（2015）东中法民一终字第1875号
裁判日期: 2016-01-14
公开日期: 2016-08-11
案件名称
侯丽美与杨兰英、钟浩坚房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
广东省东莞市中级人民法院
所属地区
广东省东莞市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
杨兰英,侯丽美,钟浩坚,东莞市诺轩房地产经纪有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
广东省东莞市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）东中法民一终字第1875号上诉人（原审被告）杨兰英，女，汉族，住四川省营山县，公民身份号码为×××8820。委托代理人：龚龑，广东国晖律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：侯丽美，女，汉族，住浙江省富阳市，公民身份号码为×××4222。委托代理人：张玲悦，广东广健律师事务所律师。委托代理人：罗文生，广东广健律师事务所辅助人员。原审被告：钟浩坚，男，汉族，住广东省东莞市，公民身份号码为×××1334。委托代理人：龚龑，广东国晖律师事务所律师。原审第三人：东莞市诺轩房地产经纪有限公司。住所地：广东省东莞市。法定代表人：严灿亮。委托代理人：吴健斌，男，××年××月××日出生，汉族，住广东省东莞市莞城区。上诉人杨兰英因与被上诉人侯丽美及原审被告钟浩坚、原审第三人东莞市诺轩房地产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省东莞市第一人民法院（2014）东一法龙民一初字第298号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。2014年9月2日，侯丽美向原审法院提起诉讼，请求法院判令：1、杨兰英支付侯丽美剩余房款40000元，并支付违约金4800元（自2014年8月2日起至2014年9月1日按每日1%支付至付清之日止）。2、律师费10000元由杨兰英承担。3、杨兰英、钟浩坚承担本案的诉讼费用。侯丽美在第一次庭审时变更诉讼请求，称鉴于杨兰英不承认《房地产买卖及居间合同》约定的房屋总价金额及该合同约定的权利义务，侯丽美依据在房地产管理部门备案的《房地产买卖合同》变更本案的诉讼请求，变更后为：1、杨兰英、钟浩坚支付侯丽美违约金50000元。2、杨兰英支付未付房款12364.7元。3、杨兰英承担侯丽美支付的律师费10000元。4、杨兰英、钟浩坚承担本案的诉讼费用。经审理查明，侯丽美与钟浩坚在东莞市诺轩房地产经纪有限公司（以下简称诺轩公司）的撮合下，于2013年1月30日签订一份《房地产买卖及居间合同》，约定由钟浩坚购买侯丽美位于东莞市石龙镇西湖中路聚豪名轩3幢1411号房屋，房屋转让总价为228000元。钟浩坚于签订合同当日交付侯丽美定金20000元，后又支付侯丽美10000元。钟浩坚在第一次庭审时称，签订《房地产买卖及居间合同》后，钟浩坚不想购买案涉房产，就问杨兰英要不要买房，如果杨兰英想买房，就由杨兰英来购买案涉房产，钟浩坚支付给侯丽美的30000元算作代替杨兰英支付，再由杨兰英另外给回钟浩坚30000元。侯丽美对钟浩坚的上述陈述不予认可，称签订《房地产买卖及居间合同》后，因钟浩坚的银行信用记录有问题而无法贷款，钟浩坚担心无法支付房款会导致解除合同没收定金，就与侯丽美协商由杨兰英来购买案涉房产。后在诺轩公司主持下，侯丽美与钟浩坚、杨兰英协商，在杨兰英接受《房地产买卖及居间合同》权利义务的条件下，由杨兰英来购买案涉房产。诺轩公司对侯丽美的上述陈述予以认可。但杨兰英没有在《房地产买卖及居间合同》上签名。2013年5月17日，侯丽美与杨兰英签订了一份《房地产买卖合同》，合同约定侯丽美将位于东莞市石龙镇西湖中路聚豪名轩3幢1411号的房产转让给杨兰英，房屋转让总价为210000元。合同第二条约定，杨兰英于2013年5月16日前支付第一期房款50000元，于2013年7月16日前支付第二期房款160000元。合同第三条约定，合同签订之日起三十日内，交易双方应携带有关资料到石龙房地产交易所办理过户手续。杨兰英支付最后一期购房款时，侯丽美应同时将过户后的《房地产权证》交付给杨兰英。合同第六条第二款约定杨兰英决定中途不买及逾期15天仍未付清应缴购房款时，作杨兰英悔约处理，合同即告解除，杨兰英所交定金，侯丽美不予退回，已付购房款侯丽美在七日内退回杨兰英，另赔偿侯丽美50000元的违约金，由侯丽美在杨兰英已付房款中扣除。合同第七条约定，办理案涉房产过户所需缴纳的税费，由侯丽美、杨兰英双方按规定各自负责。杨兰英已于2013年5月16日前支付侯丽美68400元，侯丽美亦在2013年5月16日前将案涉房产交付杨兰英使用。后因杨兰英一直未支付第二期购房款，侯丽美于2013年12月25日向原审法院提起诉讼，要求解除侯丽美与杨兰英之间签订的《房地产买卖合同》、杨兰英返还案涉房产并支付违约金50000元。原审法院于2014年3月20日作出（2014）东一法龙民一初字第7号民事判决书，认为《房地产买卖合同》第三条约定，杨兰英支付最后一期购房款时，侯丽美应同时将过户后的《房地产权证》交给杨兰英。由于侯丽美一直未办理出过户后的《房地产权证》，杨兰英有权拒绝向侯丽美支付剩余房款。杨兰英未支付剩余购房款的行为并未构成违约，解除合同的条件未成就，双方应按照《房地产买卖合同》的约定继续履行合同。最终判决驳回侯丽美的全部诉讼请求。该判决已于2014年4月18日生效。2014年5月20日，杨兰英向东莞市地方税务局石龙税务分局缴纳了案涉房产过户的契税7364.7元，并于2014年6月4日领取了过户后的《房地产权证》（房地产权证号：粤房地权证莞字第××号，房地产权属人：杨兰英，房屋坐落：东莞市石龙镇西湖中路聚豪名轩3幢1411号）。因杨兰英领取房产证后未支付剩余房款，侯丽美于2014年9月2日提起了本案诉讼。后杨兰英于2014年9月5日向侯丽美支付了购房款129235.3元。在第一次庭审时，侯丽美主张杨兰英是在接受侯丽美与钟浩坚签订的《房地产买卖及居间合同》权利义务的条件下，由杨兰英来购买案涉房产。该合同约定房产过户的税费是由杨兰英承担。另外杨兰英为了避税，要求将《房地产买卖合同》上的交易价格写成210000元，故案涉房产的交易总价应为228000元。后鉴于杨兰英在庭审中不承认其同意接受《房地产买卖及居间合同》权利义务的事实，故侯丽美依据与杨兰英签订的《房地产买卖合同》变更请求如诉请。侯丽美明确表示不要求解除《房地产买卖合同》，但主张杨兰英未足额支付购房款，已经构成违约，可以参照《房地产买卖合同》第六条第二款的规定支付侯丽美赔偿金50000元。另外，因钟浩坚的原因致使购房价格减少了18000元以及税费的损失，侯丽美要求钟浩坚在25000元的赔偿范围内承担连带赔偿责任。侯丽美主张杨兰英违约造成的损失有：购房款差价18000元、税费损失、提起诉讼的律师费、误工费、利息损失等，杨兰英主张：1、案涉房产过户的契税应由侯丽美承担，杨兰英代侯丽美缴纳的契税7364.7元应抵扣房款。2、杨兰英将5000元房款交给诺轩公司，由诺轩公司转交侯丽美，但诺轩公司代收房款的收据弄丢了，无法提供。3、杨兰英已支付侯丽美全部房款，包括2013年5月16日前支付侯丽美的68400元、2014年9月5日支付侯丽美的129235.3元、代侯丽美缴纳的契税7364.7元、由诺轩公司转交侯丽美的5000元，共计210000元。4、侯丽美与杨兰英对案涉房产交易价格一直是存在争议的，直到2014年10月23日双方才确定为210000元，购房款应在交易价格确定之后一个月内支付，故购房款的支付时间还未到期。5、《房地产买卖合同》第六条约定的违约责任是针对合同解除的情况。在没有解除合同的情况下，不存在支付违约金一说。诺轩公司在庭审时称从未收到杨兰英交给侯丽美的购房款5000元。以上事实有《房地产买卖及居间合同》、《房地产买卖合同》、《房地产权证》、购房收据、《委托代理合同》、发票、民事判决书、生效证明、汇款收据、税收缴款书、房屋登记申请受理单以及原审法院的庭审笔录等附卷为证。原审法院认为，侯丽美同意按照与杨兰英签订的《房地产买卖合同》的约定履行各自的权利义务，原审法院予以确认。侯丽美与杨兰英签订的《房地产买卖合同》系双方的真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方应该按照合同的约定履行各自的权利义务。本案的争议焦点是：一、杨兰英是否足额支付侯丽美购房款；二、杨兰英是否存在违约行为，是否需要支付侯丽美赔偿金；三、钟浩坚是否需要承担赔偿责任。关于第一个争议焦点。杨兰英主张将5000元购房款交给诺轩公司转交侯丽美，但未能提供任何证据予以证明，且诺轩公司对此不予确认，表示从未收过5000元购房款，故原审法院对该主张不予采信，认定杨兰英未支付这5000元购房款。关于杨兰英缴交的契税问题，《房地产买卖合同》第七条约定，办理案涉房产过户所需缴纳的税费，由侯丽美、杨兰英双方按规定各自负责。根据《中华人民共和国契税暂行条例》第一条“在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人为契税的纳税人，应当依照本条例的规定缴纳契税”的规定，办理房产过户需要缴交的契税应由买受人承担。故案涉房产过户需缴纳的契税7364.7元应由杨兰英自行承担。对于杨兰英称契税7364.7元应抵扣房款的主张，原审法院不予采纳。案涉房产交易价格为210000元，杨兰英已支付侯丽美197635.3元（68400元＋129235.3元），尚有购房款12364.7元（210000元-197635.3元）未支付。故杨兰英应支付侯丽美剩余购房款12364.7元，对于侯丽美该诉请，原审法院予以支持。关于第二个争议焦点。杨兰英已于2014年6月4日领取了过户后的《房地产权证》，根据《房地产买卖合同》第三条约定，杨兰英在领取过户后的《房地产权证》时，应同时支付侯丽美最后一期购房款，即杨兰英应在2014年6月4日支付完毕案涉购房款。但杨兰英在领取了过户后的《房地产权证》后，一直未向侯丽美支付剩余购房款141600元（210000元-68400元），直到侯丽美提起诉讼，才在2014年9月5日支付了129235.3元，尚有12364.7元仍未支付。杨兰英逾期支付购房款的行为已经构成违约，侯丽美可以要求杨兰英承担赔偿损失的违约责任。关于赔偿金额，《房地产买卖合同》未对逾期支付购房款，但不解除合同的违约责任进行约定，故原审法院综合考虑侯丽美因杨兰英的违约行为造成的损失情况，并参考《房地产买卖合同》第六条约定，酌情支持赔偿金为20000元。对于侯丽美诉请超出部分，原审法院不予支持。关于第三个争议焦点。《房地产买卖合同》的相对方是侯丽美和杨兰英，杨兰英因逾期支付购房款产生的违约责任应由其个人自行承担。钟浩坚无须承担赔偿责任，对于侯丽美该诉请，原审法院不予支持、侯丽美因本案诉讼产生的律师费10000元，属于诉讼成本，侯丽美要求杨兰英、钟浩坚承担，于法无据，原审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《中华人民共和国契税暂行条例》第一条的规定，原审法院于2014年11月28日作出判决：一、杨兰英应于判决发生法律效力之日起五日内支付侯丽美剩余的购房款12364.7元。二、杨兰英应于判决发生法律效力之日起五日内支付侯丽美赔偿金20000元。三、驳回侯丽美的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审受理费704.56元，保全费520元，共计1224.56元（已由侯丽美预交），由侯丽美负担676.88元，杨兰英负担547.68元。上诉人杨兰英不服原审判决，向本院提起上诉称：原审判决第二项没有合同及法律依据，杨兰英请求本院：依法撤销原审判决第二项。被上诉人侯丽美答辩称：1、原审认定事实有误，杨兰英的首付款实际是38400元，而非原审认定的68400元。而杨兰英应当支付的首付款167635.3元，而非原审认定的197635.3元。所以原审判决第一项有误。2、钟浩坚因案涉物业给付了3万元的定金，与侯丽美应当给付的首期款，原审没有将这两个给付的关系查明。这3万元的性质认定，也是本案权利义务关系及法律查明方面出现了根本性的错误。3、杨兰英的代理人同时代理了有利害关系的当事人，侯丽美、钟浩坚的利益存在利害冲突时，杨兰英的代理人即违背了律师职业的相关规定，所以二审法院应当将本案发回重审。原审被告钟浩坚没有在法定期限内向本院提交书面答辩意见。原审第三人诺轩公司没有在法定期限内向本院提交书面答辩意见。经二审查明，在发生法律效力的（2014）东一法龙民一初字第7号民事判决中，侯丽美与杨兰英双方确认杨兰英已于2013年5月16日前支付了侯丽美68400元。其余事实，原审法院查明清楚，本院予以确认。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。根据杨兰英上诉提出的请求及陈述的理由，本案争议的焦点是侯丽美诉求杨兰英支付的违约赔偿金如何认定。对此，本院分析如下：首先，侯丽美与杨兰英之间的房屋买卖合同关系已有发生法律效力的（2014）东一法龙民一初字第7号民事判决佐证，该判决中反映侯丽美与杨兰英均确认杨兰英于2013年5月16日前支付了侯丽美68400元，余下的购房款根据当事人提供的证据及陈述意见，原审认定为129235.3元正确。那么，杨兰英至2014年9月5日共向侯丽美支付的房款为197635.3元，与合同约定的210000元房价相比，杨兰英还欠12364.7元未付，杨兰英已构成违约。杨兰英以双方对房屋成交价一直存在争议可拒付款反驳，缺乏理据，本院不予支持。其次，由于双方对在合同履行的情况下杨兰英迟延付款无明确约定违约责任，原审法院结合侯丽美因杨兰英迟延付款造成的损失及杨兰英违约情况，并参考双方在《房地产买卖合同》第六条的约定，酌定支付侯丽美20000元并无不当，本院予以维持。最后，侯丽美在诉讼中主张于2013年5月16日前杨兰英只支付了侯丽美38400元，但该主张不足以推翻已发生法律效力的（2014）东一法龙民一初字第7号民事判决中双方确认的事实，本院不予采信。综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费313.69元，由杨兰英负担（已预交）。本判决为终审判决。审 判 长 黎淑娴代理审判员 冯婉娥代理审判员 杨 浩二〇一六年一月十四日书 记 员 罗锦婵附相关的法律条文（节选）：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……。