（2015）酒民一终字第663号
裁判日期: 2016-01-14
公开日期: 2016-03-31
案件名称
马建林与谢晓霞房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
甘肃省酒泉市中级人民法院
所属地区
甘肃省酒泉市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
马建林,谢晓霞
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条，第一百七十五条
全文
甘肃省酒泉市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）酒民一终��第663号上诉人（原审原告）马建林，男，生于1971年3月1日。委托代理人朗世才，酒泉世纪法律服务所法律工作者。上诉人（原审被告）谢晓霞，女，生于1983年11月4日。上诉人马建林、谢晓霞因房屋租赁合同纠纷一案，不服肃州区人民法院（2015）酒肃民一初字第579号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人马建林及其委托代理人朗世才、上诉人谢晓霞均到庭参加了诉讼。现已审理终结。原审查明，2013年5月1日，原、被告双方签订《租房合同》一份，合同约定被告承租位于酒泉市肃州区北环西路154号院内24间房屋，租期为十年，自2013年5月1日至2023年4月30日止。同时约定，房屋租金为年缴，前两年为每年50000元，之后每年递增2000元至合同终止，合同期内先缴后租，逾期收取10%的滞纳金。另约定，合同期内，原告有权向被告收取水电费；被告违反合同约定，拖欠租金、费用超过15日拒不缴纳的，原告可以提前终止合同。合同签订后，原告将房屋交付被告，被告在该房屋内经营“爱家招待所”，后因双方发生纠纷，被告诉至法院要求解除合同并赔偿损失。案件审理过程中，经法院主持调解双方自愿达成调解协议，肃州区法院于2014年4月30日作出（2014）酒肃民二初字第146号民事调解书，协议：1、自2014年5月12日起，被告租赁期间的水费按照每吨2元收取，电费按每度1.2元收取；2、供暖设施使用原告马建林已安装好的设施，暖气由被告谢晓霞供应，燃煤由被告谢晓霞购买，原告马建林出租给他人的两个门店和一套住房的暖气费由被告谢晓霞收取，被告谢晓霞减免原告马建林所住房屋的暖气费，供暖温度不得低于政府规定的最低标准，供暖时间和暖气费用与政府规定的时间和价格一致；3、原告马建林减免被告谢晓霞一个月租金4166元，从2014年5月1日至2015年5月1日的租金中扣减，被告谢晓霞必须于2014年6月1日前付清2014年5月1日至2015年5月1日的租金共计45834元，逾期被告谢晓霞退还租赁房屋；4、双方再无其他争议。2014年5月28日，被告谢晓霞向肃州区法院缴纳案件款53600元。2014年5月29日，原告马建林从法院领取了案件款；同日，原告马建林向被告出具收条一张，载明：“今收到谢晓霞水电费7766元，其中6152元为2014年5月12日前的水电费。其余1614元为预收2014年5月13日后的水电费，收取时予以扣减，马建林。”另，双方均认可2014年5月29日的收条中的款项包括在原告马建林从本院领取的53600元案件款中。同时，被告认可自2014年7月12日后再未向原告缴纳水电费。原审认为，原、被告双方签订的《租房合��》系双方真实意思表示，合同内容未违反法律强制性规定，该合同合法有效，双方均应按照合同约定履行权利义务。合同签订后，原告按约向被告交付了承租房屋，并由被告经营招待所，虽在合同履行过程中，双方因发生纠纷，被告诉至法院要求解除合同，但经法院调解双方达成一致意见，同意继续履行合同，故被告理应按照合同约定向原告履行支付租金及相关费用的义务。现原告以被告未缴纳2015年5月1日至2016年4月30日的租金及水电费为由，要求解除合同。就本案双方签订的《租房合同》是否应解除的问题：因双方签订的《租房合同》明确约定租期为10年，租金为先缴后租，故根据该约定可知被告应在租期每届满一年时向原告支付次年度租金；同时合同还约定被告拖欠租金、费用超过15日拒不缴纳的，原告可以提前终止合同，本案中被告在第二年度届满时未向原告���纳第三年度租金，同时被告亦认可自2014年7月12日后未向原告缴纳水电费，其行为已构成违约，故原告依约享有提前终止合同的权利；现原告以提起诉讼明确要求与被告解除合同的方式行使其终止合同的权利，即原告已具备单方约定解除合同的条件，故本案原告起诉的行为即可视为原告通知被告主张解除合同，被告签收应诉手续的行为即为原告主张解除合同的通知到达被告，届时双方签订的《租房合同》解除，而被告未就解除合同的效力提出异议，故原告现无需再通过法院确认解除双方间的《租房合同》。因此，对原告要求解除双方签订的《租房合同》的诉请，不予支持。对于原告主张要求被告返还承租房屋24间的主张，因合同解除后，原告作为出租人有权收回租赁物，被告作为承租人亦负有向出租人返还承租房屋的义务，故原告要求被告返还出租房屋24间于法有据，予以支持；对于原告要求被告对出租房屋恢复原状的主张，因原告未提供证据证实出租房屋最初的状态，故不予支持。对于原告主张的违约金，因被告未按约定缴纳租金及相关费用，已构成违约，理应承担相应违约责任，而合同约定的违约金未违反法律规定，故予以支持。对于被告主张的水电费，虽被告认可自2014年7月12日后未向原告缴纳上述费用，但原告提供的收据无被告谢晓霞的签字，被告谢晓霞亦不予认可，故上述收据无法证实被告的实际使用数量，从而无法确定具体费用数额，加之双方对水电费争议较大，亦无法进行核算，故不做处理。原告要求被告承担自2015年5月1日至被告返还房屋止的房屋租金，因原告向被告收取租金是基于双方间的租赁合同法律关系所享有的权利，而实际双方间的《租房合同》已于2015年6月2日解除，在《租房合同》解除后，双方基于合同产生的租赁关系也归于消灭，即此后虽被告仍实际占有使用房屋，但原告已不享有主张房屋租金的权利，故原告主张的房屋租金自2015年5月1日计算至2015年6月2日；租金数额按照双方签订的《租房合同》约定的租金标准认定，每日142.50元（52000元÷365日）。对于被告提出原告无权单方解除合同的辩解理由，因法律规定，合同解除分为协议解除和单方解除。本案中，根据双方签订的《租房合同》关于租金先缴后租以及租期为十年的约定，被告应在每一年度届满时向原告缴纳次年度租金，因第二年度租期届满时间为2015年5月1日，即就是被告应在2015年5月1日前向原告缴纳第三年度租金，但被告至原告起诉之日即2015年5月25日仍未向原告缴纳租金。而合同明确约定，被告拖欠租金、费用超过15日拒不缴纳的，原告可以提前终止合同，故原告在被告未按约定支付租金、费用的情形下享有单方解除合同的权利。综上，被告的辩解无法律依据，不予采信。对于被告提出要求原告赔偿其损失600000元的意见，因其未提起反诉，不做处理。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条、第九十七条、第二百一十二条之规定，判决：一、被告谢晓霞于本判决生效后十五日内向原告返还租赁房屋24间；二、被告谢晓霞承担原告马建林违约金1040元；三、被告谢晓霞承担原告马建林房屋租金4702.50元。四、驳回原告马建林的其他诉讼请求。案件受理费1422元，由原告马建林承担1275元，被告谢晓霞承担50元。宣判后，马建林、谢晓霞均不服，提起上诉。马建林上诉称：一、一审判决被上诉人返还承租房屋24间并承担违约金正确，但一审判决理由不恰当。二、租赁关系终结，被上诉人应恢复承租房屋原状，双方租赁合同中对此也有��定。三、被上诉人应承担拖欠的水电费。被上诉人所承租的房屋水表、电表均为单独架设，双方对水、电费的单价约定明确，计算简单明了，被上诉人应承担承租期间的水电费。四、被上诉人应承担自2015年5月1日每天142.5元至返还房屋止的房屋租金。综上，一审认定事实不清，判决显失公正，请求二审查明事实，撤销一审判决第三、四项，判令被上诉人恢复承租房屋原状并支付拖欠的水电费并承担自2015年5月1日每天142.5元至返还房屋止的房屋租金。谢晓霞上诉并答辩称：一、一审判决认定事实错误。并非上诉人拒绝交纳租金，而是被上诉人有意造成障碍。2015年5月交房租时，被上诉人故意躲在外面，造成上诉人不按时交房租的事实。且在平日，被上诉人干扰上诉人正常经营，无故停水停电，破坏闭路电视线路，致使合同实际没有正常履行。二、一审判决显���公正。2013年5月1日，双方达成协议，上诉人即对24件房屋进行了改造装修，并购置了床、柜、电视、电脑、床上用品等，总共花费40多万元。2013年8月1日，办全了所有营业手续正式开业。被上诉人又收取了上诉人965吨的水费以及4687度电费，随后停水停电停暖，以各种理由扰乱，迫使上诉人无法正常经营。无奈，上诉人提起诉讼，被上诉人为逃避赔偿损失的义务，又与上诉人达成调解协议，上诉人向法院交纳现金53600元，收取2014年的租金后剩余7766元，由被上诉人全部领走，声称抵顶2014年的水电费。被上诉人收到钱后，依然不讲诚信，将杂物搬进院子，堵塞消防通道，以维修水管为名在院内挖沟，长期不回填，导致上诉人无法正常经营，造成巨大经济损失。请求二审法院公正判决，继续履行合同。马建林答辩称：谢晓霞的上诉状中称马建林拒绝收取租金不属实，自2015年5月1日至今谢晓霞都没有交纳过租金，并且一直在正常经营中，造成本案纠纷的过错在谢晓霞，没有按照合同约定交纳水电费及租金，马建林有权单方解除合同。谢晓霞的上诉理由不能成立，应予驳回。上诉人马建林在二审庭审期间向法庭提交水、电表的照片三张，证实截止庭审前一天的水电表数字；谢晓霞认为需要核对。上诉人谢晓霞向法庭提交照片两张，证实马建林在院内挖沟的事实；马建林对照片的真实性无异议，但认为这是维修水管时挖的，当时就回填了，并不影响谢晓霞经营。经查，上诉人谢晓霞使用的水表读数2014年5月12日为846吨，2015年12月23日为1284吨。电表读数2014年5月12日为6168度，2015年12月23日为21838度。在之前的2014年3月12日上诉人马建林重复计算用电度数800度，多收取费用1200元。二审查明的其他事实与原审查明的无异，并由《租房合同》、民事调解书、执行款收据、收条及当事人陈述等证据佐证，应予认定。本院认为，上诉人马建林与上诉人谢晓霞在自愿合法的基础上签订的《租房合同》系双方当事人的真实意思表示，合法有效。依照合同约定，院内24件房屋，租期十年，房屋租金为年缴，合同期内先缴后租。承租人拖欠租金、费用超过15天拒不缴纳的，出租方可提前终止合同，并要求出租方承担年租金20%的违约金。本案中，双方在合同履行过程中，因纠纷经法院调解处理后，双方之间的房屋租金交至2015年5月1日，之后再未缴纳。水电费核算到2014年5月12日，之前的水电费6152元已付清，剩余1614元计入之后预收的费用，但双方对5月12日后至今的水电费具体数额再未进行核算。因上诉人谢晓霞未按合同约定按时缴纳房屋租金，依合同约定，上诉人马建林可以提前��止合同，一审认定双方合同已实际解除既符合合同约定，又不违反法律规定，并无不当。上诉人谢晓霞要求继续履行合同的主张于法无据，不能成立。因合同解除，上诉人谢晓霞应负有向出租人返还房屋的义务，合同并无约定返还房屋须恢复原状，故对上诉人马建林提出的要将房屋恢复原状的上诉理由不予支持。对上诉人马建林主张的实际占有期间的房屋租金，一审仅支持了2015年5月1日至同年6月2日合同解除期间的房屋租金，对之后谢晓霞实际占有期间的租金一审以合同解除后马建林已不享有主张房屋租金的权利为由不予支持，与客观事实不符。双方合同虽自2015年6月2日上诉人马建林主张权利而解除，但房屋仍为上诉人谢晓霞实际占有使用，上诉人马建林要求谢晓霞支付房屋实际占用期间费用的主张合法有据，应予支持，一审对此处理不当，应予纠正。对上诉人马���林提出的水电费的主张，经查，在上诉人谢晓霞租赁房屋期间，自2014年5月12日至2015年12月23日期间，谢晓霞使用的水表显示共用水438吨，每吨2元，产生水费876元，电表显示用电15670度，每度电1.2元，产生电费18804元，合计产生水、电费19680元。扣减前期剩余的1614元和多收取的1200元电费，水电费共计拖欠16866元未付，一审对此以无法核算，不做处理，属认定事实不清，处理不当，二审应予改判。综上，原审认定事实不清，处理结果有误，应予改判，上诉人马建林的上诉理由部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（三）项、第一百七十五条之规定，判决如下：一、维持肃州区人民法院（2015）酒肃民一初字第579号民事判决第一、二项，撤销第三、四项；二、上诉人谢晓霞承担上诉人马建林房屋自2015年5月1日至���际返还期间每天142.5元的房屋租金；三、上诉人谢晓霞承担租赁房屋自2014年5月12日至2015年12月23日期间的水电费16866元；四、驳回上诉人马建林的其他诉讼请求。五、驳回上诉人谢晓霞的上诉请求。以上款项限于本判决生效后十五日内履行完毕。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1422元，由上诉人马建林承担711元，上诉人谢晓霞承担711元；二审案件受理费729元，由上诉人马建林承担340元，上诉人谢晓霞承担389元。本判决为终审判决。审 判 长 蔺春辉代理审判员 赵建兵代理审判员 胡国丽二〇一六年一月十四��书 记 员 侯学聪 更多数据：