（2015）中二法民一初字第1380号

裁判日期: 2016-01-14

公开日期: 2016-08-22

案件名称

王树林与中山市蜀昌防伪材料有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

中山市第二人民法院

所属地区

中山市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

王树林,中山市蜀昌防伪材料有限公司,王强

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条

全文

广东省中山市第二人民法院民 事 判 决 书（2015）中二法民一初字第1380号原告：王树林，男，汉族，住湖南省湘乡市，公民身份号码×××0038。委托代理人：赵剑华，广东德元律师事务所律师。被告：中山市蜀昌防伪材料有限公司，住所地广东省中山市。法定代表人：代波，该司总经理。委托代理人：卢耀民，广东永隆律师事务所律师。第三人：王强，男，汉族，住湖南省湘乡市，公民身份号码×××0016。原告王树林诉被告中山市蜀昌防伪材料有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年8月25日受理后，依职权追加了王强作为第三人参加诉讼。本案原适用简易程序后依法转为普通程序组成合议庭，于2015年11月6日、12月4日公开开庭进行了审理。原告王树林及其委托代理人赵剑华，被告的委托代理人卢耀民到庭参加诉讼，第三人王强经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：原告为位于中山市东升镇葵兴大道200号之土地及房屋（下称200号物业）的权利人，被告现实际租用该房屋首层第5卡。自被告租用该房屋后，一直未向原告支付过租金。2015年7月10日，原告向被告发送通知函，以权利人的身份要求被告自2015年8月1日开始直接向原告支付每月租金，但被告至今尚未履行。为维护自己的合法权益，原告特诉至法院，请求判令：1.被告自2015年8月1日开始直接向原告支付租金，直至租赁合同期满；2.被告向原告支付2015年8月份的租金5万元；3.由被告承担本案的诉讼费用。2015年11月6日，原告变更其第2项诉讼请求的租金金额为10万元。原告对其陈述的事实在举证期限内向本院提供的证据有：1.房地产权证、土地使用证（200号物业）；2.企业机读档案登记资料；3.通知、EMS快递单；4.土地使用证、他项权证明（中山市东升镇葵兴大道200号之一，下称200号之一物业）复印件；5.中山市土地房产产权档案馆档案资料证明表；6.邮件查询单。被告辩称：第一，本案被告与其他六个案件的被告均被起诉支付相同的租金，如都是租客，不可能面积相同，则租金也应不同。第二，本案纠纷属于房屋租赁合同纠纷，房屋租赁的前提条件是双方存在租赁合同，出租人才能主张租金，而本案证据中并没有租赁合同，故不存在租金的问题。此外，还有两种情况可以主张租金，其一是双方虽然以前存在租赁合同，但合同已经到期，承租人拒绝搬走，属于租赁合同违约纠纷；其二是有人强行占用房屋，但不属于租赁，属于非法侵占行为，应在刑法范围内处理，向公安机关报案处理，而非由法院处理。第三，从原告提交的权利凭证看，建筑面积仅为1600多平方米，而中山市的厂房租赁价格为每平方米8至12元，最高15元，按此计算每月租金为1万多元，原告起诉七个被告合计每月租金70多万元，与事实不符。第四，事实上，原告的房屋已经由中山市东升镇顺天建材商行（下称顺天商行）在使用。原告的儿子（即第三人）王强有自建房屋，有建筑合同和投资证明。故若本案存在纠纷，应该是原告与王强之间存在纠纷，与本案被告无关。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。被告就其辩解在举证期限内向本院提供的证据有：1.情况说明；2.个体工商户营业执照、营业执照和组织机构代码证。第三人没有在法定期限内向本院提交书面意见及提供证据。经庭审质证，被告对原告提供的证据的质证意见为：不确认证据3、证据4、证据6；对其他证据的真实性无异议。原告对被告提供的证据的质证意见为：不确认全部证据的真实性。本院经审理查明：200号物业和200号之一物业的权利人均为原告，其中200号物业（房地产权证号为粤房地证字第××号）经土地房产行政主管部门登记有土地使用权面积52896.8平方米，建筑面积1619.3平方米。2015年8月13日，原告通过EMS向被告邮寄一份文件。同年8月25日，原告诉至本院，提出前述诉讼请求。另查明：原告提供的证据3中的通知显示，原告于2015年7月10日以其系200号物业的权利人为由，通知被告如下事项：第一，原告未授权委托任何单位或个人收取租金（使用费）；即便此前有授权委托，现通知撤销此前收取租金（使用费）的授权委托。第二，自收到通知3天内，请所有承租（实际使用）200号物业的单位或个人向原告全额交纳租金或使用费（下文提供了收款账户），不得向原告以外的任何人交纳租金或使用费。第三，请所有租户（××）自收到通知之日起至2015年8月31日止，向原告递交有效期内的租赁合同复印件；如未签订租赁合同或租赁合同已失效的，在2015年8月31日前与原告协商签订租赁合同。被告提供的证据2个体工商户营业执照、营业执照和组织机构代码证显示，顺天商行于2009年6月30日登记为个体工商户，经营者为第三人，经营场所为中山市东升镇葵兴大道200号，后于2015年6月29日登记为个人独资企业，投资人为第三人，经营场所不变。证据1情况说明显示，顺天商行称，其在200号物业的实际占地面积为1619.3平方米；因原告借用其名义向银行贷款，而借贷利息全部由第三人支付，物业维护费等也全部由其及第三人承担，故200号物业由第三人授权给其使用，其不再向原告给付租金，不存在出租给家昌电器公司等单位使用的问题。2015年8月25日，本院与本案一起受理了原告诉中山市泰尔宝塑胶制品有限公司、中山市东升镇永灿电脑刺绣厂、中山市旭升纺织制品有限公司、中山市东升镇家昌电器厂、中山贝柯制冷设备有限公司、中山市国邦办公家具有限公司等六被告房屋租赁合同纠纷案件，案号分别为（2015）中二法民一初字第1374号、1375号、1376号、1377号、1378号、1381号，并将七案合并审理。庭审中，原告述称：第三人为原告之子，第三人原受原告授权出面与被告就200号物业达成了租赁合同关系，故原告与被告之间存在租赁合同关系，原告才是租赁合同的当事人；后来原告撤销了委托，并要求被告直接向原告支付租金；被告租赁的是200号物业中搭建的简易厂棚（临时建筑，没有相关批准建设的手续），因合同由第三人签订，故原告不清楚被告租赁的具体物业面积，但该物业在被告的控制、使用中；原告主张的租金标准系原告自己推测的。被告述称：被告没有与原告签订过租赁合同；若原告与第三人是委托关系，第三人与被告签订了租赁合同，则原告可以从第三人处取得租赁合同；被告与第三人之间现在不存在就200号物业达成的租赁关系，以前曾经存在，但已过期；被告在2015年8月1日后没有实际使用200号物业；被告与第三人之间现在可能存在租赁关系，但租赁的并非200号物业；被告的工商登记地址不代表被告租赁了相应的房屋。本院认为：本案中，原告以其与被告之间存在租赁合同关系为由主张2015年8月1日后的相关合同权利，故本案系房屋租赁合同纠纷。本案的主要争议焦点为：原告主张其与被告之间存在租赁合同关系（2015年8月1日后持续存在）是否成立。首先，根据《中华人民共和国合同法》第二条、第十条、第十二条的相关规定，合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议；当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式；合同的约定内容一般包括当事人的名称或者姓名和住所、标的、数量、质量、价款或者报酬、履行期限、地点和方式、违约责任、解决争议的方法等条款。但本案中，原告只明确主张其与被告之间就其名下的200号物业中搭建的简易厂棚（临时建筑，没有相关批准建设的手续）存在租赁合同关系，而对于合同的具体形式、合同期限并没有提及亦没有就此举证，对于事关双方权利义务的合同重要条款如被告租赁的具体物业面积、每月租金标准等均表示不清楚，其主张的每月租金标准更是从起诉时的5万元变更为庭审中的10万元，且该租金标准系其自己推测得来。由此，应认为其对自己主张的与被告之间的租赁合同关系的相关关键事实均不清楚、明确，故其主张租赁合同关系（2015年8月1日后持续存在）成立缺乏事实依据。其次，原告以第三人原受其授权出面与被告就200号物业达成了租赁合同关系，后其撤销了委托，并要求被告直接向其支付租金为由主张其与被告之间存在租赁合同关系（2015年8月1日后持续存在）。而根据《中华人民共和国合同法》第三百九十六条、第四百零一条、第四百零四条的相关规定，委托合同是委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同；受托人应当按照委托人的要求，报告委托事务的处理情况，委托合同终止时，受托人应当报告委托事务的结果；受托人处理委托事务取得的财产，应当转交给委托人。故若如原告上述主张，则其与第三人之间应就200号物业的出租事务形成了委托合同关系，第三人作为受托人应向作为委托人的原告报告出租事务的处理情况，并在委托合同终止时向原告报告出租事务的处理结果，转交因处理出租事务取得的财产。由此，若原告上述主张为实，则其完全可以依照其与第三人之间的委托合同关系取得第三人就200号物业与被告所签订的租赁合同。但原告并未在本案中向本院提交相关租赁合同，以证实其上述主张。故应由原告对此承担举证不能的不利后果，本院对其上述主张不予采纳。至于原告提供的证据3中的通知，虽然原告称已邮寄给被告，但因原告提供的EMS快递单只显示邮寄文件，无法核实邮寄的文件是否即为该通知，故本院不予采纳。再次，原告主张被告现在控制、使用了其名下的200号物业中搭建的简易厂棚的相关部分，但未经被告确认，原告亦未就此举证证实，故应由原告承担举证不能的不利后果，本院对其该主张不予采纳。同时应明确，即使原告上述主张属实，其名下的相关物业由被告控制、使用，亦不能排他性地证实原告与被告之间存在租赁合同关系，被告完全有可能通过其他途径如无权处分人的处分行为或被告自身的非法侵占行为等控制、使用相关物业。因此，原告以被告控制、使用其相关物业之事实主张为由主张租赁合同关系成立依据不足。最后，虽然被告的工商登记住所地位于原告名下的200号物业，但并不能充足有效地证实被告在2015年8月1日后持续租赁相应的房屋，若如被告所述，其与第三人之间曾经存在租赁关系（已过期），则其可能在该时通过第三人的配合取得相关工商登记，同时也不排除被告通过其他途径取得相关工商登记的可能性。另外，原告主张被告租赁的具体为200号物业首层第5卡，而被告工商登记住所地为200号物业第3卡，两者亦不相符。因此，上述事实也不能充足有效地证实原告主张的租赁合同关系（2015年8月1日后持续存在）成立。综上，原告主张与被告之间存在租赁合同关系（2015年8月1日后持续存在）依据不足，本院不予采纳。故其据此提出的全部诉讼请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。至于原告与第三人之间的委托合同关系是否真实存在，双方的权利义务如何，非本案审理的范围，本院不作审查。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条、第一百零五条之规定，判决如下：驳回原告王树林的全部诉讼请求。案件受理费2300元，由原告王树林负担（原告王树林已付2300元）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审　判　长　　张庆争审　判　员　　梁春燕代理审判员　　邝　羽二〇一六年一月十四日书　记　员　　许双阳第8页共8页 微信公众号“”