（2015）南民初字第1555号
裁判日期: 2016-01-14
公开日期: 2016-03-08
案件名称
宋建萍与张群珍、罗向阳建设用地使用权纠纷一审民事判决书
法院
贵港市港南区人民法院
所属地区
贵港市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
宋建萍,张群珍,罗向阳
案由
建设用地使用权纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第五十一条，第五十八条，第五十二条；《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》：第九条；《中华人民共和国土地管理法（2004年）》：第二条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十四条
全文
广西壮族自治区贵港市港南区人民法院民 事 判 决 书（2015）南民初字第1555号原告宋建萍。被告张群珍。被告罗向阳。原告宋建萍与被告张群珍、罗向阳土地使用权转让合同纠纷一案，本院于2015年9月29日受理后，依法组成合议庭，于2016年1月13日公开开庭审理了本案。书记员李芳花担任记录。原告宋建萍到庭参加诉讼，被告张群珍、罗向阳经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告宋建萍诉称，两被告是母子关系。原告与被告张群珍经友好协商，2013年12月27日，原告与被告张群珍签订了一份《宅基地转让协议》，约定原告购买被告张群珍的一块宅基地，宅基地位于港南区木松岭学校西侧，宅基地长12米，宽8米，面积为112平方米，转让金额60万元。协议签订后，因不能实现合同目的，2014年经过双方协商，两被告同意解除宅基地购买协议，并写一份还钱保证书，约定：“张群珍、罗向阳原借20万和屋地交来20万元，共40万元正，限于2014年5月30日前还清，切不食言”。约定时间到后，经原告多次追索，被告总以各种理由拒不退还。被告不按约定退还宅基地款，构成违约，为此，请求法院判令：1、两被告退还原告购买宅基地款200000元；2、两被告支付上述款项的利息，利息从2014年6月1日起按年利率6%计至本案生效判决确定的履行期限最后一日止；3、两被告承担本案诉讼费。原告对其陈述事实在举证期限内提供的证据有：1、原告身份证复印件一份，证实原告的主体资格；2、2013年12月27日《宅基地转让协议》一份，证实原、被告于2013年12月27日签订该合同，约定被告将一块宅基地转让给原告，总价款600000元，先交200000元，余款办通相关手续后付清；3、收款条一份，证实被告张群珍于2013年12月27日收到原告交来购买宅基地定金200000元的事实；3、保证书一份，证实两被告向原告保证2014年5月30日前还清购买宅基地款200000元给原告；4、中国农业银行交易回单一份，证实原告通过银行向被告转账支付150000元。被告张群珍、罗向阳未作书面答辩，亦未向法庭提交任何证据。经过开庭质证，原告对本院调查收集的证据没有异议。本院认为，原告提供的证据，来源合法，内容真实，符合证据真实性、合法性、关联性特征，本院予以确认。综合全案证据，本院确认以下法律事实：2013年，原告经人介绍认识被告，原告与两被告经协商，由两被告转让位于凤尾岭即港南区木松岭学校西侧的一块宅基地给原告，2013年11月9日，原告即通过其丈夫的账户向被告罗向阳转账支付了150000元。2013年12月27日，原告与被告张群珍签订《宅基地转让协议》一份，协议约定：宅基地长14米、宽8米、面积为112平方米；四邻界址为东面与围墙相邻、西面与空地相接、南面与空地相交、北面与道路为界；转让金额为人民币600000元；付款方式：被告张群珍在未办理好国有土地使用证前先交定金人民币200000元，待被告张群珍办理好国有土地使用证后一次性支付剩余的款人民币400000元整；被告张群珍在2014年12月底前办好原告名下国有土地使用证，办证所需的一切费用由被告张群珍承担；到时若办不了国有土地证，在国家允许范围内，原告仍想要这块宅基地，价格双方再协商决定等内容。原告及被告张群珍在协议上签名并按指模。签订协议当天，原告又向被告罗向阳支付了现金50000元，被告张群珍还出具了《收款条》给原告收执，《收款条》载明：“今收到宋建萍交来购住宅地定金贰拾万元整。”被告张群珍在收到原告上述200000元后，因一直未能办理国有土地使用证，2014年5月初，两被告向原告出具保证书一份，保证书的内容为：“张群珍、罗向阳原借宋建萍贰拾万元和屋地交来贰拾万元，共欠肆拾万元#（400000元#）限于2014年5月30日前还清切不食言。”两被告还在该保证书上签名并盖指模，两被告出具该保证书后，至今未退还200000元购地款给原告。为此，原告诉至法院。另查明，两被告转让给原告的上述宅基地至今未领取有国有土地使用权证书。本院认为，《中华人民共和国合同法》第五十一条规定：“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”换言之，无处分权的人处分他人财产，如果权利人不予追认，并且无处分权的人订立合同后又未取得处分权的，则该合同无效。《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第九条规定：“转让方未取得出让土地使用权证书与受让方订立合同转让土地使用权，起诉前转让方已经取得出让土地使用权证书或者有批准权的人民政府同意转让的，应当认定合同有效。”《中华人民共和国土地管理法》第二条规定，任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。本案中，两被告至今未取得出让土地使用权证书，亦未有批准权的人民政府同意转让，两被告转让国有土地使用权的行为属于无权处分，被告张群珍与原告签订的《宅基地转让协议》无效。合同无效，自始无效；根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”。造成合同无效，原、被告双方均有过错，应当各自承担相应的责任。两被告依无效合同取得的购地款200000元，应当返还给原告，对造成的利息损失由原告自行承担。现原告要求两被告返还宅基地转让款200000元符合法律规定，本院予以支持；对原告请求的利息损失本院不予支持。被告张群珍、罗向阳经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，系对自身依法享有诉权的放弃，由此产生不利于其本人的法律后果，应当自负。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条的规定，判决如下：一、被告张群珍、罗向阳返还原告宋建萍宅基地转让款200000元；二、驳回原告宋建萍的其他诉讼请求。本案受理费4525元，公告费350元，全部由被告张群珍、罗向阳负担。上述债务，义务人应于本判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限的最后一日起二年内，向本院申请执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数加五提出副本，上诉于广西贵港市中级人民法院。同时应在上诉期限届满后起七日内预交案件受理费，款汇至户名为：贵港市中级人民法院—诉讼费；开户行：中国农业银行贵港分行营业部；帐号：45×××93。逾期不交也未提出司法救助申请的，则按自动撤回上诉处理。审 判 长 徐 卫人民陪审员 黄爱娟人民陪审员 蒙美卡二〇一六年一月十四日书 记 员 李芳花附法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤。无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 来自：