（2015）锡民终字第2421号
裁判日期: 2016-01-14
公开日期: 2016-06-06
案件名称
周仁昌、王凤秀与卞建达、雷川玲农村房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
江苏省无锡市中级人民法院
所属地区
江苏省无锡市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
周仁昌,王凤秀,卞建达,雷川玲
案由
农村房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
江苏省无锡市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）锡民终字第2421号上诉人（原审原告）周仁昌。上诉人（原审原告）王凤秀。委托代理人王久月（受周仁昌、王凤秀共同特别授权委托），浙江援手（无锡）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）卞建达。被上诉人（原审被告）雷川玲。委托代理人华浩明（受卞建达、雷川玲共同特别授权委托。上诉人周仁昌、王凤秀因与被上诉人卞建达、雷川玲农村房屋买卖合同纠纷一案，不服无锡市惠山区人民法院（2014）惠前民初字第00375号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院查明：本案讼争无锡市惠山区玉祁街道ＸＸ村周家巷54号房屋（以下简称周家巷54号房屋）结构为东西两间前后两造，东面一间土地使用权人为周善昌（于1999年4月15日因死亡注销户口），西面一间土地使用权人为周仁昌。周善昌与妻子王南娣婚后共生育三女。王南娣与长女周建新、次女周建妹、小女周建芬均表示：周家巷54号前造房屋的东面一间老房归周仁昌单独所有。卞建达、雷川玲自2012年年底至今居住在周家巷54号房屋的前造内，并对该房屋进行了大范围装修。2013年10月22日，周仁昌、王凤秀以对周家巷54号房屋享有所有权为由诉至法院，请求判令卞建达、雷川玲立即迁出该房屋。该案庭审中，双方当事人对周家巷54号房屋的所有权产生争议，卞建达、雷川玲认为周仁昌已将该房屋出售给自己，向法院提交了两份购房协议。一份为2012年12月29日与周仁昌签订的《购房协议》，内容为：“双方约定，由周仁昌出售老旧房周家巷54号一间宽3.6米，长9米，出售金为壹万元，卞建达在搬进去前付清壹万元，两清。”另一份为2013年1月21日与周仁昌签订的《买卖房协议书》，内容为：“由双方约定，由周仁昌卖老旧房周家巷54号2间宽7.2米，长9米，出售金为贰万元正，卞建达在签字前付清钱款。如周仁昌悔约，以旧房款拾倍补贴，同意签字。”周仁昌、王凤秀否认上述协议的真实性，认为协议中的20000元确已收到，但并非购房款。2014年1月19日，原审法院作出（2013）惠前民初字第0375号民事判决，认定周家巷54号房屋产权存在争议，周仁昌、王凤秀以侵权为由要求卞建达、雷川玲迁出周家巷54号房屋理由不足，遂驳回其诉讼请求。周仁昌、王凤秀不服上诉，二审法院于2014年5月26日作出（2014）锡民终字第0709号民事判决，结论为：驳回上诉，维持原判。2014年8月14日周仁昌、王凤秀再次起诉至法院，形成本案。其认为：2012年底，卞建达、雷川玲以照顾其为由居住到周家巷54号房屋前造内，但之后并未尽到照顾责任。卞建达、雷川玲持有的两份购房协议均系伪造、无效，故再次提起诉讼，请求确认卞建达、雷川玲持有的2012年12月29日《购房协议》及2013年1月21日《买卖房协议》无效，并归还周家巷54号前造房屋。诉讼中，周仁昌、王凤秀对涉案两份购房协议中周仁昌签字及捺印的真实性进行司法鉴定，苏州同济司法鉴定所经原审法院委托进行了鉴定，并出具苏同司鉴所（2014）文鉴字第537号《司法鉴定意见书》，意见为：2013年1月21日的《买卖房协议》及落款日期为2012年12月29日的《购房协议》上落款处“周仁昌”签名字迹与比对材料字迹是同一人书写。以上事实，有土地使用权证、户籍信息证明、情况说明、买卖房协议、购房协议、民事判决书、司法鉴定意见书及当事人陈述等证据在卷佐证。原审法院认为：周仁昌、王凤秀对卞建达、雷川玲持有的两份购房协议真实性提出异议，认为非周仁昌本人所签，但根据司法鉴定结论，上述协议的真实性应当予以确认。违反法律、行政法规强制性规定的合同当属无效，周家巷54号房屋土地性质为集体土地，不允许随意转让，卞建达、雷川玲与周仁昌并非同一集体经济组织成员，不符合向周仁昌购买宅基地房屋的条件，故2012年12月29日及2013年1月21日的两份购房协议均为无效协议。上述协议虽属无效，但双方确有买卖房屋的意思表示，且卞建达、雷川玲已在周家巷54号前造房屋内进行了较长时间居住，并对该房屋进行了大范围的装修。本着尊重现状，维护稳定原则，该房屋不宜进行返还，故对周仁昌、王凤秀要求卞建达、雷川玲返还周家巷54号前造房屋的诉讼请求不予支持。据此，原审法院依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国土地管理法》第六十二条、《江苏省土地管理条例》第三十五条第二款、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、确认周仁昌与卞建达于2012年12月29日签订的《购房协议》及2013年1月21日签订的《买卖房协议》无效；二、驳回周仁昌、王凤秀的其他诉讼请求。一审案件受理费减半收取1150元，鉴定费3000元，共计4150元。由周仁昌、王凤秀负担3575元，由卞建达、雷川玲负担575元。卞建达、雷川玲已负担部分已由周仁昌、王凤秀垫付，卞建达、雷川玲于判决生效后立即将该款直接支付给周仁昌、王凤秀。周仁昌、王凤秀不服原审判决，向本院提起上诉称：1、被上诉人具备返还房屋的客观条件：一是被上诉人自己在老家也有宅基地和房产，且在无锡也有其他合法住房；二是被上诉人在涉案房屋中居住时间不长，未形成稳定居住状态。2、虽然被上诉人对房屋进行了改造和装修，但仅是铺了地砖和刷了墙面，对被上诉人搬离的损失其可以按照装修价值的鉴定结论进行相应补偿。综上，请求二审法院撤销原审判决，依法将本案发回重审或依法改判被上诉人向其返还房屋。被上诉人卞建达、雷川玲辩称：老家房子已经拆掉，其在洛社购置的房子属危房，其想改建但因邻居不同意且可能涉及拆迁而未能成功，故其从未居住。由于无法正常居住，其在2008年开始就在涉案房屋附近租住了，时间长达3年半，之后便与上诉人就涉案房屋达成的买卖。买下后，其已经将涉案房屋拓浇并加盖了一层阁楼，房屋结构已作了重大改变。由于涉案房屋即将拆迁，且上诉人亦不居住，故亦不具备返还的必要。综上，原审法院认定事实清楚、适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。二审查明事实与原审法院已查明事实一致，本院予以确认。本院认为：虽然周仁昌、王凤秀与卞建达、雷川玲之间两份购房协议因违反国家相关法律规定应属无效，但根据司法鉴定结论，该两份购房协议具有真实性，双方具有转让房屋所有权的真实意思表示，卞建达、雷川玲已付清房款且实际入住涉案房屋并进行了装修改造，且上诉人周仁昌、王凤秀亦有其他房屋可供居住，故原审法院认定卞建达、雷川玲因该房屋买卖协议取得的房屋不宜返还，并无不当，本院予以支持。综上，原审判决认定事实清楚、适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2300元，由上诉人周仁昌、王凤秀负担。本判决为终审判决。审判长 潘华明审判员 孙 宏审判员 杜伟建二〇一六年一月十四日书记员 杨 志 关注公众号“”