（2015）官民二初字第1037号
裁判日期: 2016-01-14
公开日期: 2016-12-27
案件名称
焦治霖与云南晟岳房地产开发有限公司、云南企美房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一审民事判决书
法院
昆明市官渡区人民法院
所属地区
昆明市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
焦治霖,云南晟岳房地产开发有限公司,云南企美房地产开发有限公司
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民法通则》：第三十六条第一款；《中华人民共和国合同法》：第九十四条，第九十七条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十四条
全文
云南省昆明市官渡区人民法院民 事 判 决 书（2015）官民二初字第1037号原告：焦治霖，男，汉族，1975年2月22日生，住陆良县。委托代理人：王润福，云南万成律师事务所律师，特别授权代理。被告：云南晟岳房地产开发有限公司。（未到庭）住所：昆明市高新区桂鑫园*幢1-1203。法定代表人：火荣华被告：云南企美房地产开发有限公司。住所：昆明市官渡区羊甫社区义路村***号***室。法定代表人：丁伯钦，董事长。原告焦治霖诉被告云南晟岳房地产开发有限公司、被告云南企美房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2015年8月3日受理本案后，根据原告提供的地址以及联系方式，无法送达被告云南晟岳房地产开发有限公司，本院依法发出公告，公告期满后，本院于2016年1月14日依法组成合议庭，公开开庭审理了本案，原告的委托代理人、被告云南企美房地产开发有限公司的委托代理人均到庭参加诉讼，被告云南晟岳房地产开发有限公司无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。原告诉称：2012年11月24日原告焦治霖与被告云南晟岳房地产开发有限公司、云南企美房地产开发有限公司在羊甫家园义路组团（云路裕庭）项目售楼部签订《认购资格协议书》，约定由原告向被告云南晟岳房地产开发有限公司指定帐户交纳20万元的认购诚意金，被告将位于经济开发区的羊甫家园义路组团（云路裕庭）住宅2栋1905号，D3户型，参考建筑面积109.47㎡在开盘时签订《商品房购销合同》，按照优惠价4800元/㎡出售给原告，所交诚意金自行冲抵购房款，剩余房款由原告在签订《商品房购销合同》时支付。并约定开盘后如原告放弃购房的，由被告返还原告所交全部款项，按15%的年利计算占用款项时间的利息给原告。原告如约支付了认购诚意金。因被告一直不与原告签订《商品房购销合同》，支付了认购诚意金的众多购房者向昆明市官渡区政府反映要求解决，2014年2月27日昆明市官渡区小板桥街道办在《春城晚报》A2版答复，云路裕庭项日不是政府同意建设的回迁房，购买不可能办到房产证。此时原告才知道被告以收取认购诚意金的方式销售房屋是没有经过政府批准的。原告要求被告追款并赔偿损失，被告拒不退款。为此，原告向法院起诉，请求法院判令：1、解除原被告双方签订的《认购资格协议书》；2、被告退还原告所交20万元；3、被告赔偿原告损失9万元；4、本案诉讼费用由被告承担。被告云南企美房地产开发有限公司答辩称：我方与合同无关，原告与云南晟岳房地产开发有限公司签订的合同是2012年11月24日，我公司成立是2012年12月成立的；我不认识原告，也没有向原告收过钱；合同上的章我也不知道是从哪里来的。被告云南晟岳房地产开发有限公司未到庭进行答辩。原告针对其诉请向本院提供了如下证据：1、《认购资格协议书》；2、收款收据、银联单据；3、官渡区小板桥街道办在《春城晚报》A2版的答复。经质证，被告云南企美房地产开发有限公司认为证据1不真实，我方不认识原告也没向原告收过钱；证据2不认可；证据3不真实，是媒体错误的报道，这个建设项目我们的批文是完整的，我们是符合资格的开发商。被告云南企美房地产开发有限公司向本院提供了如下证据：1、公司的营业执照、组织机构代码证、税务登记证、开户许可证，证明公司成立时间是2012年12月4日；2、市长热线回复，证明云路裕庭项目正在报批过程中；3、投资合作协议，证明被告企美是2013年1月10日才从云南恒沃房地产开发有限公司将云路裕庭的部分工程承包下来。经质证，原告认为证据1虽然说明被告是十二月成立，但不能证明我们认购合同上的章不是被告的；证据2足以证明该项目到目前为止都没有办下任何手续；证据3与本案无关。被告云南晟岳房地产开发有限公司未到庭进行质证，也未提交证据。本院认为，原告所举证据1合同双方是原告和被告云南晟岳房地产开发有限公司，能够证明原告与被告云南晟岳房地产开发有限公司存在合同关系，但不能证明被告云南企美房地产开发有限公司为合同相对人；证据2真实合法，本院依法予以采信；证据3与本案无关，本院不予采信。被告云南企美房地产开发有限公司所举证据1真实合法，本院依法予以采信，证据2只能证明该项目正在批复，证据3与本案无关，本院不予采信。综上所述，本院确认以下法律事实：2012年11月24日原告与被告云南晟岳房地产开发有限公司签订了《认购资格协议书》，该协议书上还有被告云南企美房地产开发有限公司的合同专用章。协议约定由原告向被告云南晟岳房地产开发有限公司指定账户交纳20万元的认购诚意金，被告将位于经济开发区的羊甫家园义路组团（云路裕庭）住宅2栋1905号，D3户型，参考建筑面积109.47㎡在开盘时签订《商品房购销合同》，按照优惠价4800元/㎡出售给原告，所交诚意金自行冲抵购房款，剩余房款由原告在签订《商品房购销合同》时支付。并约定开盘后如原告放弃购房的，由被告返还原告所交全部款项，按15%的年利计算占用款项时间的利息给原告。原告于2012年12月10日向被告云南晟岳房地产开发有限公司支付了全部认购诚意金。因被告云南晟岳房地产开发有限公司一直不与原告签订《商品房购销合同》，原告遂诉至法院。另查明，被告云南企美房地产开发有限公司成立于2012年12月4日。本院认为：根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（二）项规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务。”被告云南晟岳房地产开发有限公司于2012年11月24日与原告签订《认购资格协议书》后至今未与原告签订《商品房购销合同》，原告要求解除双方签订的《认购资格协议书》的诉请，有事实和法律依据，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”的规定，被告云南晟岳房地产开发有限公司应当归还原告认购金20万元及赔偿损失。原告说明其违约金是按照中国人民银行同期流动资金贷款利率上浮50%计算至被告退款之日止，估算为9万元，本院认为原告的主张未超出双方约定，于法有据，本院予以支持。根据《中华人民共和国民法通则》第三十六条：“法人是具有民事权利能力和民事行为能力，依法独立享有民事权利和承担民事义务的组织。法人的民事权利能力和民事行为能力，从法人成立时产生，到法人终止时消灭。”的规定，本案中《认购资格协议书》是2012年11月24日签订，但被告云南企美房地产开发有限公司2012年12月4日才成立，在此之前其行为不存在法律效力，原告认为被告云南企美房地产开发有限公司应当承担责任的主张，本院不予支持。据此，本院依照《中华人民共和国民法通则》第三十六条、《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四、第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告焦治霖与被告云南晟岳房地产开发有限公司于2012年11月24日签订的《认购资格协议书》；二、由被告云南晟岳房地产开发有限公司在本判决生效之日起十日内归还原告焦治霖认购金20万元及自2012年12月11日起直至实际清偿之日止的逾期付款利息（按中国人民银行同期流动资金贷款利率上浮50%计算，但不超过原告主张的9万元）；三、驳回原告焦治霖的其他诉讼请求。被告如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5650元，由被告云南晟岳房地产开发有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。本案的申请执行期限为判决生效后二年内。审 判 长 原 媛人民陪审员 李昌平人民陪审员 杨 凡二〇一六年一月十四日书 记 员 蒋佩吟