（2015）崇民终字第538号
裁判日期: 2016-01-14
公开日期: 2016-03-21
案件名称
赵平与黄家波房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
广西壮族自治区崇左市中级人民法院
所属地区
广西壮族自治区崇左市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
赵平,黄家波
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
广西壮族自治区崇左市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）崇民终字第538号上诉人（一审原告）赵平，农民。委托代理人凌梁珠，广西龙津律师事务所律师。委托代理人罗强，广西龙津律师事务所实习律师。被上诉人（一审被告）黄家波，公务员。上诉人赵平因房屋买卖合同纠纷一案，不服广西壮族自治区龙州县人民法院（2015）龙民初字第545号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年11月17日受理后，依法组成由审判员郑瑾瓀担任审判长，审判员梁飞、代理审判员郑贤文参加的合议庭，于2015年12月17日公开开庭进行了审理。书记员潘秋利担任记录。上诉人赵平及其委托代理人凌梁珠、罗强，被上诉人黄家波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。一审法院经审理查明，原告赵平与被告黄家波系朋友关系，2011年2月14日，双方经协商一致签订了一份《房屋转让协议书》，约定黄家波将位于龙州县龙州镇和谐小区2号楼1单元501号房和房内的家电家具以16.3万元的价格转让给赵平，房款分期支付，双方签订协议书后赵平支付第一期房款（购房定金）6.3万元，在赵平取得房产证并向银行申请二手房贷款后，再向黄家波支付剩余的10万元。双方在合同中还对房屋交付、过户、甲方的承诺保证、违约责任、争议解决方式等事项进行了约定。在签订合同后，赵平按约定向黄家波支付了第一期房款（购房订金）人民币6.3万元，黄家波将房屋交给赵平居住使用。此后，因房屋产权一直未能办理到黄家波的名下，黄家波也无法办理过户手续给赵平。2013年9月起，黄家波因无房居住，多次与赵平协商解除双方的房屋买卖协议，但双方均未能达成一致意见。2015年6月12日晚，赵平邀请了双方的共同朋友何家义、钟锡龙一起到黄家波家，协商解除双方的房屋转让协议，赵平接收了黄家波退还的第一期购房款（购房订金）6.3万元，同意将房屋退还给黄家波。事后赵平反悔，于2015年6月15日向法院起诉，要求判令黄家波履行与其签订的《房屋转让协议书》，将房屋过户登记到其名下，并由黄家波承担本案的诉讼费用。一审法院审理认为，本案争议焦点是双方签订的《房屋转让协议书》的效力应如何认定。赵平主张双方签订的协议书合法有效，应当继续履行；黄家波主张双方签订的协议书违反《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第四款、第六款，《中华人民共和国合同法》第七条、第五十四条，（2007）24号《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》第十一条，建设部第69号令的规定，因此，双方签订的协议书应当认定无效或由法院予以撤销。一审法院认为，双方于2011年2月14日签订的协议书是双方真实意思表示，双方在签订合同后，都应本着诚实信用的原则履行合同约定的义务。在本案中，先是黄家波在签订合同后反悔，多次与赵平协商解除协议，其后，赵平在同意解除合同并收取黄家波退还的第一期购房款后，又反悔不退还房屋给黄家波，双方的行为都违背了《中华人民共和国合同法》第六条确立的诚实信用原则。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”的规定，赵平在2015年6月12日晚收取黄家波退还的第一期购房款时，已经表明双方就解除购房协议达成了一致意见，赵平在收到上述款项后，未按约定退还房屋给黄家波，反而向法院起诉，要求判令黄家波履行与其签订的协议，并将房产过户登记到其名下，对于赵平的这一诉讼请求，不予支持。对于黄家波要求赵平退还房屋的主张，属于反诉请求，在本案庭审过程中向其释明后，其表示不提出反诉，如有必要再另行起诉，因此，对于黄家波的这一请求，本案不予审理。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六条、第九十三条、第九十七条之规定，判决：驳回赵平的诉讼请求。案件受理费3560元，减半收取1780元，由赵平负担。上诉人赵平不服一审判决，上诉称，一审认定事实错误，适用法律错误。双方签订《房屋转让协议书》后，上诉人履行了相应义务，但被上诉人多次要求解除协议，双方于2015年6月12日达成口头协议：双方解除协议，但被上诉人应退还购房定金6.3万元并于6月底前支付赔偿款4.7万元。被上诉人于当天退还购房定金，第二天就反悔，明确表示不再支付赔偿款，并把一些杂物搬到房屋门口堆放，上诉人因此诉至一审法院要求被上诉人继续履行合同，把房屋过户登记到上诉人名下。综上，上诉人的上诉请求合理合法，请求二审法院撤销一审判决，支持上诉人的诉讼请求。被上诉人黄家波辩称，双方当事人对解除《房屋转让协议书》已经达成一致意见。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。综合诉辩双方的意见，对一审查明的事实有以下争议：1、2015年6月12日晚，是赵平还是黄家波邀请何家义、钟锡龙到黄家波家里协商解除房屋转让协议一事；2、2015年6月12日晚，赵平与黄家波就解除房屋转让协议一事达成的协议内容是否为：黄家波退还第一期购房定金6.3万元并支付赔偿金4.7万元；3、双方协商解除房屋转让协议后，是赵平反悔还是黄家波反悔。赵平对争议事实的意见为：1、2015年6月12日晚，是黄家波邀请其朋友何家义、钟锡龙到黄家波家里协商解除房屋转让协议一事；2、2015年6月12日晚，赵平与黄家波就解除房屋转让协议一事达成的协议内容为：黄家波退还第一期购房定金6.3万元并支付赔偿金4.7万元；3、双方协商解除房屋转让协议后，是黄家波反悔。黄家波对一审认定的事实无异议。二审诉讼中，赵平为证实黄家波反悔不想转让房屋而将东西堵在房门口的事实，向本院提交照片两张。黄家波对赵平提交的相片的真实性没有异议，但不予认可赵平的举证意见，其认为，双方原先已经商量好搬离房屋事宜，但赵平迟迟不搬且不接电话，不得已之下才将一部分东西搬到房子门口放下，但不是堵门。二审诉讼中，黄家波没有新证据向本院提交。本院认为，对于赵平提交的证据，虽然黄家波对其真实性没有异议，但对其举证意见不予认可，其亦未能提交其他证据佐证，故对其举证意见本院不予采信。由于双方当事人对争议事实各执一词，且均无证据证实，故对双方争议的事实无法认定。除双方争议的事实外，一审法院认定的其他事实正确，予以确认。根据上诉人的上诉主张和被上诉人的答辩意见，本案争议的焦点为：赵平与黄家波之间是否达成退房协议，如果达成，协议的内容是什么。本院认为，综合全案证据，涉案房屋以黄家波的名额购买的经济适用房。2011年2月14日，黄家波在与赵平经过充分协商后，签订了《房屋转让协议书》，该合同是双方当事人的真实意思表示，且没有违反法律强制性规定，内容合法有效，对双方具有法律约束力。黄家波与赵平签订合同并收取赵平交付的第一期房款（购房定金）6.3万元后即将房屋交付给赵平，赵平据此一直占有和使用诉争房屋。期间双方就解除《房屋转让协议书》及相关事宜有过协商，最后双方于2015年6月12日达成退房协议，黄家波当天即退还第一期购房款（购房定金）6.3万元给赵平。据此，可以确定黄家波与赵平之间已达成退房协议，协议内容为：黄家波退还第一期购房款（购房定金）6.3万元给赵平，赵平退还房屋给黄家波。赵平主张黄家波曾于2013年要求其退房、除了退还已支付的房款6.3万元后还赔偿赵平损失2.7万元，当时赵平都没有接受这个条件，由此可知，2015年6月12日双方达成的退房协议内容应为：退还已支付的房款6.3万元并支付赔偿金4.7万元。本院认为，双方对2015年6月12日晚达成退房协议这一事实没有异议，赵平仅以黄家波曾经有支付赔偿款的表示，主张本案退房约定的内容亦有支付赔偿款的内容没有事实和法律依据，本院不予采信。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3560元，由上诉人赵平负担。本判决为终审判决。审 判 长 郑瑾瓀审 判 员 梁 飞代理审判员 郑贤文二〇一六年一月十四日书 记 员 潘秋利附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 来源：百度搜索“”