（2015）江新法会民初字第1044号
裁判日期: 2016-01-14
公开日期: 2016-07-27
案件名称
陈艳辉与陶习刚房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
江门市新会区人民法院
所属地区
江门市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
陈艳辉,陶习刚
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第五十六条，第五十八条；《中华人民共和国民法通则》：第六十一条第一款；《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第二条，第五条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十四条
全文
广东省江门市新会区人民法院民 事 判 决 书（2015）江新法会民初字第1044号原告陈艳辉，男，汉族，住广东省江门市新会区。公民身份号码：×××2215。诉讼代理人薛景欣，是广东江达律师事务所律师。被告陶习刚，男，汉族，住湖南省安化县。公民身份号码：×××1755。原告陈艳辉（下称原告）诉被告陶习刚（下称被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年9月1日立案受理后，依法组成合议庭适用普通程序于同年12月23日公开开庭进行了审理。原告陈艳辉的诉讼代理人薛景欣到庭参加诉讼，被告陶习刚没有到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：被告与原告于2014年3月1日签订租赁合同书，约定被告租赁原告位于江门市新会区会城街道河北葵仔园怀口门面房商铺，以展销红木家具为主的专门批发、零售店。约定租赁期限至2017年4月30日，每月租金25000元，于每月10日前支付，同时约定被告经营期间的水费、电费也自行负担，保证金75000元，如被告提前退租，保证金不予退回等内容。被告承租后，只支付了75000元保证金及缴交了2014年3、4月份的租金，一直欠租，经原告多次催收，被告仍不缴交。2015年6月，被告因经营不下去，在欠下大笔债务后不知所踪，导致债权人报案，原告的铺位门面仍被公安部门查封。故被告所欠的租金及水电费应计至铺位交回给原告之日止。因被告违约不交租金失踪，事实已提前解约，按双方合同约定，应由原告没收保证金，不作抵扣欠款。综上所述，起诉要求：1、判决解除原告与被告于2014年3月1日签订的《租赁合同书》，在解除租赁合同后，原告收回该出租的商铺；2、请求法院判令被告支付拖欠的租金400000元及水电费16450元，合计416450元及违约的利息41978.16元（租金、水电及利息均暂计至2015年8月份，余下欠款直计至判决日止，利息按日利率万分之二点一计付）；3、因被告违约而解约，被告所交押金75000元应由原告没收；4、诉讼费由被告承担。原告为其陈述提供了如下证据：证据1、原告的身份证1份，证明原告主体资格。证据2、被告的身份证1份，证明被告主体资格。证据3、土地承包合同1份，证明原告所出租给被告的铺位是原告所有。证据4、租赁合同书1份、收据19份、用户历月电费情况、新会水务有限公司用水缴费记录、原告水、电费农村商业银行缴费折各1份，证明被告只交了押金75000元和2014年3月、4月租金，从2014年5月起被告拖欠原告租金和水、电费，共拖欠原告租金400000元及水、电费16450元，合计416450元及利息41978.16元（租金、水电及利息均暂计至2015年8月）。被告没有答辩，在举证期限内也没有提交证据。案经审理查明：原、被告于2014年3月1日签订一份《租赁合同书》，约定由原告将坐落于江门市新会区会城街道河北村土名“葵仔园怀口”的门面房出租给被告，每月租金25000元，被告在支付租金的同时将水、电费交给原告，租赁期限自2014年3月1日起至2017年4月30日止，每月10日前支付租金及水、电费，逾期支付租金需按拖欠租金总金额的千分之五计算滞纳金支付给原告，被告在一个月内不付完租金，原告有权解除合同，合同终止收回租赁门面房；合同签订之日被告先付保证金75000元，合同期满被告付清相关费用后，退回保证金给被告，如被告提前退租，保证金不予退回。合同签订当日，被告向原告交付了保证金75000元，并将所租赁的门面房用作红木销售经营场所。被告租赁该门面房后，于2014年3月1日、2014年4月1日交付了两个月的租金共50000元，自2014年5月起没有交付租金。原告经催讨不果，遂提起本讼。另查明，本案中原告出租给被告的门面房没有办理房地产权证，在本案辩论结束前也没有取得建设工程规划许可证。又查明，自2014年5月1日起至2015年8月15日止，被告租赁的门面房产生的水费为535.05元；自2014年5月1日起至2015年8月4日止，被告租赁的门面房产生的电费为15891.97元。上述款项均在原告账户扣缴，被告未依约向原告支付。本院认为：本案是房屋租赁合同纠纷。一、关于原告主张的解除租赁合同并返还涉案房屋的问题。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”的规定，本案于2015年12月23日法庭辨论结束，原告出租的房屋并无办理相应的房地产权证，又无法在法律规定的时间内提交关于出租房屋的建设工程规划许可证，故原、被告签订的涉案租赁合同为无效合同。根据《中华人民共和国合同法》第五十六条“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。……”的规定，对于无效的合同，自始无效，不存在解除的需要，故对原告解除双方之间的租赁合同的主张，本院不予支持。根据《中华人民共和国民法通则》第六十一条“民事行为被确认为无效或者被撤销后，当事人因该行为取得的财产，应当返还给受损失的一方。……”的规定，被告因租赁行为取得原告的涉案房屋，应依法返还给原告。二、关于原告主张的租金及水、电费问题。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”的规定，承租人即被告仍应按照租赁合同中约定的租金标准支付上述房屋占有使用费给原告。原、被告之间的租赁合同约定租金为每月25000元，被告自2014年5月起没有向原告支付相应的租金，故应自2014年5月起以相应的租金标准向原告支付相应的房屋占有使用费给原告，直至被告将所租赁的房屋交回给原告之日止。对于水、电费用，原、被告在合同中约定由被告负担，现双方的租赁合同无效，该水、电费用是被告占有使用租赁房屋期间所产生，被告享受了水、电所产生的利益，根据公平原则，被告在占有房屋期间所产生的水、电费应由被告承担。现原告已交纳上述水费535.05元及电费15891.97元，应由被告支付给原告。三、关于原告主张的违约利息问题。原、被告之间的租赁合同约定如被告逾期支付租金，应按拖欠金额的千分之五向原告支付滞纳金。因原、被告之间的合同无效，该滞纳金约定也无效，不能据此作为计算滞纳金或利息的依据。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”的规定，原告未取得房屋相应的建设条件就将房屋出租给被告，对此原告存在过错，原、被告约定的租赁期间的滞纳金或利息损失，应由有过错的原告承担。原告主张要求被告按日利率万分之二点一支付相应的利息损失依法无据，本院不予支持。四、关于原告主张的没收押金的问题。原、被告虽然在租赁合同中约定了由被告交纳相应的保证金，但该租赁合同无效，则合同中关于保证金的条款亦无效，故原告认为因被告违约而解除合同，主张没收其押金缺乏事实和法律依据，本院不予支持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条“被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。”的规定，因被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，故本院依法作缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条，《中华人民共和国民法通则》第六十一条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告陶习刚应自本判决发生法律效力之日将坐落于江门市新会区会城街道河北土名“葵仔园怀口”的门面房交回给原告陈艳辉。二、被告陶习刚应于本判决发生法律效力之日起十日内支付拖欠的房屋占有使用费（以每月25000元为标准，自2014年5月1日起计至被告陶习刚将本判决第一项规定的门面房交回给原告陈艳辉之日止）及水费535.05元、电费15891.97元给原告陈艳辉。三、驳回原告陈艳辉的其他诉讼请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务或其他义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息或迟延履行金。本案案件受理费为14101元，由原告陈艳辉负担1596元，由被告陶习刚负担12505元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院。审 判 长 苏锦江审 判 员 冯豪德代理审判员 温艳清二〇一六年一月十四日书 记 员 廖雪珍第7页共7页 关注微信公众号“”