（2015）宝民三（民）初字第1537号
裁判日期: 2016-01-14
公开日期: 2016-06-01
案件名称
上海巴仕特电气制造有限公司与江苏申建氢能新材料有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
上海市宝山区人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
上海巴仕特电气制造有限公司,江苏申建氢能新材料有限公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六条，第八条第一款
全文
上海市宝山区人民法院民 事 判 决 书（2015）宝民三（民）初字第1537号原告（反诉被告）上海巴仕特电气制造有限公司，住所地上海市宝山区。法定代表人毛卡刚，董事长。委托代理人卢亚利，浙江金众律师事务所律师。被告（反诉原告）江苏申建氢能新材料有限公司，住所地江苏省启东市。法定代表人陈遹，董事长。委托代理人康国明，上海汉联律师事务所律师。原告上海巴仕特电气制造有限公司与被告江苏申建氢能新材料有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，被告提出反诉，本案依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人卢亚利，被告委托代理人康国明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海巴仕特电气制造有限公司诉称，2014年原被告就承租宝山区罗北路XXX号厂房一事，经过多次协商，于2014年5月19日签订厂房、土地使用权承包协议、合作经营协议书、声明，后又以会议纪要方式对实施细则及未尽事宜作出约定，2014年7月双方签订正式厂房租赁合同，约定被告应于同年8月18日支付首期租金，事后被告一直未付，故原告向法院起诉，要求：1、判令解除原被告签订的《厂房、土地使用权承包协议》和《厂房租赁合同》；2、判令被告向原告支付违约金600万元。被告江苏申建氢能新材料有限公司辩称并反诉称，被告原想租原告的厂房生产经营，原告认为双方建立租赁关系的话，原告要交税不划算，之后经过双方协议在2014年7月16日成立新公司，原告以厂房入股，新公司的执照已经在2014年8月7日发下来了，据此租赁合同已作废。原告的厂房应该在2014年8月份交给被告，但双方一直未办理交房手续。由于原告的厂房竣工验收手续没有完成，没有房产证，造成被告迟迟无法向相关部门办理项目落地的备案手续，无法开工、无法使用厂房。反诉要求原告退还100万元。针对被告的反诉，原告辩称，本案争议点双方是租赁关系还是合作关系，双方签订的厂房、土地使用权承包协议、合作经营协议书、2014年5月19日声明可以明确，双方以租赁关系为前提，承包协议的效力优于双方签订的其他任何协议。当初协商过被告办公司，想要享受税收优惠，但是需要由本地公司作为股东入股成立新公司才能享受工业园区的优惠。故由原告名义上作为股东，让新公司享受相应的优惠。承包协议实际上是租赁关系，合作协议是双方作为股东成立新公司的协议，声明中表示合作协议及派生出来的新公司的章程等均不生效，并且声明承包协议终止时，原告无偿退出在合作公司中享有的股份。同时在会议纪要中也明确了，原告只要承包费，不要求分利，原告没有实际投资，承包费也就是租赁费。最后双方又签订了详细的厂房租赁合同。事后被告支付了租赁定金，而合作是不需要支付定金的。系争厂房有竣工验收报告，不存在因为房产证办不出来，影响被告成立新公司。故不同意反诉请求。经审理查明，2014年5月19日原被告签订厂房、土地使用权承包协议，约定由被告承包宝山区罗北路XXX号的土地及厂房使用权。期限为十年，即2014年5月19日至2023年5月18日、甲方整改期为三个月，即2014年5月19日至同年8月18日，此期间不收承包费。每年承包费为300万元，第三年即2017年8月18日起，每年按承包费2%循环递增。承包费每年分两次支付，每六个月提前一个月支付年承包费的50%即150万元。第一期承包费自2014年8月19日起算。2014年5月19日双方签订合作经营协议书，约定双方合作成立上海申特氢能新材料有限公司，合作公司住所即为宝山区罗北路XXX号。合作期限为18年，即2014年5月19日至2031年5月18日。乙方（原告）不参与公司生产经营，无论甲方（被告）盈亏，甲方定期支付乙方红利每年300万元。2014年5月19日双方签订声明，约定承包协议效力优于其他任何协议，合作协议及派生出来的合作章程、合同不生效。承包协议终止时，乙方无条件无偿退出合作公司的股份。2014年5月21日双方签订会议纪要一、同年5月27日签订会议纪要二、对相关事项进行协商。2014年7月3日双方签订厂房租赁合同，约定被告承租原告的罗北路XXX号厂房，面积为14，991平方米。合同第三条约定，甲方（原告）于2014年8月18日前向乙方交付厂房及设施，租期为2014年8月18日至2024年8月17日。第四条约定，租金为每年300万元，自甲方交房给乙方起两个月为免租期，即2014年8月18日至2014年10月17日。租金自2017年10月19日起，每年按年租金的2%循环递增。租金每年分二次支付，每六个月支付年租金的50%，第一次租金150万元于2014年8月18日前支付。第十条约定，非本合同规定的情况，双方不得提前终止本合同，如任何一方终止本合同的，视为违约，应支付对方违约金600万元。第十二条约定，甲方于2014年8月18日前办理好厂房的竣工验收报告，并向乙方提供竣工验收报告书面证明及其复印件。如在此前未能办理好竣工验收报告的，则交房时间顺延，如顺延时间超过4个月，系甲方违约，甲方应支付乙方双倍定金200万元，乙方有权解除合同。如甲方向乙方提供竣工验收报告书面证明及复印件，乙方未能履行本合同条款的，视为乙方违约，甲方有权解除合同，乙方支付的定金100万元不予退还。2014年7月11日原告出具收条，收到被告支付的定金100万元。2014年7月16日双方签订股东会决议，约定公司注册资金为5，000万元，被告出资2，250万元，以知识产权、设备出资，原告出资1，000万元，以设备、厂房出资、冯敏聪出资1，750万元，以现金出资。同日双方签订新公司章程。2014年8月7日工商机关出具新公司上海申巴仕氢能新材料有限公司营业执照。2014年8月20日原告出具建设工程竣工验收报告。2015年4月7日系争厂房取得产权证。审理中，原告提供照片、录音资料，录音中的人是原告的门卫，证明于2014年8月18日前将厂房交付给了被告，被告在系争厂房门口挂了新公司的牌子。被告对证据不予认可，称照片无法证明是何谁挂的，何时挂的。门卫是原告的人员，该证明对被告无约束力。被告提供录音资料及办事指南，证明被告在相关政府部门办理项目手续时，被告知需要房产证，否则不能办理。原告称办理指南中并没有需要房产证的说法，录音中的个人身份不明，其说法不能证明原告违约。审理中，被告称双方签订的租赁合同是放在银行保险箱里面的，为何要把合同放在保险箱里，是因为双方之间准备成立房屋租赁关系，并且根据原告要求在7月11日向原告支付了100万元厂房租赁定金。后来被告与冯敏聪共同向政府部门申报办理企业投资项目备案手续，但因原告没有厂房竣工报告和房产证，故未办成。所以之后原被告重新签订了股东会决议和公司章程及新的厂房租赁合同，决定由房屋租赁关系变更为股东合作关系，原告以自己的厂房使用权出资在新公司中占有20%的股份。之后，原告不放心，一再要求再签一份合同，也就是锁在保险箱里面的合同，来保障自己的权益。从放进保险箱里面这种行为，本身就是不正常的，也是违法的行为，因为合同法约定，建立合同关系必须以诚信、公平公开的原则，而这份合同是秘而不宣的，谁都不能将这份合同作为制约对方的依据，合同是无效的。原告称2014年5月19日双方签订了承包合同、合作经营协议，同时签订了声明，也就是说从一开始形成的意思表示就是租赁关系。由于被告提出为了享受当地税收优惠及其他优惠政策，需要原告参加进来才能享受优惠政策，所以7月16日签订了股东会决议、章程，而正式的租赁合同放在银行保险箱里面。从整个签订合同的流程来看，租赁关系是原被告的真实意思，股东会决议等材料是为了表面上成立合作关系，并不是原告的真实意思表示。以上事实，有厂房、土地使用权承包协议、合作经营协议书、声明、会议纪要一、会议纪要二、厂房租赁合同、定金收条、营业执照、产权证、股东会决议、公司章程及当事人陈述等证据为证，有关证据已经庭审质证，可以认定。本院认为，本案中原被告先后签订了厂房、土地使用权承包协议、合作经营协议书、声明、会议纪要一、会议纪要二、厂房租赁合同、股东会决议、公司章程等，对于系争厂房的使用期限等条款有不同的约定，且将双方间的合同关系人为的复杂化，对合同的履行产生不利的影响，故双方均负有责任。双方最后签订的厂房租赁合同，约定了被告应于2014年8月18日前支付首期租金，原告应于8月18日前交房，又约定了以原告的竣工验收报告为交房前提，根据原告在审理中提供的竣工验收报告显示时间为2014年8月20日，原告现没有充分证据证明在出具验收报告后，何时将报告交付被告，双方也未就何时起算租金达成一致。原告提供的照片及录音资料，不能证明是谁挂了牌子，何时挂的，也不能推定原告何时将房屋交付给被告。现双方均表示不再履行合同，故本院准许解除合同。鉴于双方在签订合同中存在的不妥行为，且事后也未对何时交房及何时起算租金达成一致，故双方均无需向对方承担违约责任，原告应将收取的定金100万元返还被告。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条的规定，判决如下：一、解除原告上海巴仕特电气制造有限公司与被告江苏申建氢能新材料有限公司签订的《厂房、土地使用权承包协议》、《厂房租赁合同》；二、原告上海巴仕特电气制造有限公司于判决书生效之日起十日内返还被告江苏申建氢能新材料有限公司定金100万元；三、原告上海巴仕特电气制造有限公司的其余诉讼请求不予支持。本诉案件受理费53，800元，由原告上海巴仕特电气制造有限公司负担。反诉案件受理费减半收取6，900元，由反诉原告江苏申建氢能新材料有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长 戴筱岚人民陪审员 杨颖佳人民陪审员 时金兰二〇一六年一月十四日书 记 员 茅海灵附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。 搜索“”