（2015）武民初字第1298号
裁判日期: 2016-01-14
公开日期: 2016-03-04
案件名称
罗轩明与曾小军租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
武平县人民法院
所属地区
武平县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
罗轩明,曾小军
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第一百零七条，第一百零九条，第一百一十三条第一款，第一百一十九条第一款
全文
福建省武平县人民法院民 事 判 决 书（2015）武民初字第1298号原告罗轩明，男，1970年12月17日生，汉族，农民，住武平县。被告曾小军，男，1985年10月13日生，汉族，农民，住武平县。原告罗轩明与被告曾小军租赁合同纠纷一案，本院于2015年12月3日立案受理后，依法由代理审判员林巍杰适用简易程序公开开庭进行了审理。原告罗轩明、被告曾小军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告罗轩明诉称，原告在岩前镇灵岩村马岗上购买一店面。原告购买该店面前，被告曾小军已经租赁该店面经营汽车电器维修生意。原告购买该店面后，原、被告于2013年2月13日签订租期一年的租赁合同。合同到期后即2014年2月12日，原、被告续签租赁合同，合同约定：租赁期间为2014年2月12日至2017年2月11日，合同期内前二年每月租金1100元；第三年租金每月1200元，被告可选择不租，如果要续租，被告要在2015年11月11日前决定。租金按季度收取，签订合同时交付第一季度租金，以后每季度的租金在上一季度的第三个月月底前付清；如被告未及时缴交租金，原告有权单方终止合同等等。被告租赁原告店面后，只支付了第一季度的租金。2015年5月间，被告未与原告协商达成一致意见即搬出店面，原告要求被告履约和补偿其损失均未果。因被告无故解约，原告未能及时将店面出租，造成原告店租损失。2015年5月17日后，原告因租赁店面楼上装修，需出入租赁店面及使用店面堆放材料，同意终止合同。但2014年5月12日至2015年5月17日的租金，经原告多次催收无果，请求法院判令被告支付原告2014年5月12日至2014年8月11日的租金3300元及该款从2014年8月12日起至款项还清日止按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计算的利息，2014年8月12日至2014年11月11日的租金3300元及该款从2014年11月12日起至款项还清日止按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计算的利息，2014年11月12日至2015年2月11日的租金3300元及该款从2015年2月12日起至款项还清日止按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计算的利息，2015年2月12日至2015年5月11日的租金3300元及该款从2015年5月12日起至款项还清日止按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计算的利息。被告曾小军辩称，2014年2月12日，被告与原告罗轩明签订租赁合同，由被告租赁原告位于岩前镇灵岩村马岗的店面经营汽车电器维修生意。合同签订后，被告支付了原告一个季度（2014年2月12日至2014年5月11日）的租金3300元。但因原告租赁给被告二楼中间一间不好住人以及被告需扩大生意的原因，被告不打算继续租赁原告的店面，遂于2014年4月10日左右口头向原告提出不再租赁其店面，并介绍了林剑明租赁其店面，原告口头答应租赁给林剑明。在林剑明与原告要签订租赁合同时，原告增加了附加条件，林剑明无法接受原告的附加条件而没有租成。后原告到被告店里大闹，威胁被告会找人开车挡在被告的店门口，让被告做不了生意。2014年5月1日，被告搬离原告的店面，2014年5月12日，被告将店面钥匙和遥控交换给原告，原告收下钥匙后，未再与被告协商店面租赁事项，但多次驱赶被告客户暂时停放在原告店门口的车辆，给被告造成了很大的经济损失。之后，原告邻居刘永生也有意租赁原告店面，但双方最终未达成协议。原告一直有将店面出租给他人的意思表示与行为，而未能及时出租店面系原告自身原因，而非被告的原因。原、被告的租赁合同已经写明“如乙方（被告）未及时缴交租金，甲方（原告）有权单方面终止合同”，对于被告不再租赁其店面的事情，原告有意推诿，且从未向被告催要租金。原告因自己房子要装修，就借故说合同在这时候终止，要求被告支付房租，完全是无理的要求。被告认为，被告已经提前一个月告知原告不再租赁其房屋，原告也已经收回店面钥匙，被告交出钥匙后就不再使用原告店面，原告也有将店面租给他人的意思表示与行为，故原告已经默认原、被告之间的租赁合同于2014年5月12日解除，被告不需要再支付原告租金。经审理查明，原告罗轩明向曾炳强购买位于武平县岩前镇灵岩村马岗上一店面。原告购买该店面前，被告曾小军与曾炳强签订了租赁合同，租赁该店面经营汽车电器维修生意。原告购买店面时，未曾与被告协商过今后租赁事宜，购买店面的目的也不是专门为了出租。原告购买该店面后，原、被告于2013年2月13日签订租期一年的租赁合同。合同到期后即2014年2月12日，原告与被告续签租赁合同，合同约定：原告将岩前镇灵岩村马岗上店面一楼及二楼中间房间租赁给被告，租赁期间从2014年2月12日至2017年2月11日，合同期内前二年每月租金1100元；第三年租金每月1200元，第三年是否续租，被告有选择权，被告在2015年11月11日前可决定是否续租。租金按季度收取，签订合同时交付第一季度租金，以后每季度的租金在上一季度的第三个月月底前付清；如被告未及时缴交租金，甲方有权单方终止合同等等。合同签订后，被告支付了第一季度（2014年2月12日至2014年5月11日）的租金。2014年3月左右，被告现租赁店面（位于原告租赁给被告的店面隔壁）房东贴出招租启事。2014年4月初左右，被告口头提出要求与原告解除租赁合同。2014年4月3日，原告打电话给被告，要求被告继续履行租赁合同，被告让原告不要把心思放在要求被告履行合同上面，而是要放在寻找下一个承租人上。被告为了与原告解除租赁合同，介绍了林某承租原告店面，但原告未与林某达成租赁协议。后原告的邻居刘某有意租赁原告店面，但刘某只愿意支付每月900元租金。原告遂与被告协商，要求被告承担剩余21个月租金差额4200元（每月200元）中的3200元，原告自行承担1000元即可解除双方租赁合同。被告对原告的该提议先未表态，过了半个月左右，在被告现房东斡旋下，被告表示愿意补偿原告2000元，原告亦表示同意。但刘某已经改变主意，不想租赁原告的店面。2014年5月上半月左右，被告搬出原告店面，并租赁了现房东两个店面，搬出后几天被告将店面钥匙和卷闸门遥控器交给原告。被告搬离后，原告在店门口张贴了招租启事，但是一直未租赁出去。2014年6月左右，原告要求被告继续履行租赁合同并支付租金。2015年5月17日左右，原告因租赁店面楼上装修，需出入租赁店面及使用店面堆放材料，便告知被告双方租赁合同解除。庭审中，原告表示租赁店面二楼中间房间透光口遮盖了玻璃板，雨水并不会从透光口中飘落，被告只是找个借口与其解除租赁合同，真正原因是被告生意扩大，被告向原告租赁的场地无法满足被告的需求，被告需要更大的场地开展生意。原告与被告协商解除租赁合同的前提是找到了新的承租人，原告寻找承租人为的是减少原、被告双方的损失，并不是默认与被告解除租赁合同，如果原告没有找到新的承租人，原、被告双方均要继续履行原租赁合同。原告接受被告的钥匙和卷闸门遥控是因为前房东把店面多副钥匙和两只遥控器给了被告，原告手中并无钥匙和遥控器，原告要利用二层靠前门的房间，就接收了被告交给其的一副钥匙和一只遥控器。另查明，2014年5月左右，被告向现房东租赁了二个店面，2015年年初前，被告又向现房东再租赁一个店面。上述事实有原告租赁合同三份、录音一份及原、被告的陈述等证据证实，该证据来源合法、内容真实、与本案有关联，本院予以采信。本院认为，被告曾小军向原告罗轩明租赁房屋，双方已构成租赁合同法律关系，该合同双方当事人意思表示真实、内容不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，应受法律保护。关于被告是否享有解除权的问题。被告提出：原告租赁给其的店面二楼中间房间透光口没有遮盖，下雨时雨水会飘进来，租赁物不适租，故被告有权解除租赁合同。本院认为：1、被告未提供证据证明房屋不适租；2、2014年4月初被告口头告知原告要解除租赁合同后，原告于2014年4月3日打电话给被告，要求被告继续履行租赁合同，被告也只是强调其不会继续履行合同，让原告不要把心思放在要求其履行合同上面，而是要放在寻找下一个承租人上，并未提出系因房屋不适租才使得其必须解除合同；3、即使二楼房间透光口真的漏雨，被告也可要求原告进行修理、维护，或者自行购买盖板进行遮挡，相关费用由原告承担，透光口漏雨尚未达到法定解除合同的条件。故对于被告提出原告的房屋不适租导致合同达到法定解除条件的意见，本院不予支持。关于原、被告租赁合同何时解除的问题。被告提出：被告已经提前通知原告要解除租赁合同，原告接收被告交出的钥匙和卷闸门遥控器，原告也有将店面租给他人的意思表示与行为，故原告已经默认原、被告之间的租赁合同于2014年5月12日解除。本院认为，原告接收被告交出的钥匙和卷闸门遥控器，并在门口张贴了招租启事，说明了原告采取了一定的减损措施，该减损措施的核心目的就是要将店面租赁给他人，故原告有将店面出租给他人的意思表示并采取了积极具体的措施，应视为原、被告的租赁合同已经解除。因原、被告均未陈述清楚原告实施上述招租行为的具体时间，综合本案原、被告陈述，本院认定原、被告的租赁合同在2014年5月12日解除。被告需因其违约导致合同解除承担违约责任。被告如何承担违约责任的问题。原、被告的租赁合同在2014年5月12日解除，解除的主要原因为被告主动违约，不继续履行合同，导致原告被迫解除合同。结合被告违约的主要原因是为了扩大生意而非因商业风险无法维系生意，原告在被告违约后主动采取了积极的减损措施，被告承担违约责任应与其过错程度相当等因素，本院酌定被告支付原告五个月的租金（每月1100元）作为违约损失。原告要求被告支付利息的主张没有法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第一百一十三条第一款、第一百一十九条之规定，判决如下：一、被告曾小军应于本判决生效之日起十日内偿付原告罗轩明违约损失5500元。二、驳回原告罗轩明的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费148元，减半收取74元，由原告罗轩明负担45元，被告曾小军负担29元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省龙岩市中级人民法院。代理审判员 林巍杰二〇一六年一月十四日代理书记员 林光兰附：主要法律条文《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。执行申请提示《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 百度搜索“”