2016年1月，现建设终止期限尚未届满。仙游县国土资源局于2013年6月20日向被告颁发仙游县（2013）字第00073681号建设用地批准书，批准的讼争商住楼的建设工期自2013年6月至2016年1月，现建设工期尚未届满。仙游县建设工程质量安全监督站于2014年7月31日对被告提供的城区中心商城·书香门第商住楼-1#、2#楼及地下室工程各项安全施工文件和资料审查符合条件，向被告核发监督注册登记号2014065《建设工程质量安全监督书》、《建设工程质量安全监督注册登记表》各一份，登记被告的计划开、竣工日期为2014年3月25日至2015年3月25日，故被告早已可以立即合法施工。讼争协议签订后，讼争商住楼仍无法如期开工建设，纯属政府未能完整交付净地违约行为这一不可抗力的原因导致，不是被告本身的主观过错或能力不足导致的。原告具状起诉被告指责被告尚未动工建设，没有事实和法律依据。五、讼争商住楼已经立项备案，取得建设用地规划许可证、建设用地批准书、国有土地使用证，其建筑设计方案经仙游县城乡规划局确认通过，符合商品房预约认购条件，故原被告签订的讼争协议书合法有效。六、讼争协议书不具有我国合同法第52条规定的合同无效的任一情形，原告诉请确认讼争协议无效的主要原因是现阶段房地产价格下滑，是不诚信的表现。综上所述，原告的诉讼请求及其所依据的事实和理由均无事实和法律依据，实属无理和不诚信，请予驳回。原告王丽贞向本院提供以下证据进行证明：1、原告身份证一份，证明：原告的诉讼主体资格。2、商品房预约认筹协议书一份，证明：1、被告向原告出售没有取得任何预售证件的“城区中心商城·书香门第商住楼”1号704单元的房屋；2、协议约定首付部分分三次支付，即签订协议时所付意向金50000元作为第一期首付购房款，2014年5月10日前支付第二期首付款计人民币100000元等。3、收款收据一份，证明：原告在签订协议当日向被告支付第一期首付购房款5万元，2014年5月10日支付给被告第二期首付款10万元，但被告至今未取得商品房预售许可证、建设规划许可证等证件材料，因此被告应依法将上述款项退还给原告。被告滨海公司质证认为，对证据1无异议，对证据2的真实性没有异议，但对原告的部分证明对象有异议，不能证明原告所要证明的“被告向原告出售没有取得任何预售证件的‘城区中心商住·书香门第商住楼’1号楼704单元的房屋”。该协议书无论从文件名称还是内容看，均符合商品房预约合同的法律特征：1、该协书议的名称直接了当就是“商品房预约认筹协议书”，而不是商品房预售或销售合同或协议书。2、该协议第一条对被告已经办理的国有土地使用证和通过的建筑方案设计进行确认表述，并明确被告“正在申办《商品房预售许可证》”，即明确被告不持有商品房预售许可证，不是在预售商品房，仅仅是在为将来的商品房销售预约客户。3、该协议第二条约定“乙方在签订本协议之前已实地察看并认可了本次所预约认筹的1号楼、2号楼工程建设进度现状，没有异议。……”，即原告是明知当时讼争楼盘尚未动工建设，不符合商品房预售条件，只可以预约认购。4、除意向金等首付款进行具体约定外，该协议书对于按揭贷款没有约定准确的时间，只是约定“应于甲方通知后7日内”办理。该协议没有约定商品房竣工和交房时间，没有约定装饰、设备标准承诺，没有约定供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和相关权益、责任，没有约定公共配套建筑的产权归属，没有约定面积差异的处理方式，没有约定办理产权登记的有关事宜。也就是说该协议书缺少建设部《商品房销售管理办法》和国家工商总局《商品房买卖合同示范文本》规定的商品房买卖合同必备的大量条款和内容，仅仅是商品房预约合同。5、该协议第六条明确约定“乙方应在甲方通知之日起7日内，携本协议和有效身份证件到甲方售楼部签署《商品房买卖合同》。乙方已付所有款项须在签署《商品房买卖合同》后全数无息转为购房款的一部分。……”。即该协议仅仅是预约合同，双方将来必须签订正式的《商品房买卖合同》。对证据3的真实性没有异议，但对原告的部分证明对象和内容有异议。原告确于协议签订当日向被告支付5万元，于2014年5月10日再支付给被告10万元，但两份收款收据写明款项来源和性质是“收城区中心商城·书香门第商住楼1号楼704单元意向金（预约协议书008号）”，不是原告所谓的第一期首付购房款、第二期首付款。原告所谓的“但被告至今未取得商品预售许可证、建设规划许可证等证件材料由此被告应依法将上述款项退还给原告”没有事实和法律依据，是不能成立的。原告代理律师提交贵院的《民事诉讼证据清单》写明本案案由为“商品房预约合同纠纷”，是符合本案案情和最高法院有关案由的司法解释的，是正确的。本院审查认为，被告对证据1无异议，故本院对证据1予以采信。对证据2、3，被告对证据的真实性无异议，故本院对证据的真实性予以采信，对其证明对象待后评析。被告滨海公司向本院提供以下证据进行证明：1、营业执照、组织机构代码证、内资企业登记基本情况表各一份，证明被告具备房地产开发、销售的经营范围等主体情况。2、闽发改备（2013）B01027号福建省企业投资项目备案表一份，证明被告的仙游县城区中心商城·书香门第商住楼项目于2013年5月21日已经政府立项备案公示全社会，其建设起止年限为2013年6月至2016年1月，现建设终止期限尚未届满。3、地字第350322201310037号建设用地规划许可证、仙游县（2013）字第00073681号建设用地批准书各一份，证明：1、仙游县城乡规划局于2013年6月18日向被告颁发地字第350322201310037号建设用地规划许可证，核准被告的仙游县城区中心商城·书香门第商住楼项目用地位置在鲤城街道城内街，用地性质为商服用地、住宅用地，用地面积4896.3平方米。2、仙游县国土资源局于2013年6月20日向被告颁发仙游县（2013）字第00073681号建设用地批准书，批准被告的仙游县城区中心商城·书香门第商住楼项目土地坐落置在鲤城街道城内街，用地用途为商服用地-批发零售（商店、商场）、住宅用地-城镇住宅用地（普通住宅），用地面积4896平方米，批准的建设工期自2013年6月至2016年1月，现建设工期尚未届满。4、仙国用（2013）第QY1300号国有土地使用证一份，证明：1、仙游县人民政府于2013年6月21日向被告颁发仙国用（2013）第QY1300号国有土地使用证，核准被告以出让方式取得坐落鲤城街道城内社区“城区中心商城·书香门第商住楼”项目的国有土地使用权，面积4896.3㎡，宗地用途为商服用地-批发零售（商店、商场）、住宅用地-城镇住宅用地（普通住宅）。2、该证项下土地使用权用于银行融资抵押中。3、原、被告在讼争协议书第一条中对上述情况予以如实表述。5、城区中心商城·书香门第商住楼规划建筑设计方案首页，证明：仙游县城乡规划局于2013年9月12日确认通过被告的城区中心商城·书香门第商住楼的建筑设计方案。原被告在讼争协议书第一条中对此予以如实表述。6、房屋建筑面积测绘成果报告书二页，证明：1、仙游县永胜测绘有限公司根据被告委托，于2014年3月14日对被告开发的城区中心商城·书香门第商住楼作出房屋建筑面积测量报告（预测）。2、原被告将上述预测的相关数据比如总建筑面积约17089.44平方米等，在讼争协议书第一条中以如实表述。7、【书香门第】选房单一份，证明：1、原告在被告开展预约认筹优惠活动期间，于2014年4月1日预约选择认购被告开发的城区中心商城·书香门第商住楼1号楼704单元，被告给予9.9折的优惠。2、原告既已享受该优惠，就应诚实信用地履行讼争协议书第二条中有关“愿意在享受认筹期间优惠措施的同时接受本协议及其‘认筹须知’条款的约束”的约定义务。8、监督注册登记号2014065《建设工程质量安全监督书》、《建设工程质量安全监督注册登记表》各一份，证明：仙游县建设工程质量安全监督站于2014年7月31日对被告提供的城区中心商城·书香门第商住楼-1#、2#楼及地下室工程各项安全施工文件和资料审查符合条件，向被告核发监督注册登记号2014065《建设工程质量安全监督书》、《建设工程质量安全监督注册登记表》各一份，登记被告的计划开、竣工日期为2014年3月25日至2015年3月25日。该计划开、竣工日期可以根据实际情况申报变更、延长登记。9、被告的莆滨海（2014）026号文件、举报报告、鲤城派出所证明各一份、仙游县城建监察大队受理单二份，证明：因土地出让方仙游县国土资源局未能按《国有建设用地使用权出让合同》约定完整干净地向被告交付其出让的仙游县PS-2013-3地块（城区中心商城·书香门第商住楼项目用地），该出让地块交界多处土地被相邻土地使用人占用，以致被告无法如期开工建设。为此，被告共计八次向土地出让方仙游县国土资源局请求解决，仙游县国土资源局办公室干部ＸＸ于2014年3月3日签收被告第八次递交的莆滨海（2014）026号文件；被告于2014年4月11日向当地派出所报案，鲤城派出所因此出具相关报案证明；被告分别于2014年4月11日、6月23日向仙游县城建监察大队举报，该大队为此两次出具受理单。故被告的城区中心商城·书香门第商住楼项目用地无法如期开工建设，纯属政府未能完整交付净地违约行为这一不可抗力的原因导致的，不是被告本身的主观过错或能力不足导致的。10、营销代理合同书一份，证明：被告当时将自己的售楼部委托代理销售单位莆田市立丹行房地产代理有限公司、厦门市立丹行置业有限公司管理，而该两公司与被告是两个互不隶属的独立法人单位，在被告听闻相关信息主动应诉前没有告知被告收到贵院之前留置送达在售楼部的诉讼材料，且该两公司现已经离开该售楼部，故被告未收到贵院之前留置送达在售楼部的诉讼材料是客观原因造成的。原告王丽贞质证认为，对证据1、2、3、4、5、6、7、8、9、10的真实性无异议，但对证明对象有异议。证据2不能证明被告有权销售商品房，从期限来看，不可能在6个月之内把楼盘建好。证据4不能证明被告有权销售商品房，被告对土地使用证抵押已告知原告无事实依据，是按被告提供格式合同要求来签订的。被告没有将证据5、证据6口头解释告知原告。被告依法不能销售房屋，被告证据7中主张按协议书第二条中有关“愿意在享受认筹期间优惠措施的同时接受本协议及其‘认筹须知’条款的约束”的约定义务履行没有法律依据。证据8反而证明说被告的竣工时间在2015年3月25日，但是目前没有任何的动工的迹象，没有延长施工申报等，不能证明被告有权销售商品房的权利，被告至今没有实施建工。从内容看，被告根本无法履行合同。证据9是被告与其他单位的材料，与原告无关。另被告既主张政府违约行为，又主张不可抗力，相互矛盾。证据10跟本案没有关联。本院审查认为，原告对证据1、2、3、4、5、6、7、8、9的真实性无异议，本院对上述证据的真实性予以采信。证据1、2、3、4、5、6的证明对象并未超过该证据本身的内容，故本院予以采信。证据7、8、9所要证明的内容跟本案所争议的内容并无实际关联，故本院对证明对象不予采信。证据10因被告已接收诉讼材料并已应诉，本院不予审查。经庭审举证、质证、认证，本院认定本案事实如下：被告滨海公司成立于2012年7月9日，经营范围包括房地产开发、销售等，以出让方式取得位于仙游县鲤城街道城内街地块土地使用权，该宗地编号为PS-2013-3号，经有关主管部门批准建设商品房，名称为“城区中心商城·书香门第商住楼”，相应的地块办理抵押手续，期限至2016年10月。2013年6月18日，被告滨海公司取得“城区中心商城·书香门第商住楼”的建设用地规划许可证，2013年9月12日，仙游县城乡规划局确认通过“城区中心商城·书香门第商住楼”的建筑设计方案。2014年3月14日，仙游县永胜测绘有限公司根据被告滨海公司的委托，对“城区中心商城·书香门第商住楼”作出房屋建筑面积测量报告（预测）。2014年4月2日，原告王丽贞与被告滨海公司签订“城区中心商城·书香门第商住楼”商品房预约认筹协议书一份，主要内容：“甲方：莆田市滨海财富广场有限公司……乙方：王丽贞……一、甲、乙双方共同认可下列事项：本项目总用地面积4896.3平方米，总建筑面积约17089.44平方米，分为1号楼、2号楼，其中，地下室共二层，建筑面积计约5340.78平方米，地上建筑层数12层，地上建筑面积约11748.66平方米，已办妥编号为仙国有（2013）第QY1300号《国有土地使用权证》（此证已办妥融资抵押登记）、建筑方案设计于2013年9月12日由仙游县城乡规划局确认通过，正在申办《商品房预售许可证》。乙方知悉认可上列内容，没有异议。二、乙方在签订本协议之前已实地察看并认可了本次所预约认筹的1号楼、2号楼工程建设进度现状，没有异议。乙方同意本协议特别是‘认筹须知’的内容，愿意在享受认筹期间优惠措施的同时接受本协议及其‘认筹须知’条款的约束。三、基于乙方对本项目商品房的购买意愿，甲方同意乙方先支付人民币伍万元整（￥50000）作为购买1号楼704单元的意向金。该单元预测建筑面积约138.67平方米，成交单价9600元／平方米，成交总价1331232元（大写：人民币壹佰叁拾叁万壹仟贰佰叁拾贰元整。四、乙方购房款人付款方式按下述第2种执行：……2、首付购房款分期支付、余欠购房款按揭贷款支付：乙方分3次支付全部购房款项，其中，本协议签订时所付意向金为第一期首付购房款，计人民币50000元整；2014年05月10日前付清第二期首付购房款，计人民币100000元整；2014年10月31日前付清剩余首付购房款，计人民币251232元整，首付购房款共计人民币401232元整；乙方应于接到甲方通知后7日内，将申请按揭贷款所需材料送交甲方，并至甲方合作金融机构办理相关按揭手续，否则每延迟一日按揭贷款额的1.5‰向甲方支付违约金。……五、本认筹协议对双方具有法律约束力。双方应按西方内容签订《商品房买卖合同》。本协议没有约定的，双方认可今后签订由政府部门提供的《商品房买卖合同》格式条款及其附件的约定内容。六、乙方应在甲方通知之日起7日内，携本协议和有效身份证件到甲方售楼部签署《商品房买卖合同》。乙方已付所有款项在签署《商品房买卖合同》后全数无息转为购房款的一部分。乙方所持有的本协议和收据在签署上述《商品房买卖合同》时交回甲方。……九、若乙方不按照本协议约定的付款时间内付清购房款，应按该部分应付款项的日1‰向甲方支付违约金。逾期付款超过60日的，甲方有权解除本协议，将乙方认筹房屋出售他人，乙方已交意向金不予返还；除意向金以外的其他款项，乙方可以在接到甲方通知后一周内，凭本人身份证和本《书香门第商品房预约认筹协议书》及所付款项收据，至本项目售楼部或本公司予以退还，退还款项不计利息。……2014年4月2日。”2014年4月2日，原告王丽贞向被告滨海公司支付50000元，滨海公司出具收据一份，注明：“收城区中心商城·书香门第商城1号楼704单元意向金（预约协议书008号）”。2014年5月10日，原告王丽贞向被告滨海公司支付100000元，滨海公司出具收据一份，注明：“收城区中心商城·书香门第商城1号楼704单元意向金（预约协议书008号）”。因双方协商未果，原告王丽贞于2015年3月16日诉至本院请求处理。另查明，至本案开庭时，被告滨海公司仍未取得“城区中心商城·书香门第商住楼”预售许可证。根据原告、被告诉辩意见，本院认为本案争议焦点为：一、本案性质是商品房预售合同纠纷抑是商品房预约合同纠纷？二、原告的诉求是否合理？一、本案性质是商品房预售合同纠纷抑是商品房预约合同纠纷？原告王丽贞认为，原、被告签订的商品房预约认筹协议书（以下简称协议书）实质上是商品房预售合同。原告交付给被告滨海公司的150000元款项是购房款而非购房意向金或购房定金。协议书第四条第2款约定，“乙方分3次支付全部购房款项，其中，本协议书签订时所付意向金为第一期首付购房款……”协议书明确约定，原告支付给被告的150000元款项是前两期的购房款，而非购房意向金。协议书包括了原、被告双方的名称、姓名和住所、商品房基本状况及销售方式、总价款、付款方式等，建设用地规划许可证、国有土地使用证、商住楼规划建筑设计方案以及面积测绘成果报告书等显然对楼盘供水、供电等基础设施和公共设施的设计方案等已经明确，协议书还约定了违约责任，具备了商品房买卖合同的主要内容。《商品房销售管理办法》第16条为选择性的条款，并非强制性必须全部涵盖的的条款。协议书为格式合同，系被告滨海公司以预约认筹协议书的形式掩盖预售商品房的非法目的，实际上是直接进行房屋销售而签订的本约，被告也直接向原告收取了购房款。50000元意向金转为第一期首付购房款，被告滨海公司提交的营销代理合同书也证实了被告是在销售商品房的事实。被告滨海公司认为，一、原、被告确于2014年4月2日签订一份《“城区中心商城·书香门第商住楼”商品房预约认筹协议书》。该讼争协议书从名称到条款内容的法律特征均是商品房预约合同，而非商品房预售或销售合同。该讼争协议书第三条约定“基于乙方对本项目商品房的购买意愿，甲方同意乙方先支付人民币伍万元整作为购买1号楼704单元的意向金。……”其真实意思表示明显仅是商品房预约认购。二、原告确于协议签订当日向被告支付5万元，于2014年5月10日再支付给被告10万元，但两份收款收据写明款项来源和性质是“收城区中心商城·书香门第商住楼1号楼704单元意向金（预约协议书008号）”，而不是原告诉称的“购房款”。三、讼争协议书第一条明确约定楼盘的大概数据，对被告已经办理的国有土地使用证和通过的建筑方案设计进行确认表述，并明确被告“正在申办《商品房预售许可证》”，即明确被告不持有商品房预售许可证。本院审查认为，商品房预约合同是房地产开发商与购房者就双方在一定期限内签订商品房买卖合同的协议，诸如“认购书”、“订购单”、“意向书”等形式，属于商品房买卖中的阶段性、预约性行为。而商品房买卖本约合同是根据先前签订的商品房买卖预约合同情况并再次经过充分协商后所签订的内容明确的商品房买卖合同，或由买卖双方直接经过充分协商而签订的正式商品房买卖合同。根据《商品房销售办法》第二条“商品房销售包括商品房现售和商品房预售。”本案应定性为商品房预约合同纠纷。本案的《认筹协议书》，从名称来看，并非是商品房销售合同，被告滨海公司出具的收据载明被告滨海公司所收取的150000元款项系意向金，而非购房款。从《认筹协议书》的内容来看，合同虽对双方当事人基本情况、商品房房号、单价、参考建筑面积、总价（按建筑面积计算）、付款方式等进行了约定，但对商品房的交房标准、交房期限、产权证办理期限等没有进行约定，上述内容系直接影响双方权利义务的重要条款，故本案的《认筹协议书》不具备《商品房销售管理办法》第16条所规定的主要内容，即不具备商品房买卖合同本约的内容。《认筹协议书》第五条明确约定，双方应按本协议内容签订《商品房买卖合同》。本协议没有约定的，双方认可今后签订由政府部门提供的《商品房合同》格式条款及其附件的约定内容，故《认筹协议书》并不是据以确定双方权利义务的商品房销售合同，应认定为预约合同。原告主张本案为商品房买卖合同的意见与事实不符，本院不予采信。二、原告的诉求是否合理？原告王丽贞主张，《城市房地产管理法》及相关的司法解释也规定，未取得商品房预售许可证预售房屋行为无效。故原、被告所签订的《认筹协议书》是无效的，被告滨海公司应返还给原告已支付的购房款150000元并利息。被告滨海公司主张，本案的性质是商品房预约合同纠纷，其公司所收取的150000元是意向金，不是原告所谓的第一期首付购房款、第二期首付款。原告主张被告未取得商品预售许可证，被告应退还150000元给原告没有事实和法律依据，不能成立。本院审查认为，依法成立的合同，受法律保护。原、被告自愿协商一致签订的《认筹协议书》，系双方真实意思表示，没有违反法律禁止性规定，应认定合法有效。据前所分析，本案为商品房预约合同纠纷，原告提供的证据不足以证实《认筹协议书》存在《中华人民共和国合同法》第五十二条所规定的情形，故原告主张与被告所签订的《认筹协议书》无效不能成立，其请求被告退还意向金及支付利息无理，本院不予支持。综上所述，本院认为，《中华人民共和国合同法》规定，依法成立的合同，自成立时生效。当事人应遵守合同约定，诚实履行合同义务。《认筹协议书》没有违反法律法规强制性规定，合法有效，原告请求确认《认筹协议书》无效无理，本院不予支持。原告请求被告退还交纳的款项并主张利息不能成立，应予驳回。根据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第五十二条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：驳回原告王丽贞的诉讼请求。本案受理费人民币一万六千七百八十一元，由原告王丽贞负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于福建省莆田市中级人民法院。审　判　长　　黄慧连审　判　员　　李爱华人民陪审员　　林　凡二〇一六年一月十四日书　记　员　　林　晶附相关法条：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。