（2015）岳民初字第08011号
裁判日期: 2016-01-14
公开日期: 2016-07-05
案件名称
黄欢与张珍珍房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
长沙市岳麓区人民法院
所属地区
长沙市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
黄欢,张珍珍
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第五条，第六十条第一款，第二百一十二条，第二百一十六条
全文
湖南省长沙市岳麓区人民法院民 事 判 决 书（2015）岳民初字第08011号原告黄欢。委托代理人黄兴龙。被告张珍珍。委托代理人郭斌。原告黄欢诉被告张珍珍房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年12月14日立案受理后，依法由审判员周赞适用简易程序，于2016年1月13日公开开庭进行了审理。书记员邱萌担任法庭记录。原告黄欢及其委托代理人黄兴龙、被告的委托代理人郭斌均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告黄欢诉称：原告将位于长沙市岳麓区南路730号门面的一半店铺租赁给原告，在收到原告先后缴纳的25000元后却一直不履行应该履行的义务，甚至经过岳麓区联合人民调解委员会调合后仍不履行，且态度恶劣，因此原告认为被告已违反有关法律，侵害了原告合法权益，依照《合同法》、《民事诉讼法》之相关规定向法院提起诉讼，希望法院依法判决：一、被告返还原告付给被告的25000元；二、被告承担违约责任赔偿原告12000元；三、由被告承担本案诉讼费用。被告张珍珍辩称：第一、被告已经按照合同约定将门面交付给原告，原告的主张没有事实和法律依据。2015年7月29日双方签订的协议明确约定，被告将格子屋左边一竖排分租给原告使用，而不是将门面的一半租给原告，被告按照合同约定将约定的使用面积交付给原告使用，原告交付了租金，被告的义务已经履行。第二、由于双方签订的合同是分租协议，原告以房屋划分面积存在纠纷为由向人民调解委员会进行调解，根据调解内容得知双方都占用了对方的使用面积。在调解委员会的调解下，被告做出让步同意将合同中约定的左边一排增加到门面中间线一半，协议签订后，被告将所属物品清走，但是原告没有按照约定将物品清走并拖欠租金。第三、被告不存在违约行为。原告要求被告承担违约责任没有事实和法律依据，且原告实际使用了门面，其要求退回租金没有事实依据。第四、在本案中，由于原告没有按照合同约定交纳租金，原告已经构成违约，依照合同约定应该承担违约责任。根据合同第二条，原告在签订合同时应该将租金和押金交付给被告，租金为85000元，押金为5000元。原告应该在2015年7月29日之前缴纳9万元。由于原告在创业初期，被告考虑原告情况，租金由原来的一次性交付变更为分三次缴纳，租金必须在2015年9月2日前缴清，否则被告有权收回门面。截止至本案开庭，原告只缴纳了25000元，原告构成严重违约。根据合同第三条约定，原告除了支付所欠款项外每月向被告支付所欠款10%的违约金并扣除押金。因此，本案是因为原告违约才导致合同解除，原告应该承担违约责任。经审理查明：2015年7月29日，原告黄欢（乙方）与被告张珍珍（甲方）签订《格格屋格子铺门面分租协议书》，约定被告将位于长沙市岳麓区麓山南路730号格格屋实体店分租②门面左边一竖排门面供原告摆放商品进行销售经营。经营类别为智能家居。该协议书第二条关于租金约定：“2、租金按年缴纳，乙方支付给甲方人民币85000元整的租赁费用，拥有对该店铺经营使用权，租赁期限自2015年7月29日至2016年8月5日，每月租金7083.3元。……4、乙方向甲方提供押金5000元，租用期未满退租或商品自身引发不良问题所造成的赔偿后果，押金转为违约赔偿金，甲方不再退换。”第四条关于违约与纠纷约定：“1、甲乙双方签订的店面租赁合同，乙方已交纳定金后，甲方未能按期完好向乙方移交出租的店铺，属于甲方违约。甲方每天按月租金的1%向乙方支付延期违约金，同时乙方有权向甲方索回延误期的定金，直至全部收回终止合同。”同日，双方在补充条款中约定：“因甲乙双方协定，乙方的租金分三次给清甲方，并这三次必须在2015年9月2日之前给清，如乙方未在2015年9月2号之前交完全部租金，甲方有权收回门面。”合同签订后，原告于2015年7月29日和2015年8月5日向被告支付了门面押金5000元和门面租金20000元。原告于2015年8月5日进场进行经营。因双方就租赁的面积不能达成一致，故发生纠纷，双方于2015年8月25日在长沙市岳麓区联合人民调解委员会的组织下达成调解协议如下：“①张珍珍的门面租给黄欢，店铺内所有属于张珍珍的商品由张珍珍转走，将店铺移交给黄欢使用；②黄欢放在张珍珍铺面后的货物由黄欢转到二楼放好；③格子铺门面以中间线为准，双方各用一半，店门口与通道不能堵塞，保持畅通。”协议签订后，因被告没有及时转走铺面内被告所有的商品，原告于2015年9月3日搬离涉案铺面。上述事实有原、被告提交的，并经庭审质证的原、被告签订的《格格屋格子铺门面分租协议书》、转账凭证、收据、《人民调解协议书》、视频资料等证据予以证实，本院予以确认。本院认为：原、被告签订的《格格屋格子铺门面分租协议书》和《人民调解协议书》是双方真实意思的表示，不违反法律、行政法规的强制性、效力性规定，依法成立并生效。原、被告均应严格按照合同的约定履行各自义务。本案中，原、被告因租赁面积划分发生纠纷后在人民调解组织的主持下达成调解协议，双方理应按照协议积极履行各自的义务。现因被告未能积极按照协议内容履行将属于自己的商品搬走并将摊位交付给原告使用，导致双方的租赁关系于2015年9月3日终止。考虑到原告从2015年8月5日至2015年9月3日实际使用经营了租赁门面的部分面积，本院综合原告对门面的使用期，合同终止的原因，从公平原则和诚实信用原则出发，酌情扣除原告使用期间的租金后，被告应将剩余的租金和押金退还给原告。现原告诉请被告退还已经交纳的租金20000元及押金5000元，本院予以部分支持18152.8元。对于原告诉请被告赔偿损失12000元，因原告未提供充分有效的证据予以证实，本院不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第二百一十二条、第二百一十六条之规定，判决如下：一、被告张珍珍在本判决生效后十五日内一次性退还原告黄欢的租金和押金共人民币18152.8元；二、驳回原告黄欢的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取362.5元，由原告黄欢负担177元，由被告张珍珍负担185.5元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员 周赞二〇一六年一月十四日书记员 邱萌 来源：