（2015）穗海法生民初字第401号
裁判日期: 2016-01-14
公开日期: 2017-12-21
案件名称
广州顺丰速运有限公司与廖文伟、广州市侨灏物业管理有限公司等房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
广州市海珠区人民法院
所属地区
广州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
广州顺丰速运有限公司,廖文伟,广州市侨灏物业管理有限公司,广州市新金域实业有限公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第五十二条，第五十八条
全文
广东省广州市海珠区人民法院民 事 判 决 书（2015）穗海法生民初字第401号原告广州顺丰速运有限公司,住所地广州市越秀区东风东路776号3-4楼全层。法定代表人陶志刚，职务经理。委托代理人周美娟，女，1985年8月8日出生，公司员工。委托代理人周冬冬，男，1990年10月26日出生，公司法务。第一被告廖文伟，男，1968年12月22日出生，汉族，住所地广州市荔湾区。第二被告广州市侨灏物业管理有限公司，住所地广州市海珠区江南大道中229号308房。法定代表人廖文伟。第一、二被告的共同委托代理人雷玉魁，广东法制盛邦律师事务所律师。第三被告广州市新金域实业有限公司，住所地广州市海珠区新港西路顺景街16号1303房。法定代表人代迪。原告广州顺丰速运有限公司诉第一被告廖文伟、第二被告广州市侨灏物业管理有限公司、第三被告广州市新金域实业有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院2015年5月5日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人周冬冬、周美娟，第一被告、第二被告共同的委托代理人雷玉魁到庭参加了诉讼。第三被告经本院公告，期限届满没有到庭，本院依法缺席审理本案。本案现已审理终结。原告诉称，第一被告将土地使用权属于第三被告并由第二被告建造的位于广州市海珠区新滘东路891号自编4-4-2-1房屋(建筑面积2178平方米)出租给原告使用，并签订《广州市房屋租赁合同》，租赁期为2014年6月21日-2017年6月30日，且原告已按照合同约定向被告支付租赁保证金183354元，该合同履行至2014年12月5日，原告接到广州市城市管理综合执法局海珠分局对被告出租原告物业进行拆除的通知，并告知该物业属于违章建筑物，并就该场地进行拆除(2014年12月31日已全部拆除)。因此，拆除行为导致原告无法继续使用该物业，原告多次与三被告协商要求解决该事件，但被告均置之不理，为此，现起诉要求：1、判令三被告连带返还租赁保证金183354元给原告；2、三被告连带赔偿装修损失198000元、拆除损失4200元(共202200元)给原告；3、本案诉讼费由三被告负担。第一被告辩称，我不是适格的被告。涉案场地是第二被告向广州市泰伟投资咨询有限公司承租的，使用权人是第二被告，无方无权签订任何租赁合同。要求驳回原告的诉讼请求。第二被告辩称，不同意原告的诉讼请求。涉案场地是我方向广州市泰伟投资咨询有限公司承租，但直到收到有关部门发出的拆除违法建筑通知后，才知道涉案场地为绿化用地。而我方与泰伟公司签订的合同约定是作停车场和仓储使用。因此，导致本案合同不能履行的责任在于泰伟公司，要求追加泰伟公司作被告。对于原告诉称的合同，虽然曾由第一被告与原告签订过合同，但该合同仅作备案使用，并注明执行的是原告与我方签订的(甲种本)合同。因此，原告要求第一被告承担责任是错误的。我方只同意返还押金给原告。第三被告没有提出答辩意见及提供证据。经审理查明，2014年6月，原告与第一被告廖文伟(甲方)签订《广州市房屋租赁合同》，约定：甲方将广州市海珠区新滘东路891号自编4-1-2-1的房地产(建筑面积2178平方米)出租给原告使用，租赁期限从2014年6月21日至2017年6月30日；2014年6月30日前为免租期，从2014年7月1日至2015年6月30日每月租金为61118元，2015年7月1日至2016年6月30日每月租金为66007元，2016年7月1日至2017年6月30日每月租金为71288元……；(第八条)其他约定双方因实际需要同时签订《房屋租赁合同(甲种本)》，如与本合同有冲突，冲突部分以《房屋租赁合同(甲种本)》为准。上述合同于2014年10月30日在广州市国土资源和房屋管理局海珠区分局登记备案，注明出租人为第一被告廖文伟。2014年6月24日，原告与第二被告(甲方)签订《房屋租赁合同(甲种本)》，约定：出租房屋位于广州市海珠区新滘东路552号三号地块一街1号，建筑面积1778平方米，空地面积400平方米，使用面积2178平方米；原告承租的用途为商业；甲方对出租物享有转租权，凭证为街道出具的场地证明；租赁期限共36个月10天，从2014年6月21日至2014年6月30日为免租期，2014年7月1日起每月租金61118元，从2015年7月1日起调整为每月租金66007元，从2016年7月1日起调整为每月租金71288元；原告应交纳租赁保证金183354元，因出租物瑕疵致原告不能承租的，全额返还保证金等。签约后，原告对承租场地(原、被告确认地块上只有铁框架上盖和屋顶)进行了建设装修，用作办公场所。2014年7月15日，原告向第一被告账户上转账支付了保证金183354元，并逐月支付了2014年7月-2014年11月的租金(每月61118元)及水电费给廖文伟。2014年10月24日，广州市城市管理综合执法局海珠分局向第三被告发出《责令限期拆除在建抢建违法建设通知书》，主要内容是：你于2013年11月22日在广州市赤沙新滘东路南侧珠投地块建设钢铁棚架的行为，已违反《中华人民共和国城市规划法》……的规定，本执法机关于2013年11月19日作出《责令限期改正通知书》，责令你单位停止违法建设，你未履行且继续强行抢建，现通知你在2014年11月23日前自行拆除上述违法建设；本执法机关将对上述违法建设依法采取强制拆除措施。原告接到强拆通知后，自行拆除了部分装修设施，搬离了承租场地。2014年12月，涉案场地被城管部门拆除，现为绿地。本案诉讼中，原告表示所拆除的装修物品折旧后的剩余价值为12880元。第一、第二被告确认因出租给原告的涉案地块属于违章建筑，被行政部门责令拆除，致合同无法履行。原告提供的证据其中有：1、2014年10月10月出具，并盖“广州市海珠区官洲街道办事处临时经营场所使用证明”章的《广州市海珠区临时经营场所使用证明》。注明使用人为广州顺丰速运有限公司，地址为广州市海珠区新滘东路891号自编4-1-2-1。(两被告对真实性无异议，表示为原告办理证照而出具的。)2、2014年7月26日，原告与广州红桃一装饰工程有限公司签订的《建设工程施工合同》，工程报价单，竣工验收表，工程造价审核书，结算表。证明原告将承租场地交给红桃一公司装修，支出了装修款198000元。(两被告对此证据不认可，认为不能证明实际支出的费用，且拆除后的物品价值应当扣除，不能作为损失。)两被告提供的证据其中有：1、2013年10月17日，第二被告（乙方）与广州市泰伟投资咨询有限公司（甲方）签订的《场地租赁合同》。主要内容是：泰伟公司同意将坐落于广州市海珠区新滘东路以南，仑头路以西地块出租给第二被告作车辆停车场和仓储服务使用，租赁期限为2013年10月15日至2014年12月30日止。(原告对真实性不确认，认为合同未经过备案。)2、2013年11月10日等不同时间的收据。证明第二被告向广州市泰伟投资咨询有限公司交纳场地押金20万元及多个月的租金。(原告对此证据不确认，因收据均是连续号码，不符合常理。)3、广州市泰伟投资咨询有限公司于2014年8月20日出具的《证明》，内容是广州市海珠区新滘东路891号自编4-1-2为广州市侨灏物业管理有限公司的地址。(原告认为泰伟公司无权出具证明。)4、2014年12月9日，广州市国土资源和房屋管理局向大鸿布行发出的《责令改正违法行为通知书》（穗海国土监通[2014]东216号）。内容是位于新滘南路南侧，仑头路西侧的新金域地段，进行硬化地面、搭建铁棚系擅自非法占用地行为，要求改正，恢复土地原状。(原告对真实性无异议。)本院认为，原告与第一被告廖文伟签订并经房管备案的《广州市房屋租赁合同》，又与第二被告签订《房屋租赁合同(甲种本)》，并在前一份合同中明确“双方因实际需要同时签订《房屋租赁合同(甲种本)》，如与本合同有冲突，冲突部分以《房屋租赁合同(甲种本)》为准”，因此，被告方辩称双方执行的是后一份合同，有理，本院予以采信。关于出租主体的问题，虽然廖文伟作为出租人与原告签订了租赁合同，但其签约时也是第二被告的法定代表人，且明确约定两份合同有冲突的以后一份合同为准，而后一份合同是第二被告作为出租方签约，显然，两份合同中作为承租人相对方的出租人是同一主体，才能在两份不同内容的合同中约定以其中一份合同为准。而且，被告方已提供证据证明实际是由第二被告向第三方承租涉案地块，然后进行转租。因此，本院认定涉案合同的出租人是第二被告。根据查明的事实，反映原告承租地块后，虽依约建设上盖房屋作办公商业用途，但因违法而遭到政府相关行政部门查处，最终被责令拆除，被告方庭审中也确认其出租给原告的地块用作商业用途因不符合相关规定而被责令拆除。上述事实证明原告与第二被告签订的《房屋租赁合同(甲种本)》，因约定涉案场地用作商业用途违反了土地使用的相关法律规定，因而无效。第二被告提供的场地并不符合合同约定的用途。故第二被告存在过错，第二被告应对因此给原告造成的损失承担赔偿责任。原告在同第二被告签订合同时，未尽审慎义务，且在进行装修时亦未按照合同约定进行报建报装修手续，原告自身亦存在过错，故根据第二被告与原告各自的过错程度，本院确认第二被告应当对原告的损失承担80%的赔偿责任，原告自负20%。对于保证金问题。因合同无效，故第二被告应将该保证金183354元返还给原告。对于装修损失等问题。结合原告与第二被告对于签订合同时，涉案场地状况的陈述及原告举证的《建设工程施工合同》、验收结算文件、支付凭证等，本院确认原告对涉案场地实际支出装修款198000元。由于合同约定的租赁期限为3年，原告主张涉案场地的建筑物于2014年12月5日被拆除，两被告表示是2014年12月25日被拆除，但双方均未能举证证明，本院酌情确认原告使用上述建筑物有5个月。按照实际使用时间占整个租赁期间来计算原告投入装修的剩余价值为170500元[198000元÷36个月×（36个月-5个月）]。因原告表示拆除涉案装修物品后尚有剩余价值12880元，故扣减该款后，余下的157620元(170500元-12880元)为原告的装修损失。对于拆除费用。原告表示为拆除建筑物而支出拆除费，符合情理，且原告已举证证明实际支出了4200元，本院予以确认。该项损失核定为4200元。上述损失161820元(157620元+4200元)，应由第二被告赔偿129456元(161820元×0.8)给原告。原告要求第一、第三被告承担责任，理据不足，本院均不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条之规定，判决如下：一、第二被告在本判决生效之日起10日内向原告返还保证金183354元。二、第二被告在本判决生效之日起10日内向原告赔偿损失129456元。三、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费7083元，由原告负担1336元，第二被告负担5747元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长 区伟斌人民陪审员 崔慧莎人民陪审员 黎筱敏二〇一六年一月十四日书 记 员 邱时迁黄智敏 搜索“”