（2015）泉民终字第4959号
裁判日期: 2016-01-14
公开日期: 2016-10-29
案件名称
张艳玲、连秀珍与泉州国泰房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷二审民事判决书
法院
福建省泉州市中级人民法院
所属地区
福建省泉州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
泉州国泰房地产开发有限公司,张艳玲,连秀珍
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
福建省泉州市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）泉民终字第4959号上诉人（原审被告）泉州国泰房地产开发有限公司，住所地泉州市鲤城区美食街国泰花苑4号楼B-205室。法定代表人陈亨利，总经理。委托代理人洪秋生，福建泓源律师事务所律师。委托代理人黄飞飞，福建泓源律师事务所律师。被上诉人（原审原告）张艳玲。委托代理人杨萍，福建泉中律师事务所律师。委托代理人张琼云，福建泉中律师事务所律师。被上诉人（原审原告）连秀珍。委托代理人杨萍，福建泉中律师事务所律师。委托代理人张琼云，福建泉中律师事务所律师。上诉人泉州国泰房地产开发有限公司因与被上诉人张艳玲、连秀珍商品房预售合同纠纷一案，不服福建省泉州市鲤城区人民法院（2014）鲤民初字第3833号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审判决查明，2011年9月28日，原告与被告签订商品房买卖合同一份，该合同载明，原告购买被告开发的坐落于鲤城区美食街国泰花苑第1号楼2层28B号房，房屋用途为店面，房屋总价款为1016220元，原告依约缴纳了房款并于2012年3月6日办理了房屋所有权证。《福建省新建商品住宅质量保证书》作为合同的附件；出卖人自房屋交付使用之日起，按照《福建省新建商品住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任，在房屋保修范围和保修期限内发生质量问题，出卖人应当履行保修义务。房屋交付后，原告在装修、使用过程中，发现存在墙体漏水等问题，多次报修，但被告均未能根本修复。两原告于2014年9月5日起诉，请求判决：1.被告承担原告屋面漏水的保修责任，并判决被告赔偿屋面漏水造成原告店面装修损失80000元；2.被告承担自屋面漏水起至修复完毕期间给原告造成的租金损失（包括未收租金及空店损失，暂计自2013年6月起至2014年9月6日15个月租金120000元）；3.本案受理费及其他诉讼费用由被告承担。审理中，原告申请对诉争房屋屋面漏水造成的装修损失以及租金损失进行鉴定。被告申请对诉争房屋房屋漏水原因进行鉴定。2015年3月19日，泉州名城资产评估房地产估价有限公司作出泉名城评报字【2015】25号《资产评估报告》，其鉴定结论为：“……月平均租金=7857元……其中装修损失61114元，2013年6月1日至2014年9月6日租金损失117855元。”。2015年3月18日，福建方成司法鉴定中心作出【2015】评鉴（工质）字07号《建筑工程鉴定意见书》，其鉴定结论为：“……受鉴房屋S-10-S-11轴屋面与外墙变形缝防水密封处理未严格按图纸要求施工，即依据图集《变形缝建筑构造》（04CJ01-31/12、2/12）、《住宅建筑构造》（11J930），泛水处需施工防水层（及附加防水层）、弧形护角、变形缝内部设置止水带等。而S-10轴屋面反梁与屋面交接处未设置成利于排水的弧形护角，局部密封不严、局部防水处理不到位、变形缝内部未设置止水带等，造成屋面雨水自交接处缝隙沿变形缝下渗，致受鉴房屋吊顶、墙面等受损；2.外墙面变形缝盖板封盖不密实，盖板搭接处及局部边角无填缝胶、缝隙较大，雨水自外墙缝隙内渗一定程度上加剧了外墙周边的渗漏现象。……受鉴的国泰花苑1号楼2层28B号房漏水原因为：上方S-10轴屋面交接处防水处理不当、变形缝内部未设置止水带等，造成屋面雨水自交界处缝隙沿变形缝下渗；外墙面变形缝盖板封盖不密实，雨水自外墙缝隙内渗一定程度上加剧了外墙周边的渗漏现象。”原审判决认为，第一，关于被告出售给原告的房屋是否存在质量缺陷的问题。诉争房屋存在质量缺陷，是一个客观事实，并且该客观事实经司法鉴定结论证实为“上方S-10轴屋面交接处防水处理不当、变形缝内部未设置止水带等，造成屋面雨水自交界处缝隙沿变形缝下渗；外墙面变形缝盖板封盖不密实，雨水自外墙缝隙内渗一定程度上加剧了外墙周边的渗漏现象。”诉争房屋于2011年10月5日交付使用，在发现漏水时尚处于三年的保修期内，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条第二款“交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。”的规定，原告主张被告应承担保修责任并赔偿损失，予以采纳。第二，关于原告因漏水导致的损失金额问题。泉州名城资产评估房地产估价有限公司出具的《资产评估报告》系依法委托评估形成的，可以作为认定本案原告损失金额的依据。根据《资产评估报告》，原告的装修损失为61114元，2013年6月1日至2014年9月6日期间的月平均租金为7857元/月。本案原告与案外人林贞顺的租赁合同纠纷属于另一个法律关系，可另行解决。诉争房屋因漏水导致原告不能出租获取租金收益的时间应从2013年10月1日起算。而因被告对诉争房屋修复完成的时间无法确定，且本判决确定之日之后原告的租金损失也尚未实际发生，该部分损失原告可另行主张。虽然《资产评估报告》的租金评估期间为2013年6月1日至2014年9月6日，但原告认可2014年9月6日至被告修复完毕期间的租金损失可参照每月7857元计算，予以准许。因此，认定原告在本案中的装修损失为人民币61114元，租金损失计算为自2013年10月1日起至本判决确定之日止，按每月7857元计算。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十一条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条之规定，判决：一、被告泉州国泰房地产开发有限公司应于本判决生效之日起三十日内对鲤城区美食街国泰花苑第1号楼2层28B号房变形缝漏水问题进行修复；二、被告泉州国泰房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告张艳玲、连秀珍装修损失61114元；三、被告泉州国泰房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告张艳玲、连秀珍自2013年10月1日起至本判决确定之日止，按每月7857元计算的租金损失；四、驳回原告张艳玲、连秀珍的其他诉讼请求。受理4300元，评估费10000元，鉴定费25000元，均由被告泉州国泰房地产开发有限公司负担。宣判后，被告泉州国泰房地产开发有限公司不服，向本院提起上诉。上诉人泉州国泰房地产开发有限公司上诉称，本案诉争店面系由福建省第五建筑工程公司（以下简称：省五建）承建，而根据上诉人与省五建签订的合同约定，省五建应对其承建的房屋履行保修义务，而本案出现的漏水问题属省五建的保修范围，且发生在保修期间，故本案应由省五建履行保修义务。上诉人曾依法向原审法院申请追加省五建作为本案被告，原审法院未依法追加，属程序错误。因本案的判决结果涉及修复及质量问题引起的装修损失赔偿，由于原审法院未追加承建商参与诉讼，导致判决结果直接由上诉人承担，这与事实和法律不符。原审判决程序及实体均存在错误，请求撤销原判，将本案发回重审。被上诉人张艳玲、连秀珍答辩称，是否追加省五建参加诉讼由法院审查，一审判决认定的事实正确，请求驳回上诉，维持原判。经审理查明，双方当事人争议的焦点为：1.省五建是否应参加本案诉讼，原审未追加省五建参加本案诉讼是否违反法定程序；2.本案修复及损失赔偿的主体是谁。除上述争议所涉事实外，双方当事人对原判认定的其余事实均无争议。本院对双方无争议的事实予以确认。二审中，上诉人提供以下证据：证据一、福建省泉州市国泰花苑商住楼总承包工程协议书一份，用以证明2008年1月1日上诉人与省五建签订总承包工程协议书，委托省五建承建本案诉争店面所在的“国泰花苑”。证据二、专用条款工程质量保修书一份，用以证明上诉人与省五建签订的前述协议的专用条款约定了省五建应承担质量保修责任。证据三、福建省房屋建筑工程竣工验收报告一份，用以证明“国泰花苑”于2009年9月9日完成竣工验收。证据四、建设工程质量保修书一份，用以证明上诉人与省五建约定的“国泰花苑”质量保修期，屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏为五年。证据五、协调函及快递单一份、关于从速处理国泰花苑防水事项函及快递单二份、通知及快递单一份，用以证明上诉人多次向省五建发函，要求其派人对“国泰花苑”漏水问题予以处理。被上诉人质证认为，上诉人所提供证据的真实性、合法性由法院认定，但以上证据与本案无实际关联。本院认为，2011年9月28日上诉人与被上诉人就诉争房屋签订《商品房买卖合同》，诉争房屋也已于2011年10月5日交付使用，但在装修使用过程中发生墙体漏水问题，且经司法鉴定墙体漏水问题属于房屋质量问题，双方为此发生纠纷，因此，本案属于上诉人与被上诉人之间的商品房预售合同纠纷。而上诉人与案外人省五建签订的“福建省泉州市国泰花苑商住楼总承包工程协议书”，属于上诉人与省五建之间的建筑工程合同关系，与本案属于不同的法律关系，上诉人若认为本案的房屋质量问题系因省五建违反建筑工程合同所造成，可与省五建另行处理。上诉人二审提供的上述证据，均是与省五建之间的建筑工程合同方面的证据，与本案无关，故不予审查认定。上诉人请求追加省五建参加本案诉讼，缺乏依据，不予采纳。根据上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》第十五保修责任的约定，上诉人对被上诉人所购买的诉争房屋漏水应承担保修义务，对被上诉人因此造成的损失依法应承担赔偿责任。上诉人的上诉请求，依据不足，不予支持。原审判决认定事实清楚，判决并无不当，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4300元，由上诉人泉州国泰房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 林海峰审 判 员 戴 强代理审判员 张 萍二〇一六年一月十四日书 记 员 王莉莉附：本案适用的主要法条及执行申请提示《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。