（2016）京03民终926号
裁判日期: 2016-01-14
公开日期: 2016-06-25
案件名称
朱培琳与北京恒富物业服务有限公司物业服务合同纠纷二审民事判决书
法院
北京市第三中级人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
朱培琳,北京恒富物业服务有限公司
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2016）京03民终926号上诉人（原审被告）朱培琳，男，1976年7月13日出生。被上诉人（原审原告）北京恒富物业服务有限公司，住所地北京市朝阳区东三环中路63号楼21层。法定代表人李国栋，董事长。委托代理人赵飞，男，1984年3月20日出生。委托代理人王翎宁，女，1985年1月2日出生。上诉人朱培琳因与被上诉人北京恒富物业服务有限公司（以下简称恒富物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2015）朝民初字第48549号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成由法官张岚岚担任审判长，法官禹海波、法官申峻屹参加的合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。恒富物业公司在一审法院中诉称：朱培琳系北京市朝阳区富力又一城社区××室业主，恒富物业公司为该社区提供了物业服务，朱培琳拖欠2009年1月5日至2015年1月4日期间的物业管理费。为维护恒富物业公司权益，故诉至法院请求判令朱培琳给付2009年1月5日至2015年1月4日期间的物业管理费23001.12元，并向恒富物业公司按日千分之三的标准支付物业费滞纳金，自朱培琳欠费之日起计算至实际支付之日止。朱培琳在一审法院辩称：不同意恒富物业公司的诉讼请求。第一，恒富物业公司原因导致朱培琳重大损失，房屋多次被淹，这是由于恒富物业公司没有尽快及时修复所致。而且发生跑水问题后，朱培琳曾经与物业公司达成口头协议，以物业费冲抵相应的损失。第二，涉案房屋登记在朱培琳名下，建筑面积为143.18平方米，对于恒富物业公司计算的方式无异议，但是恒富物业公司提供物业服务有瑕疵，不同意支付。物业服务问题包括：1．安保设施损坏，安保人员不负责任，小区内发生多起盗窃案件因缺乏监控无法破案；2．小区经常有外来人员出入推销、广告，恒富物业公司疏于管理；3．公有设施损坏严重，恒富物业公司怠于维修；4．园林绿化不到位、垃圾堆放疏于管理；5．多起违章建筑，物业不作为。第三、恒富物业公司主张已经超过诉讼时效。一审法院经审理查明：朱培琳系北京市朝阳区富力又一城社区××室业主，恒富物业公司在2009年1月5日至2015年1月4日期间为涉案房屋所在的小区提供了物业服务。庭审中，恒富物业公司提交服务合同、承诺书、催缴单，欲以证明恒富物业公司向朱培琳提供物业服务、催收物业费情况，朱培琳称未见过缴费单，无法核实缴费单情况。朱培琳提交照片对于房屋漏水情况及小区内物业服务情况予以证明，恒富物业公司称造成朱培琳房屋漏水系因案外人原因所致，与其无关。一审法院认为：恒富物业公司、朱培琳虽未签订书面的物业服务合同，但已形成事实上的物业服务合同关系。恒富物业公司履行了物业服务义务，朱培琳应当给付物业服务费。结合现有证据，考虑物业服务费用催缴方式的特殊性，恒富物业公司提交催缴单据能够证明存在时效中断事由，朱培琳关于本案物业费用超过诉讼时效的答辩意见法院不予采纳。另，结合现有证据，考虑物业服务费用催缴方式的特殊性，恒富物业公司通过张贴缴费单方式催缴费用并无不当之处，朱培琳未曾见过该单据并不能免除其交付物业费用的义务。朱培琳虽称存在房屋漏水造成损失系因恒富物业公司原因所致，但现有证据并不能充分证明该主张，且无法证明与本案物业服务合同关系存在必然联系，法院不予采信。结合朱培琳提交证据，综合本案查明事实，法院认定恒富物业公司提供服务期间存在一定瑕疵，法院将对物业服务费的金额适当予以酌减。关于滞纳金，现有证据并不足以支持恒富物业公司诉讼请求，法院予以驳回。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，一审法院判决：一、朱培琳于判决生效之日起七日内给付恒富物业公司二○○九年一月五日至二○一五年一月四日期间的物业服务费二万元；二、驳回恒富物业公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。朱培琳不服一审法院判决，向本院提起上诉，请求撤销一审法院判决，改判驳回恒富物业公司的全部诉讼请求。其上诉理由是：一、恒富物业公司因房屋漏水承担了给朱培琳造成的重大经济损失责任事实清楚，证据确凿。因恒富物业公司原因造成朱培琳重大损失，房屋多次被淹，这是由于恒富物业公司没有尽快及时修复所致。而且发生跑水问题后，朱培琳曾经与物业公司达成口头协议，以物业费冲抵相应的损失。所以恒富物业公司数年未向朱培琳索要过物业费。二、恒富物业公司主张2014年以前物业费的诉讼请求超过了诉讼时效，其当庭提交的催交物业服务费单据不能产生诉讼时效中断的法律效果，且朱培琳未曾见过催缴单据。恒富物业公司同意一审法院判决。针对朱培琳的上诉理由，其答辩称：朱培琳漏水并非恒富物业公司的原因造成，恒富物业公司已经尽到了及时维修和保修期内免费维修的义务。维修并不代表认可是恒富物业公司的原因造成的漏水。恒富物业公司一直没有放弃追缴物业费，不存在超过诉讼时效的问题。本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致。上述事实，有相关书证及当事人当庭陈述等在案佐证。本院认为：本案中，恒富物业公司已实际向朱培琳提供了相应的物业服务，其有权向朱培琳收取物业服务费用。朱培琳上诉称因恒富物业公司原因导致房屋漏水造成损失，朱培琳曾经与物业公司达成口头协议，以物业费冲抵相应的损失，但其并未举证证明该主张，且恒富物业公司对此不予认可，故对朱培琳的该项上诉理由，本院不予采纳。朱培琳上诉认为恒富物业公司的诉讼请求已经超过诉讼时效，本院认为，考虑物业服务公司运营的特殊性，在朱培琳未举证证明恒富物业公司明显怠于行使权利的情况下，恒富物业公司提交催缴单据能够证明存在时效中断事由，朱培琳关于本案物业费用超过诉讼时效的上诉理由缺乏依据。考虑物业服务费用催缴方式的特殊性，恒富物业公司通过张贴缴费单方式催缴费用并无不当之处，朱培琳未曾见过该单据并不能免除其交付物业费用的义务。综上，朱培琳的上诉请求及理由缺乏依据，本院不予支持。一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费187元，由北京恒富物业服务有限公司负担25元（已交纳），由朱培琳负担162元（于本判决生效之日起七日内交纳）；二审案件受理费300元，由朱培琳负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 张岚岚代理审判员 禹海波代理审判员 申峻屹二〇一六年一月十四日书 记 员 杨 琳书 记 员 高 明