（2015）抚中民终字第01728号
裁判日期: 2016-01-14
公开日期: 2016-02-03
案件名称
中国银行股份有限公司抚顺分行、赵清、抚顺绿地置业有限公司房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
辽宁省抚顺市中级人民法院
所属地区
辽宁省抚顺市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
中国银行股份有限公司抚顺分行,赵清,抚顺绿地置业有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国物权法》：第一百七十九条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
辽宁省抚顺市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）抚中民终字第01728号上诉人（原审第三人）：中国银行股份有限公司抚顺分行，住所地抚顺市新抚区。负责人：江洪民，该分行行长。委托代理人：ＸＸ光，该分行职员。委托代理人：曲义安，辽宁新伟律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：赵清，女，汉族，1977年11月17日出生，住沈阳市大东区。被上诉人（原审被告）：抚顺绿地置业有限公司，住所地抚顺经济开发区。法定代表人：樊华，该公司总经理。委托代理人：王耀宇，该公司员工。上诉人中国银行股份有限公司抚顺分行（以下简称中国银行抚顺分行）与被上诉人赵清、抚顺绿地置业有限公司（以下简称绿地置业）房屋买卖合同纠纷一案，不服抚顺市望花区人民法院（2015）抚开民初字第00064号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年12月8日立案并依法组成合议庭，于2015年12月29日公开开庭审理了本案。上诉人中国银行抚顺分行委托代理人ＸＸ光、曲义安，被上诉人赵清，被上诉人绿地置业委托代理人王耀宇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。2015年7月16日，赵清向一审法院诉称：2013年11月18日，赵清、绿地置业签订《商品房买卖合同》，由赵清购买绿地置业出售的位于抚顺经济开发区春华街9-21号1单元501室房屋一套，房屋建筑面积96.96平方米，每平方米4255.21元，总价款412585元。赵清依约向绿地置业交付了首付款132585元并于2014年1月2日与中国银行抚顺分行签订《个人一手住房贷款合同》办理房屋按揭贷款。赵清缴纳房屋维修资金6787元、印花税5元、律师见证费560元。赵清自2014年3月12日至2015年5月12日向中国银行抚顺分行偿还房屋贷款31248.63元。2014年12月4日绿地置业向赵清签发入住通知书，向赵清交付房屋，办理入住手续。赵清缴纳物业费1396元，暖气费2715元，装修垃圾清运费300元。但在办理入住后赵清发现绿地置业房屋并未经过竣工验收。根据《建筑法》第六十一条、《商品房销售管理办法》第四十条规定，绿地置业将未经验收合格的房屋交付赵清违反了双方签订的《商品房买卖合同》约定，违反法律规定的禁止性规定，应视为绿地置业未履行交房义务。绿地置业应赔偿赵清各项经济损失。因商品房买卖合同被解除致使商品房担保贷款合同目的无法实现，应解除与中国银行抚顺分行签订的《个人一手住房贷款合同》。故赵清特诉至法院，请求解除赵清与绿地置业签订的《商品房买卖合同》；判令绿地置业返还赵清首付款132585元并自缴款之日起按中国人民银行同期同类贷款利率给付利息至返还之日止；判令绿地置业赔偿赵清物业费1396元、暖气费2715元、装修垃圾清运费300元、维修资金6787元、印花税5元、律师见证费560元，已付房屋贷款31248.63元，水电押金500元共计43511.63元并自交款之日起按人民银行同期同类贷款利率给付利息至返还之日；请求解除与中国银行抚顺分行签订的《个人一手房贷款合同》；诉讼费由绿地置业承担。绿地置业辩称：赵清所述事实属实，同意赵清前三项诉讼请求但希望能与赵清进一步调解。维修基金不是我们收取的，我们可以协助赵清去房产局办理。物业费因为是直接进入到物业公司账目上，不能由我公司直接返还，我们可以帮助庭外沟通。解释赵清没有实际居住，采暖费我公司也是按空置房40%的标准缴纳给采暖公司，我公司同意按60%返还。中国银行抚顺分行辩称：我方无过错不应因本案的受理受到侵害，法院应明确还款义务人，如还款义务人不按期还款我公司有权处置抵押物。抚顺市望花区人民法院一审查明，2013年11月18日，赵清与绿地置业签订了《商品房买卖合同》，约定由赵清以按揭贷款方式购买绿地置业开发的位于抚顺经济开发区春华街9-21号1单元501号房屋，建筑面积为96.96平方米，总房款412585元。合同签订后，赵清于2013年12月29日缴纳首付款132585。2014年1月2日，赵清与中国银行抚顺分行签订《个人一手住房贷款合同》，约定由赵清向中国银行抚顺分行贷款280000元用于支付其购买的上述房屋购房款，贷款期限20年。借款人以合同项下贷款所购房屋向贷款人提供抵押担保。双方对贷款月利率、还款方式等内容进行了约定。其中合同第十七条约定“借款人已正常还款满6期可以申请提前还款，借款人应提前30个工作日向贷款人提出书面申请，经双方协商同意后予以办理。对于提前还款部分，除计收正常利息外，贷款人有权按还款日使用利率对提前还款金额部分计收一个月利息标准计收补偿金。”合同签订后，中国银行抚顺分行向赵清发放约定数额贷款，截至本案庭审日，赵清按期偿还。另查明，赵清为购买上述房屋另支付物业费1396元、暖气费2715元、装修垃圾清运费300元、住宅专项维修资金6787元、印花税5元、律师见证费560元、水电押金500元。抚顺市望花区人民法院认为，依法成立的合同，应受法律保护，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人协商一致，可以解除合同。合同解除后，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状并有权要求赔偿损失。本案赵清、绿地置业于2013年11月18日签订《商品房买卖合同》，现赵清主张解除合同并退还购房款，赔偿首付款及贷款利息、装修垃圾清运费、印花税、律师见证费，水电押金。绿地置业同意解除并对上述主张无异议，对此予以确认。关于赵清主张由绿地置业赔偿采暖费2715元问题，因该笔费用赵清基于双方合同的订立已实际产生，现因绿地置业未达到交付条件合同解除，绿地置业应予赔付。关于赵清主张由绿地置业赔偿物业费1396元及维修资金6787元问题，绿地置业应在合同解除后配合赵清办理相关退费手续，如有争议，赵清可另行起诉。因商品房买卖合同被解除致使商品房担保贷款合同目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应于支持。本案赵清、绿地置业间签订的商品房买卖合同因已协商一致解除，赵清主张解除与中国银行抚顺分行签订的《个人一手住房贷款合同》于法有据，予以支持。上述贷款合同解除后，赵清尚未履行的贷款终止履行，绿地置业应将赵清已经偿还的贷款归还赵清，将赵清尚未偿还的剩余贷款返还中国银抚顺分行行并依据贷款合同支付因提前偿还贷款产生的其他费用。对该其他费用部分如有争议，绿地置业可在支付后另行主张权利。中国银行抚顺分行在收到绿地置业返还的剩余贷款及因提前偿还贷款产生的其他相关费用后，应立即解除财产抵押手续。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条第一款、第九十七条，《最高人民法院〈关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释〉》第二十四条、第二十五条之规定，判决：一、解除原告赵清与被告抚顺绿地置业有限公司签订的《商品房买卖合同》；二、被告抚顺绿地置业有限公司于判决生效之日起十日内返还原告赵清购房款132585元，并自2013年12月29日起按中国人民银行同期贷款利率给付利息至判决确定给付之日止；三、被告抚顺绿地置业有限公司于判决生效之日起十日内赔偿原告赵清装修垃圾清运费300元、印花税5元、律师见证费560元，水电押金500元及采暖费2715元，以上费用共计4080元；四、解除原告赵清与第三人中国银行股份有限公司抚顺分行签订的《个人一手住房贷款合同》；五、被告抚顺绿地置有限公司于判决生效之日起十日内将原告赵清尚未偿还的贷款返还第三人中国银行股份有限公司抚顺分行并支付因提前偿还贷款产生的其他费用（具体数额以第三人出具的提前还贷明细为准）；六、被告抚顺绿地置业有限公司于判决生效之日起十日内返还原告赵清已经偿还的贷款本金及利息（具体数额以第三人出具的还贷明细为准）。七、上述合同解除后，被告抚顺绿地置业有限公司配合原告赵清办理维修资金及物业费的退费手续；八、驳回原告赵清的其他诉讼请求。负有金钱履行义务的当事人逾期履行，按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3821元，由被告抚顺绿地置业有限公司承担。宣判后，中国银行抚顺分行不服一审判决，向本院提起上诉，请求撤销原审判决第一、四项，上诉人对商品房享有优先受偿权。其主要上诉理由为：中国银行抚顺分行与赵清签订的《个人一手房贷款合同》已生效并履行，购房人解除商品房买卖合同和贷款合同前提是应保护第三人合法权益，贷款合同明确约定所购房屋进行抵押，一审法院在解除合同时没有对上诉人的担保权进行维护，故要求改判。被上诉人赵清辩称：我要求维持一审判决。房屋未经竣工验收，我有权解除合同，绿地应承担解除合同的后果，赔偿我的损失。被上诉人绿地置业辩称：不发表答辩意见，认可一审判决。二审审理期间，中国银行抚顺分行提交了一份抚开房权押字第T201400458号《预售商品房抵押登记备案证明》，证明赵清购买的商品房即抚顺开发区春华街绿地.剑桥9-21号-1-501房地产抵押给中国银行抚顺分行，抵押期限2014年1月7日至2034年1月7日，该预售商品房已在抚顺经济开发区管理委员会房产管理处登记备案。房屋竣工交付使用后六十日内，抵押人须及时向抚顺经济开发区管理委员会房产管理处办理《房屋所有权证》，并办理房地产抵押登记，领取《房屋他项权证》。对上述证据，赵清、绿地置业均未提出异议，该证据能够证明在建房屋已抵押备案，本院予以采信。本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同中买受人请求解除商品房买卖合同及贷款合同的，人民法院应予支持。一审法院判决解除《商品房买卖合同》和《个人一手房贷款合同》，并由绿地置业偿还贷款及利息并无不当。本案关键是中国银行抚顺分行是否能行使优先受偿权。本院认为中国银行抚顺分行提交的《预售商品房抵押登记备案证明》证明已办理了抵押登记备案手续，根据物权法规定：在建房屋也可以进行抵押，另根据《中华人民共和国物权法》第一百七十九条规定，为担保债务履行，债务人或第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权情形，债权人有权就该财产优先受偿。因此中国银行抚顺分行在绿地置业不能清偿的到期债务范围内，对涉案房屋享有优先受偿权。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第（二）款第（一）项之规定，判决如下：一、维持抚顺市望花区人民法院（2015）抚开民初字第00064号民事判决；二、中国银行股份有限公司抚顺分行在抚顺绿地置业有限公司不能清偿的到期债务范围内，对涉案房屋（位于抚顺经济开发区春华街9-21号1单元501房）享有优先受偿权。二审案件受理费100元，由被上诉人抚顺绿地置业有限公司承担。本判决为终审判决。审 判 长 韩 强审 判 员 孙仲义代理审判员 田 丰二〇一六年一月十四日书 记 员 李 慧