（2015）沈中民二终字第2667号
裁判日期: 2016-01-14
公开日期: 2016-04-15
案件名称
上诉人沈阳明朗置业发展有限公司因与被上诉人周旭辉商品房销售合同纠纷二审民事判决书
法院
辽宁省沈阳市中级人民法院
所属地区
辽宁省沈阳市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
沈阳明朗置业发展有限公司,周旭辉
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）沈中民二终字第2667号上诉人（原审被告）：沈阳明朗置业发展有限公司，住所地：沈阳市皇姑区明廉路17号。法定代表人：赵百纯，系该公司经理。委托代理人：孙金玲，系辽宁盈瑞律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：周旭辉，男，1975年2月22日出生，汉族，住址：沈阳市皇姑区。上诉人沈阳明朗置业发展有限公司因与被上诉人周旭辉商品房销售合同纠纷一案，不服沈阳市皇姑区人民法院（2015）皇民二初字第4215号民事判决书，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成由审判员孙卓担任审判长并主审，审判员单立、代理审判员王虹组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。原审法院经审理查明：2011年5月31日，原、被告签订《商品房买卖合同》一份，原告为买受人，被告为出卖人。双方约定原告购买由被告开发建设的位于沈阳市皇姑区苍山路15号1-8-5商品房，建筑面积36.1平方米，总价款222304元。合同第四条计价方式与价款约定“按套（单元）计算，该商品房总价款为人民币贰拾贰万贰仟叁佰零四元”；第五条面积确认及面积差异处理约定“商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按第1种方式进行处理：1、双方自行约定：见补充协议”；附件四合同补充协议第4条约定“如合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准，买受人不退房，商品房总价款维持不变，进住后以产权面积为基准缴纳费用”。该合同签订后，原告于2011年6月3日交纳了购房款222304元，发票记载不动产项目名称为黎明昆山苑，销售的不动产楼牌号为皇姑区苍山路15号1-8-5，建筑面积36.1平方米，单价为每平方米6158.0055元。2014年9月17日房屋所有权证办理，其中建筑面积为35.48平方米。因原、被告双方对房屋面积差价款产生争议，原告起诉到法院。原审法院认为：原、被告所签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，为合法有效。本案的争议焦点为《商品房买卖合同》第四条、第五条以及补充协议第4条的约定是否属于格式条款，是否有效。合同法第三十九条第二款规定，格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。本案中的商品房买卖合同及补充协议，由沈阳明朗置业有限公司提供，系其为重复使用而事先拟定且在订立合同时未与对方协商的条款。因此，关于商品房价款的计价方式、面积差发生异议处理的补充约定系格式条款。计价方式与价款、面积确认及面积差异处理系商品房买卖合同中的主要条款，沈阳明朗置业有限公司作为专业从事房产开发与销售的企业，应遵循诚实信用与契约自由原则，在与购房人充分协商的基础上在合同正本中作出详尽的约定。而《商品房买卖合同》第五条关于按套计算价款属于约定不明，对于房屋面积差的处理仅在补充协议中进行了明确约定。但沈阳明朗置业有限公司并未就房屋价款如何计算、面积差如何处理与原告周旭辉协商，而是以格式条款的方式要求：如合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准，买受人不退房，商品房总价款维持不变。该格式条款所在的补充协议全文为“小五号”，字体较小，沈阳明朗置业有限公司对该条款未作任何加粗或变换字体等特别提示，且也未举证证明其在订约时提请周旭辉予以充分注意，因此，该补充约定不能代表双方已就此形成合意。故原审法院认为，沈阳明朗置业有限公司就房款的计价及面积差处理的订约方式有违诚实信用原则，其拟定的格式条款，不仅违反了格式条款提供方应公平合理分配双方权利义务的法律规定，同时免除了已方的主要义务、排除了合同相对方即本案原告的主要权利，根据最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十条规定，提供格式条款的一方当事人违反合同法第三十九条第一款的规定，并具有合同法第四十条规定的情形之一的，人民法院应当认定该格式条款无效。根据上述规定，原审法院认定沈阳明朗置业有限公司就房屋面积差异处理的补充约定无效。关于原告要求被告支付房屋面积差价款的问题，原、被告签订的《商品方买卖合同》附件一约定，原告购买的房屋面积为36.1平方米，而根据房屋所有权证书中记载原告房屋实际面积为35.48平方米，即实际面积与合同约定面积想差0.62平方米，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定，被告作为出卖人交付使用的房屋套内建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，应按合同价格据实结算，因被告系按照36.1平方米收取的房价款，故对于房屋面积差价款，被告应该按照合同约定的单价承担返还义务，即被告应该返还原告房屋面积差价款3817.96元（0.62平方米＊6158.0055元）。关于原告要求被告赔偿损失6000元一事，案件审理过程中，原告自述该损失为房屋面积差价款自支付之日起至今的利息损失。该利息系房屋面积差价款的法定孳息，因原告于2011年6月3日交纳的购房款222304元，故被告应该按照中国人民银行同期贷款利息的标准向原告赔偿房屋面积差价款3817.96元作为本金自2011年6月3日起至原告诉讼之日即2015年8月4日止期间的利息。原审法院判决：一、被告沈阳明朗置业发展有限公司于本判决生效后三日内返还原告周旭辉房屋面积差价款3817.96元。二、被告沈阳明朗置业发展有限公司于本判决生效后三日内赔偿原告周旭辉房屋面积差价款3817.96元作为本金自2011年6月3日起至原告诉讼之日即2015年8月4日止期间的利息。三、驳回原被告其他诉讼请求。案件受理费25元，由被告沈阳明朗置业发展有限公司承担。宣判后，被告沈阳明朗置业发展有限公司不服，向本院提出上诉，请求：撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求。理由：一、上诉人购买李东明房屋的行为发生在被上诉人与李东明产生争议之前。二、上诉人提供的证据能够证明上诉人与李东明之间存在真实的房屋买卖合同关系。被上诉人周旭辉答辩：一审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审维持原判。本院经审理查明的事实与原审法院查明事实相一致。本院另查明：双方当事人在《商品房买卖合同》上签字盖章，在《附件四：合同补充协议》上亦签字盖章。本院认为：上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效。双方应当按合同约定履行各自义务。关于被上诉人主张上诉人返还原告周旭辉房屋面积差价款问题。双方之间的《商品房买卖合同》第四条计价方式与价款约定“按套（单元）计算，该商品房总价款为人民币贰拾贰万贰仟叁佰零四元”；第五条面积确认及面积差异处理约定“商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按第1种方式进行处理：1、双方自行约定：见补充协议”；附件四合同补充协议第4条约定“如合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准，买受人不退房，商品房总价款维持不变，进住后以产权面积为基准缴纳费用”。合同对房屋单价未作约定。双方的商品房买卖合同约定按套计价，未约定单价，可以证明双方之间对商品房的按套计价方式约定明确。双方又约定产权登记面积与合同约定面积发生差异的处理方式见补充协议。补充协议作为合同附件，是合同组成部分，与合同具有同样法律效力。双方当事人亦《附件四：合同补充协议》上亦签字盖章，可以证明双方对补充协议协商一致，对补充协议的内容明知并认可。基于以上与面积差价处理相关的几条约定，相辅相成，意思表示真实，并不存在有违诚实信用，格式条款，侵犯一方当事人权益的情形，故原审判决上诉人返还被上诉人房屋面积差价款无事实和法律依据，应予纠正。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销沈阳市皇姑区人民法院（2015）皇民二初字第4215号民事判决书；二、驳回被上诉人周旭辉的诉讼请求。一审案件受理费25元，由被上诉人周旭辉负担；二审案件受理费25元，由被上诉人周旭辉负担。本判决为终审判决。审 判 长 孙卓代理审判员 王虹审 判 员 单立二〇一六年一月十四日书 记 员 张莹本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更。 更多数据：