（2015）鄂武昌民商初字第00763号
裁判日期: 2016-01-14
公开日期: 2016-02-20
案件名称
邵辉与邵国鸣、熊新华房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
武汉市武昌区人民法院
所属地区
武汉市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
邵辉,邵国鸣,熊新华,刘氢,武汉市武昌区房地产公司民主路房管所
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国物权法》：第一百一十七条；《中华人民共和国合同法》：第五十一条，第五十八条；《最高人民法院关于审理城镇房屋��赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第五条第一款，第十三条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十四条
全文
湖北省武汉市武昌区人民法院民 事 判 决 书（2015）鄂武昌民商初字第00763号原告：邵辉。委托代理人：孟庆林，湖北启昊律师事务所律师。委托代理人：周德琼。被告：邵国鸣。被告：熊新华。被告：刘氢。第三人：武汉市武昌区房地产公司民主路房管所，住所地武汉市武昌区三道街45号。法定代表人：孙辉，所长。委托代理人：李军、马家强，湖北谦顺律师事务所律师。原告邵辉诉被告熊新华、邵国鸣房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年5月8日立案受理后，依法由审判员李红鹰担任审判长，与人民陪审员王凯、翁月芬组成合议庭进行审理。在审理过程中，本院认为刘氢、武汉市武昌区房地产公司民主路房管所（以下简称民主路房管所）均与本案有法律上的利害关系，依法通知刘氢、民主路房管所，分别作为本案被告和第三人参加诉讼。因被告邵国鸣下落不明，本院于2015年7月1日在《人民法院报》上向被告邵国鸣公告送达起诉状副本、应诉通知书、举证通知书、开庭传票、合议庭组成人员通知书及廉政监督卡，于2015年10月8日公开开庭进行了审理。原告邵辉及其委托代理人孟庆林、周德琼、被告熊新华���庭参加诉讼，被告邵国鸣、刘氢及第三人民主路房管所经本院合法传唤未到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告邵辉诉称，2007年1月24日，原告的母亲周德琼与原告的父亲邵国鸣经武汉市武昌区人民法院调解离婚，原告随母亲生活，并居住于武汉市武昌区民主大巷24号房屋内。2014年5月28日原告取得该房屋的使用权。邵国鸣趁原告与母亲二人在外打工期间，擅自将该房屋出租给熊新华使用，之后原告向被告邵国鸣、熊新华主张房屋权利被拒绝。原告认为，2014年5月28日武昌区民主大巷24号房屋已确认属于原告，原告是该房屋的合法使用人。被告邵国鸣虽是原告的父亲，但原告父母离婚后，原告随母亲生活，邵国鸣无权处分属于原告的房屋。因此，邵国鸣于2014年8月6日及11月1日与熊新华签订的房屋租赁合同无效，被告邵国鸣、熊新华占有该房屋，��害了原告的合法权利。故原告诉至法院，请求判令：1、熊新华与邵国鸣于2014年8月6日及11月1日签订的房屋租赁合同无效；2、被告邵国鸣、熊新华立即腾空并向原告交付坐落于武汉市武昌区民主大巷24号的房屋；3、本案一切诉讼费用由被告邵国鸣、熊新华承担。庭审中，原告邵辉增加诉讼请求，请求判令熊新华与刘氢于2015年3月25日签订的房屋租赁合同无效，并腾退该房屋。原告邵辉为支持其诉讼请求，提交了以下证据：证据一、身份证、户口簿、暂住人口登记表，拟证明原、被告的身份情况。证据二、武汉市武昌区法院（2007）武区中民初字第103号民事调解书，拟证明原告的父母邵国鸣、周德琼经法院调解离婚，婚生子邵辉由周德琼抚养的事实。证据三、2014年5月28日《武汉市公有房屋住宅租约》，以及2014年6月9日民主路房管所开具的收款收据，拟证明原告是该房屋的承租人，并已交纳房租的事实。证据四、2014年8月6日邵国鸣与熊新华签订的《房屋租赁合同》1份、11月1日邵国鸣与熊新华签订的《房屋出租合同》1份，拟证明邵国鸣与熊新华签订房屋租赁合同，但邵国鸣并非该房屋的合法承租人，其无权处分该房屋的事实。证据五、证人李小元（系邵国鸣的母亲）的证言，拟证明李小元将武昌区民主大巷24号的房屋过户给孙子邵辉的事实。被告熊新华辩称，邵国鸣主动找我，要我租赁诉争房屋，并收取了我5年共计25000元的租金，我对该房屋还进行了装修。现在邵辉要收回房屋，是邵国鸣和邵辉父子二人合伙欺骗我。要我退出诉争房屋就要赔偿我的损失10万元。被告熊新华为支持其主张，提交了以下证据：证据一、身份证，拟证明熊新华及邵国鸣的身份情况。证据二、2014年8月6日邵国鸣与熊新华签订的《房屋租赁合同》1份、11月1日邵国鸣与熊新华签订的《房屋出租合同》1份、《租房附加条件》1份，以及收条2份，拟证明熊新华与邵国鸣签订房屋租赁合同，并按约已提前支付房租的事实。证据三、2015年3月25日熊新华与刘氢签订的《房屋租赁合同》1份，拟证明熊新华将自己租赁的武昌区民主大巷24号房屋的一部分转租给刘氢的事实。被告刘氢未到庭，未作答辩，其于2015年5月25日在本院询问时，陈述其愿意腾退，但原告应支付搬家费。被告刘氢为支持其主张，提交了以下证据：身份证，拟证明刘氢的身份情况。第三人民主路房管所未到庭，未作陈述。第三人民主路房管所为支持其主张，提交了以下证据：组织机构代码证、法定代���人身份证明书，拟证明民主路房管所的主体资格。本院依职权调取以下证据：民主路房管所出具的“民主所直管公房使用权有偿转让资料”，证明2014年4月3日李某与邵辉签订《武汉市公有房屋使用权转让协议》，并已经办理该公有房屋承租权转让手续。经庭审举证、质证，被告邵国鸣、刘氢以及第三人民主路房管所经本院合法传唤未到庭参加诉讼，视为其放弃质证的权利。原告邵辉对被告熊新华提交的证据一的真实性和证明目的无异议；对证据二至三的真实性无异议，但认为因熊新华、刘氢未与本人签订租赁合同，合同无效。原告邵辉对被告刘氢、第三人民主路房管所提交的证据的真实性和证明目的无异议。原告邵辉对本院调取的证据无异议。被告熊新华对原告邵辉提交的证据一、二、四的真实性和证明目的无异议；对证据三的真��性有异议，认为租约是假的；对证据五的真实性有异议，陈述2014年8月熊新华装修该房子时，证人李小元去看房子说房子要过户给邵辉。被告熊新华对被告刘氢、第三人民主路房管所提交的证据的真实性和证明目的无异议。被告熊新华对本院调取的证据的真实性有异议，认为是假的。本院对双方无异议的证据的证明效力予以确认，对双方有争议的证据的证明效力综合当事人陈述及其他有效证据予以认定。经审理查明，邵国鸣系邵辉之父，周德琼系邵辉之母。李小元系邵国鸣之母。2007年1月24日，周德琼与邵国鸣经武汉市武昌区人民法院（2007）武区中民初字第103号民事调解书调解离婚，并协商确定婚生子邵辉由周德琼抚养。2014年4月3日，李小元与邵辉签订《武汉市公有房屋使用权转让协议》，李小元将其承租的坐落于武汉市武昌区民主大巷24号2楼（使用面积24.90平方米）公房的使用权转让给邵辉，李小元、邵辉、邵国鸣在《武汉市公有住房承租权有偿转让申请书》上签名。2014年5月28日，民主路房管所作为出租人与承租人邵辉签订《武汉市公有房屋住宅租约》，明确坐落于武汉市武昌区民主大巷24号2楼房屋由邵辉承租，其中1间实有面积10.35平方米，另1间实有面积14.55平方米。2014年8月6日，邵国鸣与熊新华签订《房屋租赁合同》，约定将坐落于武汉市武昌区民主大巷24号2楼的小房出租给熊新华，租赁期六年，从2014年11月1日起至2020年11月1日止，租金为每月200元，租赁期间押金800元。并载明：“甲方的房屋出租给乙方，甲方保证对房屋享有完整的出租权不存在第三人权利纠纷，乙方才愿意承租该房屋，签订本合同；乙方在甲方允许下将房屋搭暗楼及改造和装修，装修以后，乙方有自主权可对外出租”。邵国鸣收取了熊新华的租金1万元，并出具收条写明“前后给清五年租金，六年还剩一年租金没给”。熊新华随即将该房屋进行了装修和改造，并在该房屋居住至今。2014年11月1日，邵国鸣与熊新华签订《房屋出租合同》，约定将坐落于武汉市武昌区民主大巷24号2楼的大房出租给熊新华，并载明：甲方邵国鸣因用钱需要15000元做生意（作为乙方给甲方的五年租金），乙方一次性付给甲方。熊新华陈述已按合同将五年租金15000元交给邵国鸣，邵国鸣未另行出具收条。2015年3月25日，熊新华与刘氢签订《房屋租赁合同》，约定将坐落于武汉市武昌区民主大巷24号2楼的大房出租给刘氢，租赁期一年，从2015年3月25日起至2016年3月24日止，租金为每月500元，租赁期间押金700元。刘氢在该房屋居住至今。现邵辉认为自己是诉争房屋的���法权利人，邵国鸣无权处分属于该房屋，故诉至法院，请求判如所请。本院认为，2014年5月28日，民主路房管所与邵辉签订《武汉市公有房屋住宅租约》，明确坐落于武汉市武昌区民主大巷24号2楼房屋由邵辉承租。根据《中华人民共和国物权法》第一百一十七条“用益物权人对他人所有的不动产或者动产，依法享有占有、使用和收益的权利。”的规定，邵辉对诉争房屋拥有承租权，依法享有占有、使用、收益的权利，他人无权处分其财产。根据《中华人民共和国合同法》第五十一条“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”的规定，邵国鸣擅自将诉争房屋出租给熊新华，熊新华又转租给刘氢，现邵辉对邵国鸣的行为不予追认，邵国鸣无权对邵辉承租的房屋进行处分，故邵国鸣与熊新华以及熊新华与刘氢签订的房屋租赁合同无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”的规定，邵辉有权请求被告熊新华、刘氢返还诉争房屋，因邵国鸣实际未在诉争房屋居住，不应承担腾退义务。故对原告邵辉的此项诉讼请求予以部分支持。被告熊新华辩称，邵国鸣收取其5年共计25000元的租金，熊新华还对该房屋进行了装修，如腾退原告要赔偿其损失10万元的观点，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。”，以及第十三条“承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。”的规定，对熊新华请求赔偿因该租赁合同无效而受到损失的主张，本院在本案中不予支持。熊新华如有证据，可另行向邵国鸣主张权利。综上，依照《中华人民共和国物权法》第一百一十七条、《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条、第十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告邵国鸣与被告熊新华于2014年8月6日签订的《房屋租赁合同》、2014年11月1日签订的《房屋出租合同》无效。二、被告熊新华与被告刘氢于2015年3月25日签订的《房屋租赁合同》无效。三、被告熊新华、刘氢应于本判决生效之日起三十日内腾退坐落于武汉市武昌区民主大巷24号的房屋。四、驳回原告邵辉其他诉讼请求。本案案件受理费500元，公告费560元，共计1060元，由被告邵国鸣负担（此款原告邵辉已垫付，由被告邵国鸣应于本判决生效之日起十日内给付原告邵辉）。若未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于��北省武汉市中级人民法院。上诉人在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第一款第一项的规定，预交案件受理费，款汇武汉市中级人民法院，收款单位全称：武汉市财政局非税收入汇缴专户武汉市中级人民法院诉讼费分户；账号：07×××93；开户行：农行武汉市民航东路分理处832886。上诉人在上诉期满后七日内仍未预交诉讼费的，按自动撤回上诉处理。发生法律效力的民事判决、裁定、调解书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。申请执行的期间为二年。审 判 长 李红鹰人民陪审员 王 凯人民陪审员 翁月芬二〇一六年一月十四日书 记 员 吴 迪 来源：