（2015）徐民终字第05178号
裁判日期: 2016-01-14
公开日期: 2016-03-18
案件名称
陈婧与徐州市泰山房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷二审民事判决书
法院
江苏省徐州市中级人民法院
所属地区
江苏省徐州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
徐州市泰山房地产开发有限公司,陈婧
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）徐民终字第05178号上诉人（���审被告）徐州市泰山房地产开发有限公司，住本市王陵路53号开发大厦1004室。法定代表人张永民，该公司总经理。委托代理人戚文汇，该公司员工。被上诉人（原审原告）陈婧。委托代理人孙浩，徐州云龙区云龙法律服务工作者。上诉人徐州市泰山房地产开发有限公司（以下简称泰山房地产公司）因与被上诉人陈婧商品房预售合同纠纷一案，不服徐州市泉山区人民法院（2015）泉民初字第3654号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年12月7日立案受理后，依法审理了本案。上诉人泰山房地产公司的委托代理人戚文汇，被上诉人陈婧及委托代理人孙浩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院经审理查明，2010年12月12日，陈婧与泰山房地产公司签订商品房订购单一份，约定陈婧订购泰山房地产公司开发的金郡中央（黄河景园x期）项目住宅商品房x幢xx室房屋一套，建筑面积约为83.56平方米，待具备签订正式商品房买卖合同时，以房产部门预测面积为准；每平方米9274.98元，总房款775017.04元，签订商品房买卖合同时，该单价不变，总房价将按房管部门最终测量面积进行结算，多退少补；陈婧于本订购单签订时预缴订购款为总房款的50%，即387509元，此款在双方签订商品房买卖合同时冲抵房款；在双方签订商品房买卖合同之前，如陈婧提出退房，泰山房地产公司应在接到申请之日起30日内，将陈婧所缴订购款退还给陈婧（不计利息）；在泰山房地产公司取得商品房预售许可证后，陈婧应在接到泰山房地产公司通知15日内到达泰山房地产公司指定地点签订商品房买卖合同。协议签订当日，陈婧支付泰山房地产公司订购款387509元。后因泰山房地产公司一直未进行项目建设，陈婧索款未果，诉至法院。原审法院认为，根据法律规定，泰山房地产公司未取得商品房预售许可证明，与陈婧签订的订购合同无效。泰山房地产公司系房地产开发企业，因未取得预售许可证明最终导致订购合同无效，应负主要责任。依据双方签订的订购单约定的内容，可知陈婧系明知泰山房地产公司未取得商品房预售许可证明而进行购买，应对合同无效负次要责任。陈婧要求泰山房地产公司返还已支付购房款的诉讼请求依法应予支持。鉴于陈婧也有一定责任，故陈婧要求赔偿利息损失的数额，应酌情予以适当减少。遂判决：一、徐州市泰山房地产开发有限公司于判决生效后十日内返还陈婧购房款387509元。赔偿利息损失，期间自2010年12月12日起至给付之日止，利率按年息5%计算。二、驳回陈婧的其他诉讼请求。上诉人泰山房地产公司不服上述民事判决，向本院提其上诉称：1、一审将订购单定性为无效合同错误，应为预约合同，与商品房买卖合同存在根本区别，预约合同具有独立性。2、因订购单是独立、有效的合同，利息应按照订购单约定的方式支付。综上，请求撤销原判中第一项关于利息的判决，并依法改判。被上诉人陈婧答辩称：我认为合同无效，一审应当全额支持我关于利息的诉讼请求，但是一审予以减少，我也接受。上诉人上诉理由不成立，请求驳回上诉，维持原判。经当事人确认，本案二审期间的争议焦点是：1、上诉人与被上诉人签订的商品房订购单的性质和效力如何认定。2、被上诉人购房款的利息如何计算。二审期间，当事人未提交新证据。二审查明的事实同一审。本院认为，关于上诉人与被上诉人签订的商品房订购单的性质和效力如��认定的问题。在陈婧与泰山房地产公司签订的商品房订购单第一条约定：“双方签订本订购单时，乙方对甲方开发项目情况作了充分了解，并认真阅读了本订购单，愿意先签订本预约合同，在甲方取得商品房预售许可证后双方签订商品房买卖合同。”在该条款中，双方均认可该订购单是预约合同，不是商品房买卖合同。该预约合同自双方2010年12月12日签字之日起成立，双方均应受订购单的约束，在约定条件成就时应订立本约，即商品房买卖合同。泰山房地产公司取得商品房预售许可证是其有权签订商品房买卖合同的法定要件，并非签订商品房订购单的前提条件。故，一审以泰山房地产公司未取得商品房预售许可证而认定商品房订购单无效，理由不能成立。关于被上诉人购房款的利息如何计算的问题。因泰山房地产公司未实际开工建设且未取得商品房预售��可证导致双方无法签订商品房买卖合同，过错责任在泰山房地产公司，故泰山房地产公司在退还被上诉人购房款时，理应给付利息，一审判决结果并无不当。上诉人认为应当适用商品房订购单第六条的约定，即“在双方签订商品房买卖合同前，如乙方提出退房，甲方在接到乙方书面退房申请之日起30日内，将乙方所缴订购款退还给乙方（不计利息）。”本院认为，该订购单第六条的约定系上诉人预先设立的格式条款，该条款明显免除了己方责任，排除了对方主要权利，系无效条款，对本案双方不具有约束力。综上，上诉人关于利息计算的上诉理由不能成立，本院不予采纳。原审判决结果并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受���费2050元，由徐州市泰山房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 潘全民审 判 员 张 伟代理审判员 程 叶二〇一六年一月十四日书 记 员 苗 鑫 微信公众号“”